W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.
A. F. i B. F., spadkobiercy po matce, odziedziczyli wkład mieszkaniowy w spółdzielni. A. F. nabyła od spółdzielni lokal mieszkalny jako odrębną nieruchomość, a następnie planuje przekazać bratu 50% udziałów w tej nieruchomości poprzez sprzedaż i kolejne 50% w formie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
7 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 grudnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A. F.
(…);
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B. F.
(…).
Opis zdarzenia przyszłego
A. F. (Wnioskodawczyni) i jej brat B. F. (Zainteresowany, łącznie dalej: Wnioskodawcy) są jedynymi spadkobiercami po swojej matce, E. F., która zmarła (...) 2022 r. Akt poświadczenia dziedziczenia został sporządzony przed notariuszem (…) w dniu (...) 2022 r., (…), na mocy którego Wnioskodawcy przyjęli z dobrodziejstwem inwentarza spadek po ½ części. W skład spadku po wymienionej zmarłej nie wchodziła żadna nieruchomość ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą, natomiast E. F. była członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej (…). Do masy spadkowej wszedł wkład mieszkaniowy w wysokości (...) zł, który został wniesiony przez E. F. w latach 90. XX w.
(...) 2022 r. A. F. złożyła wniosek do Spółdzielni Mieszkaniowej (…) o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (…). A. F. wskazała, że zamieszkiwała z matką do 2010 r. w ww. lokalu. Również (...) 2022 r. A. F. zawarła porozumienie ze Spółdzielnią Mieszkaniową (…), na podstawie którego zobowiązała się do wnoszenia opłat na zasadach określonych w przepisach, uchwałami Rady Nadzorczej Spółdzielni i ujęte w książeczce opłat.
(...) 2023 r. została zawarta umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego między Spółdzielnią Mieszkaniową (…) a A. F. Na podstawie tej umowy Spółdzielnia oddała A. F. do używania na czas nieokreślony lokal mieszkalny o pow. (...) m2, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z WC, przedpokoju, przynależnej do mieszkania piwnicy (…).
(...) 2025 r. przed notariuszem (…) między Spółdzielnią Mieszkaniową (…) a A. F. została zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni w formie aktu notarialnego (…) (dalej: Nieruchomość). (...) 2025 r. A. F. uregulowała na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (…) kwotę (...) zł tytułem „umorzenie kredytu w nominalnej wysokości”. Dla przedmiotowej Nieruchomości została utworzona księga wieczysta o numerze (…) prowadzona przez Sąd Rejonowy (…).
(...) 2025 r. został sporządzony operat szacunkowy, którego celem było ustalenie wartości rynkowej Nieruchomości. Wartość rynkowa wynosi (...) zł (słownie: (....)).
A. F. i B. F. zamierzają rozliczyć między sobą środki z Nieruchomości, w taki sposób, że A. F. zamierza przekazać bratu 50% udziałów w Nieruchomości poprzez sprzedaż, a pozostałe 50% w formie darowizny, aby zrealizować obowiązki spadkowe wynikające z kodeksu cywilnego. Transakcja ma być przeprowadzona w dniu (...) 2025 r. w formie aktu notarialnego.
A. F. na co dzień mieszka w Wielkiej Brytanii razem ze swoim partnerem życiowym. Jest współwłaścicielem nieruchomości, w której mieszka – wysokość udziału to 1/2, na którą razem z partnerem zaciągnęli kredyt hipoteczny. A. F. zamierza nadpłacić zaciągnięty kredyt w Wielkiej Brytanii, dzięki temu uzyska obniżenie odsetek i kosztów związanych z kredytem. Następnie Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż nieruchomości w Wielkiej Brytanii i przeprowadzkę do Polski lub innego kraju z Unii Europejskiej w najbliższych 3-5 latach. Wnioskodawczyni zastanawia się nad przeznaczeniem równowartości środków otrzymanych ze sprzedaży 50% udziałów na zakup kolejnej nieruchomości w Polsce lub innym kraju z Unii Europejskiej po wyprowadzce z Wielkiej Brytanii, w której będzie mogła zamieszkać.
B. F. wraz z żoną mieszka na stałe w Nieruchomości, mieszkaniu (…). Zakup 50% udziałów w Nieruchomości będzie dla B. F. pierwszą Nieruchomością. B. F. ureguluje cenę zakupu ze środków własnych zgromadzonych wspólnie z żoną i częściowo z kredytu konsumenckiego. B. F. zamierza zgłosić do urzędu skarbowego darowiznę 50% udziałów w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy sprzedaży i umowy darowizny.
Pytanie
Czy B. F. będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem 50% w drodze sprzedaży? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, B. F. będzie uprawniony do zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w dniu zakupu 50% udziałów w Nieruchomości nie przysługiwało mu prawo własności mieszkania będącego odrębną nieruchomością, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, (…) jeżeli kupującym jest osoba, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku umowy sprzedaży podstawą do obliczenia podatku jest wartość rynkowa zbywanych rzeczy lub praw majątkowych. Wartość rynkową wyznacza się w oparciu o średnie ceny obowiązujące w obrocie dla rzeczy analogicznego rodzaju i gatunku, biorąc pod uwagę takie czynniki jak lokalizacja, stan techniczny oraz poziom zużycia, a w przypadku praw majątkowych – uwzględniając porównywalne prawa tego samego typu. Wycena dokonywana jest według stanu na dzień realizacji czynności prawnej, przy czym nie pomniejsza się jej o istniejące zadłużenie ani obciążenia.
W niniejszej sprawie B. F. nie był właścicielem nieruchomości ani spółdzielczych własnościowych praw przed dniem zakupu 50% udziałów w Nieruchomości. Cenę zakupu udziałów strony ustaliły w oparciu o przygotowany operat szacunkowy z (...) 2025 r. Wartość rynkowa Nieruchomości wynosi (...) zł (słownie: (...)), a to oznacza, że 50% wynosi (...) zł. B. F. ureguluje cenę zakupu ze środków własnych zgromadzonych wspólnie z żoną i częściowo z kredytu konsumenckiego.
Wobec tego B. F. chce upewnić się, że będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) 2025 r. przed notariuszem między Spółdzielnią Mieszkaniową (…) a A. F. została zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni (Nieruchomość). A. F. i B. F. zamierzają rozliczyć między sobą środki z Nieruchomości, w taki sposób, że A. F. zamierza przekazać bratu 50% udziałów w Nieruchomości poprzez sprzedaż, a pozostałe 50% w formie darowizny, aby zrealizować obowiązki spadkowe wynikające z kodeksu cywilnego.
Uważają Państwo, że Pan B. F. będzie uprawniony do zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Z analizowanego przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż, której przedmiotem są jedynie udziały w takich prawach (udziały w nieruchomości).
Skoro przedmiotem nabycia na podstawie umowy sprzedaży będzie wyłącznie udział (w wysokości 1/2) w nieruchomości, to w takiej sytuacji Pan B. F. nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie umowy sprzedaży Pan B. F. nie nabędzie całego mieszkania – nieruchomości, lecz wyłącznie udział w nim, pozostały udział nabędzie w drodze darowizny. Ustawodawca jednoznacznie wskazał, że zwolniona z opodatkowania jest taka umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności całego lokalu mieszkalnego.
Zatem uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od spadków i darowizn oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani A. F. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo