Podatnik nabył w listopadzie 2025 roku nieruchomość lokalową od syndyka w postępowaniu upadłościowym poprzez wygranie przetargu. Cena sprzedaży, określona jako wartość wymuszona w operacie szacunkowym biegłego, wyniosła 297 555 zł, podczas gdy oszacowana wartość rynkowa samego prawa własności lokalu to 396 740 zł. Notariusz poinformował podatnika, że podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku zakupu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
W dniu (…) listopada 2025 r. w kancelarii notarialnej dokonał Pan nabycia nieruchomości lokalowej od syndyka - (…) - działającego w ramach upadłości masy (…) Rep. (…) poprzez wygranie przetargu.
Cena sprzedaży lokalu wyniosła 297.555 zł przy czym stanowiło to wartość wymuszoną zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym (…) grudnia 2024 r. przez biegłego (…). Oszacowana wartość rynkowa prawa własności tego lokalu wyniosła 396.740 zł.
W kancelarii poinformowano Pana, że podstawą do opodatkowania będzie wartość rynkowa a nie wartość wymuszona. Według art. 6 (winno być: art. 6 ust. 1) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 295) podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Jednakże art. 6 ust. 4 mówi, że jeżeli wartość określona przez urząd skarbowy a wartość określona przez podatnika będzie się różnić o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, to koszty opinii ponosi podatnik.
W najbliższym czasie przewiduje Pan podobne rozbieżności przy zakupach nieruchomości od syndyka stąd Pana prośba o opinię.
Pytania
Jeżeli różnica między wartością rynkową a ceną faktyczną, po której został zakupiony lokal nie będzie się różnić o więcej niż 33% wartości, to czy od takiej ceny kancelaria będzie mogła zgodnie z literą prawa pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych?
Czy błędem będzie jak podatek od czynności cywilnoprawnych odprowadzi Pan od wartości wymuszonej?
Pana stanowisko w sprawie
Wartość rynkowa nieruchomości: 396.740 zł
Wartość wymuszona nieruchomości: 297.550 zł
Wartość nieruchomości po cenie rynkowej obniżona o 33%: 265.815 zł
Pana zdaniem, oznacza to, że wartość wymuszona mieści się w tej granicy i od niej powinien zostać obliczony podatek PCC.
Z perspektywy powyższych przepisów, według Pana oceny, jeżeli cena sprzedaży nieruchomości nie jest zaniżona o więcej niż 33%, to taka cena sprzedaży powinna zostać przyjęta za podstawę opodatkowania
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera definicji sprzedaży, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że postępowanie upadłościowe jest regulowane przepisami ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 614 ze zm.).
Stosownie do treści art. 156 ust. 1 ww. ustawy:
W przypadku ogłoszenia upadłości powołuje się syndyka.
W myśl art. 311 ust. 1 cyt. ustawy:
Likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż z wolnej ręki lub w drodze przetargu lub aukcji przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, nieruchomości i ruchomości, wierzytelności oraz innych praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości albo przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych.
Zgodnie z art. 313 ust. 1 zdanie pierwsze omawianej ustawy:
Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej.
Stosownie do art. 321 ww. ustawy:
Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza.
Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy oferenta, sędzia-komisarz wydaje postanowienie o ogłoszeniu nowego przetargu albo aukcji, w których nie może uczestniczyć oferent, który nie zawarł umowy.
Z przywołanych powyżej przepisów ustawy Prawo upadłościowe jednoznacznie wynika, że zbycie przez syndyka składników majątku wchodzących w skład masy upadłości następuje na podstawie umowy sprzedaży.
Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zauważyć należy, że na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) listopada 2025 r. w kancelarii notarialnej dokonał Pan nabycia nieruchomości lokalowej od syndyka poprzez wygranie przetargu.
Cena sprzedaży lokalu wyniosła 297.555 zł przy czym stanowiło to wartość wymuszoną zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym (…) grudnia 2024 r. przez biegłego. Oszacowana wartość rynkowa prawa własności tego lokalu wyniosła 396.740 zł. Został Pan poinformowany przez notariusza, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa a nie wartość wymuszona. W przyszłości planuje Pan nabyć inne nieruchomości od syndyka.
Pana zdaniem, jeżeli cena sprzedaży nieruchomości nie jest zaniżona o więcej niż 33%, to taka cena sprzedaży powinna zostać przyjęta za podstawę opodatkowania.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Jak stanowi art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego. Wówczas organ podatkowy wezwie podatnika do jej zmiany, a w przypadku gdy podatnik nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy sam ją określi. Organ podatkowy może powołać biegłego a w przypadku gdy określona przez niego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Nie można więc zgodzić się z Panem, że gdy różnica w wartości nie przekroczy 33%, to organ nie zakwestionuje podstawy opodatkowania. Różnica 33% dotyczy obciążenia podatnika kosztami opinii biegłego a nie dopuszczalnej różnicy w zaniżeniu wartości rynkowej przy ustalaniu podstawy opodatkowania.
Wartość wymuszona nieruchomości, za którą nabył Pan lokal mieszkalny nie może stanowić podstawy opodatkowania, ponieważ nie odpowiada ona wartości rynkowej. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się jako kwotę, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajdzie się pod presją konieczności sprzedaży nieruchomości. Jest to wartość niższa od wartości rynkowej. I nawet wówczas gdy różnica między ww. wartościami nie przekracza 33%, to i tak wartość wymuszona nie może stanowić podstawy opodatkowania.
Przepisy podatkowe jednoznacznie wskazują, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa. Skoro więc wartość wymuszona nie odpowiada wartości rynkowej (jest od niej niższa), to nie może stanowić podstawy opodatkowania. Natomiast jeśli różnica między wartością rynkową ustaloną przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego a wartością wskazaną przez Pana przekroczy 33%, zostanie Pan obciążony kosztami opinii biegłego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Reasumując, notariusz jako płatnik powinien pobrać podatek od wartości rynkowej nabytej przez Pana nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo