Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.47.2026.4.PB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

5 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

(…);

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan C

(…);

Opis stanu faktycznego

1. Wstęp

B (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedający 1”), C (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający 2”) (dalej Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 razem jako: „Sprzedający”) oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) w dniu (…) 2025 r. dokonali transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. zabudowanej działki gruntu zlokalizowanej (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych dokonanej Transakcji.

W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) informacja o uzyskanej interpretacji podatkowej.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Sprzedający byli właścicielami nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) położonej w (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowiła własność Sprzedających na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Kupujący zainteresowany był nabyciem Nieruchomości aby zrealizować na niej inwestycję polegającą na budowie centrum logistyczno-magazynowego (dalej: „Inwestycja”).

Nieruchomość jest i w momencie dokonania Transakcji była zabudowana. Na Nieruchomości znajdują się trzy budynki gospodarcze (dalej: „Budynki”). Jeden drewniany na fundamencie o powierzchni ok. 24 m² oraz dwa blaszane o powierzchni odpowiednio ok 24 m² oraz ok. 4 m². Budynki zostały postawione na Nieruchomości po jej zakupie przez Sprzedających. Budynki zostały wybudowane przez Sprzedających w 2006 r. Od ich wybudowania Budynki nie były modernizowane, ani ulepszane, w szczególności Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej tych Budynków. Budynki nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

Intencją Kupującego jest wyburzenie Budynków po Transakcji w celu zrealizowania na Nieruchomości Inwestycji.

Budynki były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w okresie od 1 czerwca 2007 r. do 30 kwietnia 2008 r. Sprzedający 1 był zarejestrowany w centralnej ewidencji działalności gospodarczej jako przedsiębiorca prowadzący działalność pod nazwą (…). Prowadzona przez Sprzedającego 1 działalność gospodarcza objęta była kodem 01.12.B - uprawa grzybów, kwiatów i ozdobnych roślin ogrodniczych; szkółkarstwo roślin sadowniczych i ozdobnych. W związku z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedający 1 był zarejestrowany w tym okresie jako podatnik VAT czynny. Budynki były zatem wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT polegającej na produkcji szkółkarskiej roślin, która to działalność była opodatkowana VAT. Budynki nigdy nie były wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Budynki nie stanowiły środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.

Sprzedającym nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego przy wzniesieniu Budynków, gdyż Sprzedający wznieśli Budynki na cele osobiste i nie prowadzili działalności gospodarczej, ani nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie wzniesienia Budynków. Samo nabycie Nieruchomości przez Sprzedających również nie było opodatkowane VAT.

Po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego 1 i wykreśleniu z centralnej ewidencji działalności gospodarczej Budynki były wykorzystywane do prowadzenia przez Sprzedających działalności rolniczej, przy czym Sprzedający nie mają i na moment Transakcji nie mieli statusu rolników ryczałtowych.

W wypisie z rejestru gruntów Nieruchomość oznaczona jest jako Ps - pastwiska trwałe.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1U oraz ciągów pieszo-jezdnych oznaczonym na rysunku planu symbolem 2KD-PJ, co oznacza, że stanowi ona teren budowlany. W stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość jest uzbrojona (znajdują się na niej sieć wodociągowa i elektryczna) i była uzbrojona na moment Transakcji. Nieruchomość jest i na moment Transakcji była zabudowana i ogrodzona.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi. Głównym źródłem utrzymania Sprzedającego 1 jest emerytura, a Sprzedającego 2 umowa o pracę. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEiDG.

Na moment Transakcji Sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający co do zasady nie prowadzą działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, jednakże zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni na potrzeby Transakcji w związku z otrzymanymi interpretacjami indywidualnymi, opisanymi w pkt 6 niniejszego wniosku.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych” objęte kodem PKD 41.00.B. Kupujący był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment Transakcji oraz pozostanie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również po zawarciu Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Nieruchomości, Sprzedający nabyli na podstawie:

a) Warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej (...) 2005 r. (Rep A. (…)) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

b) Umowy przeniesienia własności nieruchomości z (...) 2005 r. (Rep A. (…)) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane VAT. W związku z powyższym Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości (jak wskazano nabycie Nieruchomości nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie byli podatnikami VAT czynnymi w momencie nabycia prawa własności Nieruchomości.

