Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.5.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 4 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 lutego 2026 r. (data wpływu 24 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2014 r. nabyła Pani w drodze dziedziczenia budynek położony w … . Budynek został wybudowany w latach 30 XX wieku. Pierwotnie składał się z jednego pomieszczenia mieszkalnego połączonego z częścią gospodarczą (oborą), a w późniejszym okresie został rozbudowany o dodatkowe pomieszczenie.

Budynek został wzniesiony z materiałów niskiej jakości. Dobudowana część uległa z czasem odseparowaniu konstrukcyjnemu od pierwotnej bryły budynku, co doprowadziło do powstania licznych pęknięć ścian oraz postępującej degradacji konstrukcji.

Stan techniczny budynku uniemożliwia jego użytkowanie jako lokalu mieszkalnego. W szczególności budynek cechuje się następującymi wadami:

-     dach jest nieszczelny i miejscami zapadający się;

-     okna i drzwi są drewniane, spróchniałe i nieszczelne;

-     budynek nie jest podłączony do sieci kanalizacyjnej ani do bieżącej wody oraz nie posiada systemu ogrzewania;

-     w budynku brak jest łazienki oraz toalety - na posesji znajduje się wyłącznie drewniany wychodek;

-     występuje odpadający tynk, liczne pęknięcia ścian oraz zapadające się podłogi.

Nigdy nie była Pani w przedmiotowym budynku zameldowana ani faktycznie w nim nie zamieszkiwała. Od momentu nabycia budynku w drodze dziedziczenia nie był on wykorzystywany ani przystosowywany do celów mieszkalnych. Ostatnią osobą zamieszkującą budynek była Pani babcia …, do 2012 r.

W maju 2024 r. nabyła Pani, poprzez kupno, lokal mieszkalny znajdujący się w …, od którego została pobrana opłata z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości … zł.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

·      w dniu nabycia tytułem dziedziczenia budynku położonego w … na podstawie:

1. testamentu (akt notarialny z … 2011 r.)

2. postępowania spadkowego z dnia … 2014 r.

nie została wydana decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwolenie na jego rozbiórkę;

·      w dniu nabycia tytułem dziedziczenia budynku położonego w … nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub zakazująca jego użytkowania;

·      przez okres posiadania tego budynku, aż do chwili obecnej, budynek nie był objęty żadną z wymienionych decyzji;

·      od chwili nabycia wymienionego budynku mieszkalnego był i jest płacony podatek od nieruchomości;

·      ww. budynek mieszkalny jest ujęty w rejestrze gruntów.

Dodatkowo wskazała Pani, że w chwili nabycia budynku tytułem dziedziczenia była Pani osobą małoletnią i nie miała realnego wpływu na sposób decydowania oraz korzystania z przedmiotowego budynku. Do 2013 r. nieruchomość była zamieszkiwana przez babcię, natomiast w tym okresie stale zamieszkiwała Pani z rodzicami w innym miejscu, a budynek nie stanowił dla Pani centrum życiowego ani nie był wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Pytanie

Czy przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane dla osób nabywających pierwsze mieszkanie, pomimo wcześniejszego nabycia w drodze dziedziczenia budynku, który ze względu na swój stan techniczny nie spełniał i nie spełnia warunków umożliwiających jego użytkowanie w celach mieszkalnych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, pobranie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego w maju 2024 r. było niezasadne, ponieważ spełniała Pani warunki do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Co prawda nabyła Pani w 2014 r. w drodze dziedziczenia budynek położony w …, jednak budynek ten - zarówno w momencie nabycia, jak i w latach późniejszych - nie spełniał i nie spełnia cech pozwalających uznać go za budynek lub lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów prawa.

Stan techniczny budynku uniemożliwia jego użytkowanie w celach mieszkaniowych. Budynek nie posiada podstawowej infrastruktury niezbędnej do zamieszkania, takiej jak dostęp do bieżącej wody, kanalizacji, ogrzewania, łazienki czy toalety. Ponadto jego konstrukcja jest w znacznym stopniu zdegradowana. Dach jest nieszczelny i zapadający się, występują poważne pęknięcia ścian, odpadający tynk oraz zapadające się podłogi. Okna i drzwi są spróchniałe i nieszczelne.

Okoliczności te powodują, że budynek nie nadaje się do zamieszkania i nie może pełnić funkcji mieszkalnej.

Należy również zaznaczyć to, iż nigdy nie była Pani w tym budynku zameldowana ani faktycznie w nim nie zamieszkiwała. Od momentu nabycia budynku w drodze dziedziczenia nie był on wykorzystywany ani przystosowywany do celów mieszkalnych.

W Pani ocenie, sam fakt formalnego istnienia budynku oraz jego historycznego przeznaczenia nie przesądza o uznaniu go za budynek mieszkalny na potrzeby przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych. Decydujące znaczenie ma rzeczywista możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, której w niniejszym przypadku brak.

W konsekwencji stoi Pani na stanowisku, że w momencie nabycia lokalu mieszkalnego w maju 2024 r. była Pani osobą, która nie posiadała i nie posiada budynku ani lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy o PCC. Tym samym spełniała Pani warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, a pobrany podatek w wysokości … zł podlega zwrotowi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2014 r. nabyła Pani w drodze dziedziczenia budynek, w którym – jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku – do 2013 r. zamieszkiwała Pani babcia. Od momentu nabycia przez Panią ww. budynku, nie był on wykorzystywany ani przystosowywany do celów mieszkalnych. Stan techniczny budynku uniemożliwia jego użytkowanie jako lokalu mieszkalnego. W dniu nabycia ani w okresie późniejszym nie została wydana decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwoleniu na jego rozbiórkę ani decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub zakazująca jego użytkowanie. Od chwili nabycia budynku mieszkalnego był i jest płacony podatek od nieruchomości. Budynek mieszkalny jest ujęty w rejestrze gruntów.

W maju 2024 r. kupiła Pani lokal mieszkalny. Od umowy kupna został pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Pani zdaniem, podatek był niezasadnie pobrany, ponieważ spełnia Pani warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny (otrzymany w spadku) faktycznie nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie można opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. na stwierdzeniu, „stan techniczny budynku uniemożliwia jego użytkowanie jako lokalu mieszkalnego”. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z wniosku wynika, że w stosunku do nabytego przez Panią w spadku budynku mieszkalnego nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowania czy też decyzja wyrażająca zgodę na rozbiórkę.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego jest Pani właścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek mieszkalny.

To, że budynek obecnie jest w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek. Ponadto zawarte w art. 9 pkt 17 ww. ustawy sformułowanie „w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw”, oznacza, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia kiedykolwiek wcześniej nie mogła Pani posiadać budynku mieszkalnego. A jak wynika z opisu stanu faktycznego w 2014 r. nabyła Pani w spadku budynek mieszkalny, w którym do 2013 r. zamieszkiwała Pani babcia. Naturalnym jest, że z biegiem lat budynek, który nie jest wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ulega niszczeniu. Jednakże obecny stan techniczny budynku nie zmieni tego, że w 2014 r. nabyła Pani budynek mieszkalny i nadal jest Pani właścicielką budynku mieszkalnego. W rejestrze gruntów budynek widnieje jako mieszkalny i jest zakwalifikowany dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości jako budynek mieszkalny.

Reasumując, mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że od 2014 r. posiada Pani budynek mieszkalny, to przy nabyciu w 2024 r. lokalu mieszkalnego nie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Prawidłowo został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.