Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.46.2026.4.PB

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

(…);

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan C

(...);

Opis stanu faktycznego

1. Wstęp

B (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedający 1”), C (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający 2”) (w dalszej części wniosku Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 łącznie jako „Sprzedający”) oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) w dniu (…) 2025 r. dokonali transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych dokonanej Transakcji.

W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji, (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku oraz (7) informację o uprzednio uzyskanej interpretacji indywidualnej.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Sprzedający byli właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu:

1) Nr (…) o powierzchni (...) ha (dalej: „Działka 1”),

2) Nr (…) o powierzchni (...) ha (dalej: „Działka 2”)

położonych (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Dla kompletności niniejszego wniosku Wnioskodawcy wskazują, że opisana powyżej księga wieczysta obejmuje trzy działki, tj. (…) (dalej: „Grunt”). Przy czym przedmiotem Transakcji była wyłącznie Nieruchomość, tj. działki nr (…). Pozostała działka, tj. (…) nie była przedmiotem Transakcji i w dalszym ciągu pozostaje własnością Sprzedających.

Działka 2 powstała w wyniku podziału działki nr (…) na (a) Działkę 2 oraz (b) działkę (…). Działka nr (…) była przed podziałem zabudowana budynkami, tj. zabudową siedliskową - budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedający dokonał podziału działki (…) i dokonał wyodrębnienia Działki 2, która jest niezabudowana (wszystkie naniesienia pozostały po podziale na działce nr (…), która nie była przedmiotem Transakcji). Kupujący zainteresowany był nabyciem wyłącznie Nieruchomości, tj. niezabudowanych działek gruntu, na których mógłby zrealizować inwestycję polegającą na budowie centrum logistyczno-magazynowego (dalej: „Inwestycja”), a nie pozostałych działek, w szczególności zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Wyodrębnienie Nieruchomości miało na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości i przygotowanie jej do Transakcji.

Nieruchomość jest i w momencie dokonania Transakcji była niezabudowana. W wypisie z rejestru gruntów Działka 1 oznaczona była jako R - grunty orne, natomiast Działka 2 oznaczona była jako Ps - pastwiska trwałe. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą / znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, które mogłyby zostać sklasyfikowane jako budynki, budowle lub obiekty małej architektury.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części (…) zatwierdzona uchwałą (…) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość w całości znajduje się na terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1U, co oznacza, że stanowi ona teren budowlany. W stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie była uzbrojona na moment Transakcji. Nieruchomość jest i na moment Transakcji była niezabudowana i nieogrodzona.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi. Głównym źródłem utrzymania Sprzedających jest emerytura. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEiDG.

Na moment Transakcji Sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający co do zasady nie prowadzą działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, jednakże zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni na potrzeby Transakcji w związku z otrzymanymi interpretacjami indywidualnymi, opisanymi w pkt 7 niniejszego wniosku.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych” objęte kodem PKD 41.00.B. Kupujący był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment Transakcji oraz pozostanie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również po zawarciu Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Gruntu, z którego została wyodrębniona Nieruchomość, Sprzedający 1 nabył na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym 3 lutego 1989 r. (Rep. A. nr (…); dalej: „Umowa Przekazania”).

Sprzedający 1 dokonał nabycia Gruntu pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i umów majątkowych nie zawierał, w związku z czym Sprzedający są współwłaścicielami Gruntu w częściach równych.

Nabycie Gruntu na podstawie Umowy Przekazania nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że nabycie nastąpiło w 1989 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym nabycie Gruntu nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedający nie mogli mieć prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Gruntu (jak wskazano nabycie Gruntu nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie mogli być podatnikami VAT czynnymi w momencie nabycia prawa własności Gruntu.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej. Sprzedający zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni na potrzeby Transakcji. Wynikało to z faktu, że w otrzymanych interpretacjach indywidualnych (osobnej dla Sprzedającego 1 oraz osobnej dla Sprzedającego 2 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT - szczegółowy zakres interpretacji indywidualnych został opisany w pkt 7 niniejszego wniosku.

Sprzedający nie wykonywali, ani nie wykonują żadnych czynności podlegających VAT, poza sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Sprzedający zawarli 3 marca 2020 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. A. nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”) z D sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Kupujący”). Na mocy tej umowy Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży niezabudowanej Działki 1 oraz wyodrębnienia i następnie sprzedaży niezabudowanej Działki 2.

Z uwagi na upływ terminu na jaki została zawarta ww. umowa Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący zawarli 10 lipca 2025 r. kolejną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. A. nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”).

