Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.393.2025.4.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 stycznia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…).

Opis zdarzenia przyszłego

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) zamierza kupić od spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”, Nabywca oraz Zbywca dalej również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”) nieruchomość zabudowaną położoną w (…) (dalej: „Transakcja”).

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

1.  Opis nieruchomości będącej przedmiotem transakcji;

2.  Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

3.  Przedmiot Transakcji;

4.  Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

5.  Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji;

6.  Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

1.  Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Na nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji składają się:

a)  Prawo użytkowania wieczystego następujących zabudowanych działek gruntu położonych w (…) oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

a.  (…), położonej przy (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: "Grunt A"),

b.  (…), położonej przy (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: "Grunt B"),

c.   (…), położonej przy (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: "Grunt C"),

d.  (…), położonej przy (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: "Grunt D")

Grunt A, Grunt B, Grunt C oraz Grunt D dalej łącznie jako „Grunty”;

b)  Prawo własności następujących budynków biurowych zlokalizowanych na Gruntach:

a.  Budynek biurowy A stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie A (dalej: "Budynek A"),

b.  Budynek biurowy B stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie B (dalej: "Budynek B"),

c.   Budynek biurowy C stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie C (dalej: "Budynek C"),

d.  Budynek biurowy D stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie D (dalej: "Budynek D")

Budynek A, Budynek B, Budynek C i Budynek D dalej również jako „Budynki”;

c)  Prawo własności budynków pomocniczych zlokalizowanych na Gruntach:

a.  Budynku transformatorowni, stanowiącego odrębną nieruchomość, zlokalizowanego na Gruncie B („Budynek Transformatorowni”),

b.  Budynku strażnicy-portierni, stanowiącego odrębną nieruchomość, zlokalizowanego na Gruncie D („Budynek Portierni”)

Budynek Transformatorowni i Budynek Portierni dalej również łącznie jako: "Budynki Pomocnicze";

d)  Prawo własności następujących budowli:

a.  Place utwardzone położone na Gruntach,

b.  Ogrodzenia położone na Gruntach,

c.   Oświetlenie położone na Gruntach,

d.  Pylon reklamowy położony na Gruncie A

e.  Światłowody położone na Gruntach,

f.    Przyłącze gazowe położone na Gruntach,

g.  Sieć elektryczna położona na Gruntach,

h.  Sieć kanalizacyjna położona na Gruntach,

i.    Sieć wodociągowa położona na Gruntach,

j.    Kominki wywiewne położone na Gruncie D

k.   Tablice reklamowe położone na Gruncie D

l.    Sieć wodno-kanalizacyjna położona na Gruncie D

m. Zbiornik retencyjny położony na Gruncie D

Dalej: „Budowle”.

W dalszej części niniejszego wniosku, Grunty, Budynki, Budynki Pomocnicze oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Strony zaznaczają, że Budynki i Budynki Pomocnicze stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), natomiast Budowle stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego.

Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntów są posadowione (i będą na datę transakcji) obiekty budowlane stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego. A zatem wszystkie Grunty są i będą na moment Transakcji zabudowane.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruntach lub na Gruntach znajdować się mogą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.

2.  Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Zbywca nabył Nieruchomość w 2014 r. w wyniku dwóch transakcji sprzedaży zawartych z dwoma podmiotami i udokumentowanych:

1)  Aktem notarialnym z dnia (…) 2014 r. (rep. A …) – w zakresie Gruntu A, Gruntu B, Gruntu C oraz części Budowli (w takim zakresie w jakim były one posadowione na tych gruntach) oraz Budynku A, Budynku B, Budynku C i Budynku Transformatorowni; w tym zakresie nabycie nastąpiło od spółki C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

2)  Aktem notarialnym z dnia (…) 2014 r. (rep. A …) – w zakresie Gruntu D oraz części Budowli (w takim zakresie w jakim były one posadowione na tym gruncie) oraz Budynku D i Budynku Portierni; w tym zakresie nabycie nastąpiło od spółki D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Na moment nabycia Nieruchomości, Budynki, Budynki Pomocnicze oraz Budowle znajdowały się już na Gruntach. Po nabyciu Nieruchomości Zbywca nie wybudował żadnych innych budynków ani budowli na Gruntach.

Wskazane powyżej transakcje nabycia Nieruchomości przez Zbywcę były opodatkowane VAT, a Zbywca odliczył podatek naliczony.

Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca z przeznaczeniem na wynajem komercyjny na cele biurowe. Po oddaniu Budynków do używania poszczególne ich części były wydawane sukcesywnie najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. W kolejnych latach były zawierane dalsze umowy najmu, już przez Zbywcę. Niejednokrotnie nowi najemcy wynajmowali powierzchnie po dotychczasowych najemcach.

W Budynkach nie ma powierzchni przeznaczonej na wynajem, która po oddaniu Budynków do użytkowania nigdy nie byłaby przedmiotem umowy najmu lub nie byłaby wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej VAT działalności gospodarczej.

Budowle oraz Budynki Pomocnicze są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Na marginesie, należy zaznaczyć, że w Budynkach są również powierzchnie wspólne, tj. takie, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę ("Powierzchnie Wspólne"), które obejmują np. klatki schodowe, recepcje, pomieszczenia ochrony itp. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym na cele biurowe, podlegającym opodatkowaniu VAT. Zbywca nie ponosił (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynków, Budynków Pomocniczych ani żadnej Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budynku Pomocniczego czy Budowli.

Zbywca nie zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.; dalej: "Kodeks Pracy") zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej zakres danych finansowych gromadzonych przez Zbywcę umożliwiających wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Nieruchomość stanowi główne aktywo, którym dysponuje Zbywca, a przychody z wynajmowania powierzchni w Budynkach stanowią główne źródło przychodów Zbywcy. Zbywca nie dysponuje innymi nieruchomościami.

3.  Przedmiot Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione:

a)  Prawo użytkowania wieczystego Gruntów;

b)  Prawo własności Budynków, Budynków Pomocniczych oraz Budowli;

c)  Prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości;

d)  prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego;

e)  prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowej) oraz depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców;

f)   wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości lub dostarczonymi lub zamontowanymi w niej urządzeniami (jeżeli będą występowały na moment zawarcia Transakcji);

g)  prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzenia należnego wykonawcom zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów zawartych z wykonawcami dotyczących wykonania robót budowlanych, prac remontowych lub wykończeniowych, przebudowy, modernizacji, remontu, wykończenia i wyposażenia Budynków (jeżeli będą występowały na moment zawarcia Transakcji);

h)  majątkowe prawa autorskie lub prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynków i Budynków Pomocniczych (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie w jakim przysługują one Zbywcy (i w zakresie jakim są one przenaszalne), lub licencja do wskazanych utworów jeżeli i w zakresie w jakim Zbywcy nie przysługują majątkowe prawa autorskie do tych utworów, ale przysługuje mu do nich licencja (w zakresie w jakim jest ona przenaszalna), wraz z prawem własności nośników, na których utwory te utrwalono, a także prawa związane ze stroną internetową prowadzoną dla Nieruchomości oraz wskazane w umowie sprzedaży prawa Zbywcy do używania znaku towarowego pod którym funkcjonują Budynki

dalej: „Przedmiot Transakcji”.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji Zbywca przekaże również Zbywcy (winno być: Nabywcy) wszelkie klucze, karty dostępów oraz oryginały lub kopie posiadanej dokumentacji (w tym dokumentacji prawnej, technicznej i księgowej) związanej z Nieruchomością.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m. in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a)  firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b)  należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;

c)  praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management) oraz o zarządzanie aktywami (asset management agreement) - planowane jest, że wskazane umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie);

d)  praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

e)  praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);

f)   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

g)  ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

h)  praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców i wykonawców);

i)    zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Jak wskazano powyżej, intencją Stron nie jest przenoszenie w ramach Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Stronami i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

4.  Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do świadczenia usług najmu komercyjnego na potrzeby biurowe.

W celu prowadzenia powyższej działalności gospodarczej Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management). Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych powyżej).

5.  Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Nieruchomość stanowi na ten moment główne aktywo Zbywcy, a dochody z Nieruchomości główne źródło dochodów Zbywcy. Tym niemniej nie jest planowane przeprowadzenie likwidacji Zbywcy bezpośrednio po zawarciu Transakcji. Po zawarciu Transakcji, Zbywca będzie m.in. kontynuował prowadzenie sporów sądowych, których jest stroną.

6.  Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Strony nie są (i na moment Transakcji nie będą) podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą (i na moment Transakcji nie będą zachodzić) również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Zbywca jak i Nabywca są (i na moment Transakcji będą) zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji VAT. W tym zakresie Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w takim zakresie w jakim ma ono zastosowanie i wyborze w tym zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Oświadczenie zostanie złożone przed Transakcją bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

W odniesieniu do przedmiotowej Transakcji:

i.    sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;

ii.   Intencją Stron jest rezygnacja z powyższego zwolnienia i wybór opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT.

W konsekwencji, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W rezultacie, Nabywca nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Zbywcy) nieruchomość zabudowaną położoną w (…) (dalej: „Transakcja”).

Na nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji składają się:

a)  prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu położonych w (…) oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…) („Grunt A”), (…) ("Grunt B"), (…) („Grunt C"), (…) ("Grunt D"). Grunt A, Grunt B, Grunt C oraz Grunt D dalej łącznie jako „Grunty”;

b)  prawo własności budynków biurowych zlokalizowanych na Gruntach: Budynek biurowy A, Budynek biurowy B, Budynek biurowy C, Budynek biurowy D. Budynek A, Budynek B, Budynek C i Budynek D dalej również jako „Budynki”;

c)  prawo własności budynków pomocniczych zlokalizowanych na Gruntach tj.: Budynku Transformatorowni i Budynku Portierni dalej również łącznie jako: „Budynki Pomocnicze”;

d)  Prawo własności budowli znajdujących się na Gruntach (dalej: „Budowle”).

Grunty, Budynki, Budynki Pomocnicze oraz Budowle dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Ponadto, Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w takim zakresie w jakim ma ono zastosowanie i wyborze w tym zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Oświadczenie zostanie złożone przed Transakcją bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 5 lutego 2026 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.969.2025.3.AWY wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) Przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

(…) mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntów (prawa użytkowania wieczystego działek nr (...), (...), (...) i (...)), na których posadowione są ww. Budynki, Budynki Pomocnicze i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 5 lutego 2026 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.969.2025.3.AWY.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.