Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.432.2025.4.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lutego 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(…);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Sp. z o.o.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka stron

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem jego działalności jest m.in. wynajem, dzierżawa nieruchomości, działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest:

-     pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

-     działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki,

-     przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (Hosting) i podobna działalność,

-     wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym,

-     działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,

-     działalność firm centralnych (Head Offices) i Holdingów, z wyłączeniem Holdingów Finansowych,

-     działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Kupujący i Sprzedający (dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2025 poz. 278 ze zm.) (dalej: „ustawa o CIT”).

Opis nieruchomości

Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości zlokalizowanej w (…) na rzecz Kupującego, na którą składa się prawo własności:

1.  działek gruntu położonych w obrębie (…) (dalej łącznie jako: „Grunty”):

i.    wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), o numerach ewidencyjnych:

-     (…) (dalej: „Działka 1”),

-     (…) (dalej: „Działka 2”),

-     (…) (dalej: „Działka 3”),

ii.   wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 4”),

iii.  wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), o numerach ewidencyjnych:

-     (…) (dalej: „Działka 5”),

-     (…) (dalej: „Działka 6”),

-     (…) (dalej: „Działka 7”),

-     (…) (dalej: „Działka 8”),

iv. wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), o numerach ewidencyjnych:

-     (…) (dalej: „Działka 9”),

-     (…) (dalej: „Działka 10”),

-     (…) (dalej: „Działka 11”),

-     (…) (dalej: „Działka 12”),

v.   wynoszące 31/60 udziału, wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), o numerach ewidencyjnych:

-     (…) (dalej: „Działka 13”),

-     (…) (dalej: „Działka 14”),

-     (…) (dalej: „Działka 15”),

-     (…) (dalej: „Działka 16”),

2.  budynków (dalej łącznie jako: „Budynki”):

-     biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Działce 3, składającego się z (...) kondygnacji nadziemnych oraz (...) kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej ok. 669 m² (dalej: „Budynek Biurowy”),

-     gospodarczego posadowionego na Działce 4, o powierzchni ok. 16 m² (dalej: „Budynek Gospodarczy”),

3.  budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”), obejmujących:

-     utwardzony parking naziemny (na Działkach 1-3),

-     chodnik (na Działce 1, Działkach 3-5, Działkach 7-10, Działkach 12-13),

-     mur oporowy (na Działce 1 i Działce 3),

-     betonowe panele, pełniące niegdyś funkcję ogrodzenia (aktualnie częściowo rozebrane) (na Działce 1, Działce 4 i Działkach 12-13),

-     pozostałości fundamentów budowli o powierzchni 120,63 m² (na Działce 1),

-     wybrukowana jezdnia (na Działkach 1-3, Działkach 5-9, Działce 11, Działce 13 i Działkach 15-16),

-     place z betonu/kostki prefabrykowanej (na Działce 4, Działce 6 i Działce 11),

-     fundamenty pod klimatyzator wraz z ogrodzeniem (na Działce 3),

-     tablica informacyjna (na Działce 3),

-     wiata (zadaszenie wejścia do Budynku Biurowego) oraz schody na terenie utwardzonym (na Działce 3),

-     naziemny zbiornik cylindryczny, częściowo przechodzący przez granicę Działki 8,

-     fundamenty pod (...) stacje ładowania pojazdów (na Działce 3),

-     naziemny kanał technologiczny nieczynnego ciepłociągu (na Działce 1),

-     latarnie o konstrukcji betonowej (na Działce 1 i Działkach 5-8, Działce 13),

-     naziemna konstrukcja pod rurociąg posadowiona nad jezdnią (na Działce 4 i Działce 13),

-     sieć elektro-energetyczna (na Działce 3 i Działce 9),

-     instalacja kanalizacyjna (na Działce 3).

wskazane powyżej obiekty będą określane dalej łącznie jako: Budowle.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy wskazują, że na dzień Transakcji na każdej z działek gruntu, zdefiniowanych powyżej jako Działki 1-13 oraz Działki 15-16, znajdować się będzie przynajmniej jedna Budowla/Budynek. Działki te dalej wraz z posadowionymi na nich Budowlami i Budynkami będą nazywane łącznie: „Nieruchomościami Zabudowanymi”.

Natomiast na Działce 14 nie będą znajdowały się Budynki/Budowle, które stanowiłyby własność Sprzedającego (dalej: „Nieruchomość Niezabudowana”).

W obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery (dalej: Obiekty Małej Architektury”).

Nieruchomości Zabudowane i Nieruchomość Niezabudowana dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

W obrębie Nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak szafy elektroenergetyczne, lampy, ogrodzenie oraz następujące przyłącza, będące własnością Sprzedającego(niżej wskazane przyłącza dalej łącznie jako: „Przyłącza”):

-     przyłącze elektroenergetyczne niskiego napięcia (na Działce 1, Działkach 3-5 oraz Działkach 9-12),

-     przewód elektroenergetyczny zasilający latarnie (na Działkach 1-3, Działce 5, Działkach 7-9, Działkach 13-14 oraz Działce 16),

-     przyłącze kanalizacji deszczowej (na Działkach 1-3, Działkach 5-7, Działce 10 oraz Działce 12),

-     przyłącze ciepłownicze (na Działkach 1-4 oraz Działkach 9-10),

-     przyłącze wodociągowe (na Działkach 3-5 oraz Działkach 9-11)

-     przyłącze kanalizacji sanitarnej (na Działce 3 oraz Działce 10).

Ponadto, w obrębie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura techniczna, na którą składają się sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne oraz przyłącza tych sieci (inne niż ww. Przyłącza). Infrastruktura ta nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będzie ona przedmiotem Transakcji. Wyjątek stanowi infrastruktura techniczna wskazana w ramach Budowli (pkt 3 powyżej), tj. sieć elektroenergetyczna znajdująca się na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacja kanalizacyjna na Działce 3, które stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem Transakcji.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony na podstawie uchwały nr (…) (dalej: „MPZP”).

Przeznaczenia według MPZP w odniesieniu do działek wchodzących w skład Nieruchomości, będących przedmiotem Transakcji są następujące:

i.    Działki 1-4 oraz Działki 9-12 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-U/P6,

ii.   Działki 5-7 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-U/P13,

iii.  Działki 13-15 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-KDW3,

iv. Działka 8 oraz Działka 16 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami M6-U/P9 oraz M6-KDW3.

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami M6-U/P9 oraz M6-U/P6, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: usługi, obiekty produkcyjne oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleń urządzona, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna.

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolem M6-U/P13, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: usługi, obiekty produkcyjne oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleń urządzona, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna oraz działalność związana z gospodarką odpadami (z zastrzeżeniami).

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami M6-KDW3, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: komunikacja - droga wewnętrzna oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleni przydrożnej oraz infrastruktury technicznej.

Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

Sprzedający nabył Grunty wraz z posadowionymi na niej Budynkami na podstawie umów sprzedaży.

Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku Biurowego, Budynku Gospodarczego i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata.

Sprzedający ponosił wydatki na modernizację Budynku Biurowego, który po ukończeniu prac został ponownie zgłoszony do użytkowania w 2000 r. Tym samym, przez okres co najmniej 2 lat, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości.

Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów własnej działalności opodatkowanej VAT, w tym polegającej m.in. na jej wynajmie (Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT).

Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa

Aktualnie, część powierzchni w Budynku jest wynajmowana na podstawie zawartych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”) i przewiduje się, że pozostanie ona wynajęta do dnia zawarcia Transakcji.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający zawarł m.in. następujące umowy, których stroną będzie w dacie zawarcia Transakcji: umowy serwisowe obejmujące m.in. umowę o świadczenie usług utrzymania czystości i terenów zielonych, umowę o świadczenie usług konserwacji i remontów dźwigów, a także umowy na dostawę mediów, takie jak umowa o dostawę energii, o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków oraz umowa na wywóz odpadów komunalnych (dalej łącznie jako: „Umowy Serwisowe”).

Sprzedający posiada również wierzytelność z tytułu pożyczki udzielonej na rzecz udziałowca.

Zakres Transakcji

Sprzedający planuje przenieść na Kupującego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (poniżej), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

i.    prawo własności Gruntów, przy czym w odniesieniu do Działek 13-16 przedmiotem transakcji będzie udział w prawie własności wynoszący 31/60,

ii.   prawo własności Budynków i Budowli,

iii.  prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości,

iv. gwarancje i rękojmie dotyczące umów z wykonawcami prac budowlanych, remontowych oraz umów dostawy, nabycia lub instalacji (montażu) urządzenia lub sprzętu w odniesieniu do Nieruchomości,

v.   dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji.

Kupujący planuje zawrzeć własne Umowy Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zawrze nową umowę najmu w zakresie powierzchni Budynku Biurowego. Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji Sprzedający wypowiedział aktualne umowy najmu oraz Umowy Serwisowe. W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe umowy z wybranymi przez siebie usługodawcami, chyba że umowy takie zawrze bezpośrednio przyszły najemca na podstawie nowej umowy najmu (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym).

Niewykluczone jednak, że część z zawartych przez Kupującego Umów Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych Umów Serwisowych.

Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

i.    sprzęt komputerowy, wyposażenie serwerowni, samochody,

ii.   zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

iii.  wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

iv. rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych,

v.   autorskie prawa majątkowe oraz inne prawa własności przemysłowej dotyczące Budynku Biurowego oraz Budowli,

vi. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

vii.      księgi rachunkowe,

viii.     firma Sprzedającego,

ix. know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością. Sprzedający nie zawarł takiej umowy.

Sprzedający zatrudnia pracowników, niemniej Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem na Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością.

Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Wnioskodawcy złożą w umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i będących przedmiotem Transakcji (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 Ustawy o VAT).

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i przekazaną Kupującemu.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w tym do prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości. W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie zawierał nowe umowy najmu, umowy o obsługę techniczną, umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na Działce 14 znajdują się i będą znajdować się na moment Transakcji następujące elementy infrastruktury technicznej:

-     przewód elektroenergetyczny (linia wysokiego napięcia), który stanowi własność gestora mediów/przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym Spółka nie jest i nie będzie jego właścicielem na moment Transakcji, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania nim jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i konsekwencji nie będzie on przedmiotem Transakcji;

-     przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia zasilający latarnie o długości 0,80mb, którego właścicielem jest Spółka. Niemniej, obiekt ten stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) [dalej: Prawo budowlane], tj. urządzenie instalacyjne zapewniające możliwość użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców nie będzie on mieć wpływu na opodatkowanie VAT Transakcji.”

Elementy infrastruktury technicznej znajdujące się na Nieruchomości, tj. sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne [dalej: Infrastruktura Techniczna] stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Z kolei przyłącza ww. Infrastruktury Technicznej nie stanowią budynku, budowli lub ich części w myśl art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego, z uwagi na to, że mieszczą się one w definicji urządzeń budowlanych (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Ponadto, Spółka podkreśla, że Infrastruktura Techniczna, znajdująca się na Nieruchomości jest własnością przedsiębiorstw przesyłowych – Spółka nie jest ich właścicielem ekonomicznym (z wyjątkiem sieci elektroenergetycznej na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacji kanalizacyjnej na Działce 3, które stanowią własność Spółki i będą przedmiotem Transakcji).

Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.) [dalej: KC], urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 KC urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa lub w momencie ich wzniesienia przez przedsiębiorstwo. W rezultacie urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci prawo własności na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

W konsekwencji, należy uznać, że Infrastruktura Techniczna (z wyjątkiem sieci elektroenergetycznej na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacji kanalizacyjnej na Działce 3, które stanowią własność Spółki i będą przedmiotem Transakcji) nie stanowi części składowej Nieruchomości, w tym Gruntów. Tym samym, zdaniem Spółki obecność Infrastruktury Technicznej, która nie stanowi własności Spółki ani nie stanowi części składowej nieruchomości nie wpłynie na ustalenie opodatkowania Transakcji.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności

cywilnoprawnych? (oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z ww. przepisów, w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, dla wyłączenia z opodatkowania PCC konieczne jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (jako dostawa nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę oraz na skutek złożenia zgodnego

oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania zbycia Nieruchomości VAT na

podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), nie będzie ona podlegać opodatkowaniu PCC.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość, na którą składa się prawo własności (współwłasności):

1.  16 działek gruntu;

2.  budynków;

3.  budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery.

W obrębie Nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak szafy elektroenergetyczne, lampy, ogrodzenie oraz następujące przyłącza, będące własnością Sprzedającego. Ponadto, w obrębie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura techniczna, na którą składają się sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne oraz przyłącza tych sieci (inne niż ww. Przyłącza). Infrastruktura ta nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będzie ona przedmiotem Transakcji. Wyjątek stanowi infrastruktura techniczna wskazana w ramach Budowli (pkt 3 powyżej), tj. sieć elektroenergetyczna znajdująca się na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacja kanalizacyjna na Działce 3, które stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem Transakcji. Zainteresowani złożą w umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i będących przedmiotem Transakcji (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 Ustawy o VAT).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 2 kwietnia 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.981.2025.3.AR, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. (…) planowana dostawa Nieruchomości Niezabudowanej (tj. udziału w prawie własności Działki 14) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku. (…) Jeśli zatem strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli (a tym samym również urządzeń budowlanych związanych z tymi Budynkami) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu (prawa własności Działek 1-12 oraz udziałów w prawie własności Działek 13, 15-16), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle (oraz urządzenia budowlane) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery.

W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. obiekty małej architektury nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych w obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Nieruchomości Zabudowanych (tj. prawa własności Działek 1-12 oraz udziałów w prawie własności Działek 13, 15-16) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 kwietnia 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.981.2025.3.AR.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.