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości po ½ w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej. Sprzedający zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni na potrzeby Transakcji. Wynikało to z faktu, że w otrzymanych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT - szczegółowy zakres interpretacji indywidualnej został opisany w pkt 6 niniejszego wniosku.

Sprzedający nie wykonują żadnych czynności podlegających VAT, poza sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Sprzedający zawarli (...) 2020 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. A. nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z D sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Kupujący”). Na mocy tej umowy Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości (wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami). Umowa Przedwstępna była następnie aneksowana 30 kwietnia 2025 r. (Rep A. nr (…)) przede wszystkim co do ceny sprzedaży oraz terminu sprzedaży nieruchomości.

Ostatecznie na podstawie Umowy Przedwstępnej wraz z aneksami Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość w terminie do 30 czerwca 2026 r. po spełnieniu się m.in. poniższych warunków:

a) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego zgody jego wspólników na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Poprzedniego Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Poprzedniego Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację Inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację Inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

 f) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, iż Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości zezwalającej na realizację między innymi na nim Inwestycji;

h) objęcia Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem m.in. pod składy, magazyny, lekką produkcję.

Ponadto, od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Poprzedniemu Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone prawo dysponowania Nieruchomością z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Poprzedniego Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Przy czym prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości -z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

 

Ponadto na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający ustanowili pełnomocnikiem wskazaną przez Poprzedniego Kupującego osobę fizyczną i upoważnili pełnomocnika do:

 1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

 2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

 3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

 4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Poprzedniego Kupującego inwestycję,

 5) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędach gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

 6) zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

 7) uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Warunki zawarcia umowy sprzedaży zawarte w Umowie Przedwstępnej mają także znaczenie, iż Poprzedni Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Na podstawie Umowy Sprzedaży Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki lub dowolnej osoby fizycznej mającej siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i przejęcie przez cesjonariusza praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Sprzedający nie prowadzili żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, jak również nie zamieszczali kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej wyrazili nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Poprzedniego Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Poprzedni Kupujący podjął szereg działań w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji, w szczególności uzyskał pozwolenie na budowę i zmienił przeznaczenie Nieruchomości z działki rolnej na działkę budowlaną na której możliwa jest realizacja Inwestycji.

W wyniku działań podjętych przez Poprzedniego Kupującego wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej warunkujące zawarcie umowy przyrzeczonej zostały spełnione.

Poprzedni Kupujący po starannym przygotowaniu Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji poszukiwał podmiotu, który chciałby odkupić gotowy projekt deweloperski i zrealizować na Nieruchomości Inwestycję.

Poprzedni Kupujący zawarł (...) 2025 r. z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków (w formie aktu notarialnego - Rep. A. (…)), na podstawie której za wynagrodzeniem płatnym przez Kupującego na rzecz Poprzedniego Kupującego, Kupujący wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki Poprzedniego Kupującego z Umowy Przedwstępnej. W związku z czym Kupujący stał się stroną Umowy Przedwstępnej i mógł na jej podstawie kupić Nieruchomość.

Wobec faktu, że wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej zostały spełnione (...) 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nr Rep. A. (…) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) w wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej Sprzedający dokonali odpłatnej dostawy Nieruchomości wraz z Budynkami na rzecz Kupującego. Dostawa Nieruchomości wraz z Budynkami w ramach Transakcji była opodatkowana VAT. W treści Umowy Sprzedaży Strony wyraźnie wskazały, że zamiarem Stron jest opodatkowanie dostawy Nieruchomości wraz z Budynkami podatkiem VAT, a Sprzedający i Kupujący występują w charakterze podatników VAT. W Umowie Sprzedaży zostało wskazane, że umówiona pomiędzy Stronami cena stanowi wartość netto powiększoną o podatek VAT. Sprzedający udokumentowali dostawę Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami fakturami VAT i odprowadzili podatek VAT należny wynikający z faktury do właściwego urzędu skarbowego.