Ostatecznie na podstawie Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość w terminie do 16 stycznia 2026 r. po spełnieniu się m.in. poniższych warunków:

a) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego zgody Wspólników Poprzedniego Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Poprzedniego Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Poprzedniego Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Poprzedniego Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

 f) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej zamiennej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Poprzedniego Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

 i) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Poprzedniemu Kupującemu przez Sprzedających - na wezwanie Poprzedniego Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Poprzedniego Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Poprzedniego Kupującego bądź wskazany przez Poprzedniego Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

 j) okazaniu zgody uprawnionej z tytułu służebności osobistej mieszkania, opisanej w par. 1 ust. 1 pkt 5 lit. a) powyżej, na bezobciążeniowe odłączenie działki z księgi wieczystej Nieruchomości;

k) okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Poprzedniego Kupującego:

  - odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży,

  - wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

  - wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

  - wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym albo

  - zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że Nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

  - zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów przeprowadzonej przez starostę,

  - zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży - przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Ponadto, od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej 2 do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Poprzedniemu Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone prawo dysponowania Nieruchomością z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Poprzedniego Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Przy czym prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Ponadto na podstawie Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem wskazaną przez Poprzedniego Kupującego osobę fizyczną i upoważnił pełnomocnika do:

     1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

     2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

      3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

      4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Poprzedniego Kupującego inwestycję,

      5) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędach gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

      6) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

      7) uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

 

Dodatkowo pełnomocnictwo udzielone na podstawie Umowy Przedwstępnej 1 zawierało upoważnienie do:

1) dokonania podziału geodezyjnego Gruntu w celu wyodrębnienia z niego Nieruchomości, w szczególności do:

a) występowania przed wszelkimi organami,

b) składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń,

c) reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

Warunki zawarcia umowy sprzedaży zawarte w Umowie Przedwstępnej 1 oraz Umowie Przedwstępnej 2 były zawarte na korzyść Poprzedniego Sprzedającego i miały takie znaczenie, iż Poprzedni Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej 2 na rzecz spółki lub dowolnej osoby fizycznej mającej siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i przejęcie przez cesjonariusza praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający udzielili Poprzedniemu Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego.

Ponadto Sprzedający udzielił szeregu pełnomocnictw i zgód do działania Poprzedniemu Właścicielowi oraz współpracującemu z nim deweloperowi w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej. Zgody udzielane przez Sprzedających dotyczyły m.in. zgody na przedłużenie decyzji archeologicznej, pozwolenia wodno-prawnego, zgody do podtrzymania ważności pozwolenia na budowę. Dodatkowo Sprzedający podpisali umowę przyłączeniową z (…), która później została przeniesiona na Poprzedniego Kupującego. Sprzedający podjęli zatem szereg działań współpracując z Poprzednim Kupującym w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Sprzedający nie prowadzili żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, jak również nie zamieszczali kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej 2 wyrazili nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Poprzedniego Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Poprzedni Kupujący w oparciu o Umowę Przedwstępną 1 oraz Umowę Przedwstępną 2 podjął szereg działań w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji, w szczególności dokonał wyodrębnienia Nieruchomości z Gruntu, uzyskał pozwolenie na budowę i zmienił przeznaczenie Nieruchomości z działki rolnej na działkę budowlaną, na której możliwa jest realizacja Inwestycji.

W wyniku działań podjętych przez Poprzedniego Kupującego wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej warunkujące zawarcie umowy przyrzeczonej zostały spełnione.

Poprzedni Kupujący po starannym przygotowaniu Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji poszukiwał podmiotu, który chciałby odkupić gotowy projekt deweloperski i zrealizować na Nieruchomości Inwestycję.

W konsekwencji Poprzedni Kupujący zawarł (...) 2025 r. z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków (w formie aktu notarialnego - Rep. A. (…)), na podstawie której za wynagrodzeniem płatnym przez Kupującego na rzecz Poprzedniego Kupującego, Kupujący wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki Poprzedniego Kupującego z Umowy Przedwstępnej. W związku z czym Kupujący stał się stroną Umowy Przedwstępnej i mógł na jej podstawie kupić Nieruchomość.

Wobec faktu, że wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej zostały spełnione to (...) 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nr Rep. A. (…) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) w wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej Sprzedający dokonali odpłatnej dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych. Transakcja została udokumentowana fakturą. Sprzedający odprowadzili podatek VAT należny wynikający z faktury do właściwego urzędu skarbowego.

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący nabył Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Przedmiotem Transakcji była zatem wyłącznie Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie były żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających.

Podsumowując:

   - Przedmiotem Transakcji była Nieruchomość, tj. dwie niezabudowane działki gruntu, przy czym Działka 2 powstała poprzez jej wyodrębnienie z większej działki.

