Zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku posiadania części budynku mieszkalnego.
Podatnik wraz z małżonką zakupili w 2025 roku pierwsze mieszkanie. Notariusz naliczył podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ podatnik wcześniej, w 2007 roku, otrzymał w darowiźnie nieruchomość gruntową zabudowaną częścią budynku mieszkalnego. Ta część budynku nie stanowiła samodzielnego lokalu mieszkalnego ani całego domu, była zajmowana przez osobę trzecią i miała zły stan techniczny. Nieruchomość…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 stycznia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia … 2025 r. wraz z małżonką zakupił Pan Wasze pierwsze mieszkanie własnościowe z rynku wtórnego. Zgodnie z prawdą poinformował Pan notariusza, że:
- jest to Wasz pierwszy zakup mieszkania,
- Pana żonie ani w dniu zakupu mieszkania własnościowego, ani przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani w całości, ani w części (udziale),
- a działając uczciwie i zgodnie z prawem, poinformował Pan o posiadanej wcześniej darowiźnie nieruchomości gruntowej zabudowanej m.in. częścią budynku mieszkalnego, otrzymanej w 2007 r.
Po zapoznaniu się z treścią aktu notarialnego darowizny, notariusz uznał, że fakt ten może wykluczać możliwość zastosowania zwolnienia z PCC, wobec czego podatek został naliczony.
Przedmiotem darowizny była działka nr …, przy ul. …, o powierzchni (...) m², o bardzo wąskim i wydłużonym kształcie, zabudowana połową budynku mieszkalnego o powierzchni około (...) m² oraz kilkoma budynkami gospodarczymi. W roku 2007 część mieszkalna miała już ponad (...) lat.
Przedmiotem darowizny, oprócz gruntów i zabudowań gospodarskich nie był samodzielny lokal mieszkalny ani cały dom jednorodzinny, lecz tylko część budynku, która nie stanowiła funkcjonalnie odrębnej całości. Wejście do tej części budynku znajdowało się od strony sąsiedniej działki, a nie od strony darowanej nieruchomości.
Z umowy darowizny, wynika również, że ze złożonego do akt księgi wieczystej kw nr … wypisu z rejestru gruntów wydanego przez … dnia … 2005 r. działka nr … została w całości sklasyfikowana jako użytki rolne i nie była ona objęta żadnym obowiązującym aktualnie planem zagospodarowania przestrzennego.
Przez cały okres posiadania tej nieruchomości, część budynku określona w akcie jako „mieszkalna” była faktycznie zajmowana przez Pana wuja, który był tam zameldowany i w niej mieszkał. Już w momencie darowizny było oczywiste dla stron czynności, że wujek zachowuje możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tej części domu. W praktyce oznaczało to, że nie miał Pan możliwości korzystania z tej części nieruchomości ani dysponowania nią jak właściciel.
Dodatkowo, w Pana ocenie ogólny stan tej części budynku był bardzo zły. Budynek nigdy nie posiadał bieżącej wody ani kanalizacji, nie był wyposażony w instalację gazową, ogrzewany był wyłącznie piecem kaflowym, a jego ogólny stan techniczny wykluczał realne użytkowanie jako samodzielne mieszkanie. Biorąc więc pod uwagę wiek mieszkania oraz konstrukcję drewnianomurowaną, wiele wskazywało na to, że w niedługim czasie będzie wymagać rozbiórki.
Z początkiem roku 2021 wuj przeszedł do Domu Pomocy Społecznej. Działka … została przez Pana sprzedana w dniu … 2021 r.
W Pana opinii otrzymanie tej nieruchomości w 2007 r. w ramach darowizny nie stanowiło nabycia mieszkania ani domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ani też nabycia udziału w samodzielnej nieruchomości mieszkalnej. Było to nabycie nieruchomości wraz z połową starego domu mieszkalnego drewniano-murowanego, niesamodzielnej funkcjonalnie i faktycznie wyłączonej z Pana korzystania przez zamieszkiwanie osoby trzeciej.
Pytania
1. Czy w opisanej sytuacji istniały podstawy do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2. W akcie notarialnym darowizny zapisano: „nieruchomość jest zabudowana połową domu mieszkalnego, drewniano-murowanego, ponad (...) letniego, o powierzchni tej połowy ok. (...) m²”. Czy taki zapis oznacza, że od 2007 r. do 2021 r. był Pan w posiadaniu mieszkania?
3. Czy fakt, że darowana nieruchomość była sklasyfikowana jako użytki rolne i nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, wpływa na ocenę, czy w 2007 r. nabył Pan mieszkanie w rozumieniu ustawy o PCC?