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący nabył Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Przedmiotem Transakcji była zatem wyłącznie Nieruchomość, tj. działka gruntu wraz z naniesieniami. Przedmiotem Transakcji nie były żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Poprzedni Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup Nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że Poprzedni Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i zaproponował korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia Nieruchomości.

Podsumowując:

  - Przedmiotem Transakcji była Nieruchomość, tj. zabudowana działka gruntu.

  - Poprzedni Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających podjął szereg czynności przygotowujących Nieruchomości do realizacji na Nieruchomości Inwestycji.

  - Poprzedni Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedających pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedających uzyskał wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji w szczególności uzyskał pozwolenie na budowę.

  - Pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej a Umowy Sprzedaży zmianie uległ charakter Nieruchomości. W wyniku uchwalenia MPZP oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę zmieniła ona charakter z działki rolnej na działkę budowlaną, co było m.in. rezultatem działań Poprzedniego Sprzedającego, który aktywnie działał w celu uchwalenia MPZP i ujęcia Nieruchomości w MPZP jako terenów budowlanych.

  - Nieruchomość na moment Transakcji była zabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

  - Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

  - Na Nieruchomości w momencie Transakcji znajdowały się Budynki, które zostały wzniesione przez Sprzedających w 2006 r. i w okresie 1 czerwca 2007 r. - 30 kwietnia 2008 r. były wykorzystywane przez Sprzedającego 1 do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W tym okresie Sprzedający 1 był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i był zarejestrowany jako przedsiębiorca w centralnej ewidencji działalności gospodarczej.

  - Budynki nigdy nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

  - Zamiarem Kupującego jest wyburzenie Budynków po Transakcji i zrealizowaniu na Nieruchomości Inwestycji.

  - Sprzedający nie mają i na moment Transakcji nie mieli statusu rolników ryczałtowych.

  - Sprzedający nie odliczali podatku VAT związanego ze wzniesieniem Budynków, gdyż w momencie wzniesienia Budynków nie prowadzili działalności gospodarczej ani nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a Budynki zostały wzniesione na cele osobiste Sprzedających. Dopiero rok po ich wzniesieniu były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego 1.

  - Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było opodatkowane VAT.

  - Sprzedający od wzniesienia Budynków w 2006 r. do dnia Transakcji nie ponosili żadnych wydatków na ulepszenie Budynków, w szczególności nie ponieśli wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Budynków.

  - Na moment Transakcji Sprzedający oraz Kupujący byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

  - W treści Umowy Sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący, wyraźnie wskazali, że intencją Stron jest opodatkowanie dostawy Nieruchomości oraz znajdujących się na niej Budynków w ramach Transakcji podatkiem VAT.

  - Sprzedający udokumentowali dostawę Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami w ramach Transakcji fakturami VAT i odprowadzili należny podatek VAT do właściwego urzędu skarbowego.

  - Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

  - Przedmiotem Transakcji nie były żadne ruchomości. Przedmiotem Transakcji była wyłącznie Nieruchomość, tj. działka gruntu zabudowana Budynkami.

  - Przedmiotem Transakcji nie były również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedających czy Poprzedniego Kupującego, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością czy Budynkami.

  - Nieruchomość ani Budynki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze.

6. Informacja o uzyskanej interpretacji podatkowej

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający 1 uzyskał interpretację indywidualną nr 0114-KDIP1-1.4012.820.2021.2.MŻ wydaną 17 lutego 2022 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz Sprzedający 2 uzyskał interpretację indywidualną nr 0114-KDIP1-1.4012.817.2021.2.MKA wydaną 17 lutego 2022 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Poprzednie Interpretacje”), w której Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, z tego też względu Sprzedający zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni.

Wnioskodawcy występują jednak ponownie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, gdyż w stosunku do Poprzednich Interpretacji istotnej zmianie uległ stan faktyczny, w związku z czym Poprzednie Interpretacje straciły moc ochronną. Przede wszystkim zmianie uległ podmiot, który kupił Nieruchomość. Pierwotnie Nieruchomość miał kupić Poprzedni Kupujący. Przedmiotem Poprzednich Interpretacji było zdarzenie przyszłe, w którym Poprzedni Kupujący miał być stroną Transakcji. Jednakże w wyniku cesji Umowy Przedwstępnej nabycia Nieruchomości ostatecznie to Kupujący na podstawie Umowy Sprzedaży nabył Nieruchomość, w związku z czym Poprzednie Interpretacje dotyczyły zdarzenia przyszłego, które ostatecznie nigdy się nie wydarzyło, gdyż opisywało sprzedaż Nieruchomości pomiędzy Sprzedającymi, a Poprzednim Kupującym. Z tego względu opisany w niniejszym wniosku stan faktyczny nie jest objęty żadną wydaną uprzednio interpretacją indywidualną przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający zgodnie z otrzymaną Poprzednią Interpretacją zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni i opodatkowali dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji VAT stosownie do wskazania zawartego w Poprzednich Interpretacjach. Należy podkreślić, że wszystkie warunki Transakcji są tożsame z tymi opisanymi w Poprzednich Interpretacjach. Jedyną zmianą jest podmiot, który ostatecznie Nieruchomość kupił. W pozostałym zakresie Transakcja przebiegła tak jak zostało to opisane w Poprzednich Interpretacjach.

Celem Wnioskodawców w związku z wystąpieniem z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie prawidłowości dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji jako podlegającej opodatkowaniu VAT i tym samym nie podlegającej opodatkowaniu PCC.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

 

Pytanie

 

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

 

Państwa stanowisko w sprawie

 

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający w ramach Transakcji wystąpili w charakterze podatników VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT, to Transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 i. zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, skoro opisana w zdarzeniu przyszłym (winno być: stanie faktycznym) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu VAT, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu VAT i nie zwolniona z VAT nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

   a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

   b) innych praw majątkowych - 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

   a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

   b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo   użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu stanu faktycznego wynika, że (...) 2025 r. Sprzedający dokonali na rzecz Kupującego sprzedaży nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…) Na Nieruchomości znajdują się trzy budynki gospodarcze. W treści Umowy Sprzedaży Strony wyraźnie wskazały, że zamiarem Stron jest opodatkowanie dostawy Nieruchomości wraz z Budynkami podatkiem VAT, a Sprzedający i Kupujący występują w charakterze podatników VAT. W Umowie Sprzedaży zostało wskazane, że umówiona pomiędzy Stronami cena stanowi wartość netto powiększoną o podatek VAT. Sprzedający udokumentowali dostawę Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami fakturami VAT i odprowadzili podatek VAT należny wynikający z faktury do właściwego urzędu skarbowego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB3-2.4012.107.2026.3.ASZ, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…) będącą we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Sprzedający 1 jest stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i występuje w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem Nieruchomość (zabudowaną działkę nr (…)) - będącą przedmiotem planowanej sprzedaży - Sprzedający 1 wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to był on w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to Sprzedający 1 dokonał w efekcie dostawy nieruchomości - przeniesienia prawa do rozporządzania zabudowaną działką nr (…) jak właściciel.
(…) sprzedaż przez Sprzedającego 1 działki nr (…) była dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości w całości podlegała po stronie Sprzedającego 1 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
(…) spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem sprzedaż budynków znajdujących się na działce nr (…), korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tej sytuacji - uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy - dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki, tj. działki nr (…), również korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
(…) bezzasadne jest badanie możliwości zastosowania dla tej dostawy zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (…).
(…) Stronom transakcji (Sprzedającemu 1 i Kupującemu), przysługiwało prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia i wyboru opodatkowania ww. dostawy według właściwej stawki na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, o ile w momencie dostawy Sprzedający 1 i Kupujący byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT oraz złożyli zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.
W analizowanej sprawie, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, sprzedaż zabudowanej działki nr (..) jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, w związku z czym Sprzedający 1 jest zobowiązany do rozliczenia w całości podatku VAT należnego z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…).”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona (jeżeli w istocie strony umowy sprzedaży złożyły oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. 

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie  - interpretacja indywidualna Znak: 0111-KDIB3-2.4012.107.2026.3.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo  o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.