   - Poprzedni Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających dokonał podziału gruntu i wyodrębnienia Działki 2.

   - Sprzedający zawarli z PKP Energetyka umowę przyłączeniową, która następnie została przeniesiona w formie cesji na Poprzedniego Kupującego.

   - Poprzedni Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedających pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedających uzyskał wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji. Ponadto współpracujący z Poprzednim Kupującym deweloper uzyskał pozwolenie na budowę.

   - Pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej 1 a Umowy Sprzedaży zmianie uległ charakter Nieruchomości. W wyniku uchwalenia MPZP oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę zmieniła ona charakter z działki rolnej na działkę budowlaną (ale użytek nie uległ zmianie), co było m.in. rezultatem działań Poprzedniego Sprzedającego, który aktywnie działał w celu uchwalenia MPZP i ujęcia Nieruchomości w MPZP jako terenów budowlanych.

   - Nieruchomość na moment Transakcji była niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

   - Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

   - Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

   - Przedmiotem Transakcji nie były żadne ruchomości. Przedmiotem Transakcji była wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

   - Przedmiotem Transakcji nie były również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedających czy Poprzedniego Kupującego, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z

6. Przedmiot wniosku o interpretację

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości, tj. działki o numerze (…) w ramach Transakcji na podstawie Umowy Sprzedaży.

Zabudowana działka o numerze (…), która objęta jest tą samą księgą wieczystą co sprzedana Nieruchomość nie była przedmiotem Transakcji, więc Wnioskodawcy opisali ją dla kompletności opisu stanu faktycznego, ale nie jest ona przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

7. Informacja o uzyskanej interpretacji podatkowej

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający uzyskali interpretacje indywidualne:

1) Nr 0112-KDIL3.4012.137.2022.3.MC z 3 czerwca 2022 r. - wydana dla Sprzedającego 1,

2) Nr 0112-KDIL3.4012.136.2022.2.AK z 9 czerwca 2022 r. - wydana dla Sprzedającego 2,

(dalej łącznie: „Poprzednie Interpretacje”), w której Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie opodatkowana podatkiem VAT, z tego też względu Sprzedający zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni.

Wnioskodawcy występują jednak ponownie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, gdyż w stosunku do Poprzednich Interpretacji istotnej zmianie uległ stan faktyczny, w związku z czym Poprzednie Interpretacje straciły moc ochronną. Przede wszystkim zmianie uległ podmiot, który kupił Nieruchomość. Pierwotnie Nieruchomość miał kupić Poprzedni Kupujący. Przedmiotem Poprzednich Interpretacji było zatem zdarzenie przyszłe, w którym Poprzedni Kupujący miał być stroną Transakcji. Jednakże w wyniku cesji Umowy Przedwstępnej nabycia Nieruchomości ostatecznie to Kupujący na podstawie Umowy Sprzedaży nabył nieruchomość, w związku z czym Poprzednie Interpretacje dotyczą zdarzenia przyszłego, które ostatecznie nigdy się nie wydarzyło, gdyż opisywało sprzedaż Nieruchomości pomiędzy Sprzedającymi, a Poprzednim Kupującym. Z tego względu opisany w niniejszym wniosku stan faktyczny nie jest objęty żadną wydaną uprzednio interpretacją indywidualną przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający zgodnie z otrzymanymi Poprzednimi Interpretacjami zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni i opodatkowali dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji VAT stosownie do wskazania zawartego w Poprzednich Interpretacjach. Należy podkreślić, że wszystkie warunki Transakcji są tożsame z tymi opisanymi w Poprzednich Interpretacjach. Jedyną zmianą jest podmiot, który ostatecznie Nieruchomość kupił. W pozostałym zakresie Transakcja przebiegła tak jak zostało to opisane w Poprzednich Interpretacjach.

Celem Wnioskodawców w związku z wystąpieniem z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie prawidłowości dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji jako podlegającej opodatkowaniu VAT i tym samym nie podlegającej opodatkowaniu PCC.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający w ramach Transakcji wystąpili w charakterze podatników VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych), to Transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

 a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

 b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu VAT i nie zwolniona z VAT nie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu stanu faktycznego wynika, że (...) 2025 r. Sprzedający dokonali na rzecz Kupującego sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanych działek nr (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB3-2.4012.106.2026.4.ASZ, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr (…), będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, Sprzedający korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek nr (…), a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr (…) Sprzedający korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie odpowiednio przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.”

Skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej Transakcji nie znalazło zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynoszącej 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna Znak: 0111-KDIB3-2.4012.106.2026.4.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.