4. Czy posiadanie połowy starego domu, która była tylko częścią budynku stojącego na działce i nie stanowiła osobnego mieszkania, wyklucza zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?
5. Jeżeli uznać, że ta darowizna nie była posiadaniem mieszkania, to czy PCC zapłacony przy zakupie pierwszego mieszkania w 2025 r. powinien zostać Panu zwrócony?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem:
Ad. 1 Tak. Uważa Pan, że w Pana sytuacji były podstawy do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ ani Pan, ani Pana żona nie posiadaliście wcześniej mieszkania w rozumieniu ustawy o PCC.
Ad. 2. Nie. Uważa Pan, że zapis w akcie notarialnym nie oznacza, że od 2007 r. do 2021 r. był Pan w posiadaniu mieszkania, ponieważ była to jedynie połowa starego domu i nie stanowiła odrębnego lokalu mieszkalnego. Darowizna obejmowała kilka składników, w tym wskazaną połowę domu.
Ad. 3. Tak. Fakt, że nieruchomość była sklasyfikowana jako użytki rolne i nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, potwierdza, że w 2007 r. nie nabył Pan mieszkania w rozumieniu ustawy o PCC.
Ad. 4. Nie. W Pana ocenie posiadanie połowy starego domu, który nie stanowił osobnego mieszkania, nie wyklucza zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.
Ad. 5 Tak. Jeżeli darowizna z 2007 r. nie była posiadaniem mieszkania, to w Pana ocenie podatek PCC zapłacony przy zakupie mieszkania w 2025 r. powinien zostać Panu zwrócony.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w … 2025 r. kupił Pan z małżonką mieszkanie własnościowe. Z tytułu nabycia mieszkania notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych. Pana żonie nigdy nie przysługiwało żadne z praw wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Pan od 2007 r. do 2021 r. był właścicielem nieruchomości, którą otrzymał w darowiźnie. Nieruchomość była zabudowana m.in. częścią budynku mieszkalnego. Przedmiotem darowizny nie był samodzielny lokal mieszkalny ani cały dom jednorodzinny, lecz tylko część budynku, która nie stanowiła funkcjonalnie odrębnej całości. Wejście do tej części budynku znajdowało się od strony sąsiedniej działki, a nie od strony darowanej nieruchomości.
Pana wątpliwość budzi to, czy posiadanie połowy domu, która była tylko częścią budynku stojącego na działce i nie stanowiła osobnego mieszkania, wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy przy nabyciu pierwszego mieszkania.
Zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu ani Pana żonie przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jak wynika z wniosku, Pana żona nie posiadała wcześniej żadnych praw do nieruchomości, natomiast Pan był właścicielem części budynku mieszkalnego, tj. budynku, który w połowie znajdował się na Pana działce. Ponadto posiadana przez Pana część budynku nie stanowiła osobnego mieszkania.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) nie definiuje pojęcia „części budynku mieszkalnego”.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Skoro na Pana działce była posadowiona jedynie część budynku mieszkalnego to nie można uznać że był Pan w przeszłości właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego gdyż posiadana przez Pana część budynku nie stanowiła konstrukcyjnie samodzielnej całości, nie spełniała zatem definicji budynku mieszkalnego. Z wniosku nie wynika również by był Pan współwłaścicielem budynku a zatem by przysługiwał Panu udział w prawie własności budynku mieszkalnego.
Negatywną przesłanką do skorzystania z omawianego zwolnienia jest posiadanie m.in. prawa własności do budynku mieszkalnego lub udziału w budynku mieszkalnym. Skoro Pan posiadał część budynku mieszkalnego, przesłanka ta nie została spełniona. Nie można również stwierdzić, że posiadał Pan lokal mieszkalny, ponieważ jak Pan wskazał we wniosku posiadana część budynku nie stanowiła funkcjonalnie odrębnej całości.
Mając na uwadze, że w ww. przepisie jest mowa o prawie własności budynku mieszkalnego lub udziale w tym prawie a Pan posiadał część budynku mieszkalnego - przy zakupie w … 2025 r. mieszkania przysługiwało Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W związku z tym, że przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego zapłacił Pan podatek od czynności cywilnoprawnych, może Pan ubiegać się o jego „zwrot” poprzez wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku pobranego i wpłaconego przez notariusza.
W myśl art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej:
Za nadpłatę uważa się kwotę podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej.
Zgodnie z art. 75 § 1 cyt. ustawy:
Jeżeli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku.
Reasumując, skoro jako kupujący nie był Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku umowy sprzedaży, to może Pan wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty stosownie do art. 75 § 1 Ordynacji podatkowej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo