Skutki podatkowe otrzymania nieruchomości tytułem darowizny z poleceniem ustanowienia służebności mieszkania na rzecz darczyńców.
Podatniczka (osoba fizyczna) ma otrzymać od swojej ciotki (siostry ojca) i jej męża darowiznę nieruchomości stanowiącej ich wspólność majątkową małżeńską. Darowizna ma być obciążona poleceniem ustanowienia na rzecz darczyńców służebności mieszkania na 20 lat. Nieruchomość ma zostać nabyta przez podatniczkę i jej męża na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Podatniczka pyta, czy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn w części dotyczącej skutków podatkowych zawarcia umowy darowizny jakie wystąpią po Pani stronie – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn m.in. w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy darowizny jakie wystąpią po Pani stronie. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 maja 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pani ciocia (siostra taty) wraz z mężem są właścicielami nieruchomości. Chcą darować ją na rzecz Pani i Pani męża. Jednak chcieliby, aby to była darowizna z poleceniem ustanowienia służebności mieszkania na ich rzecz na 20 lat. Służebność zostanie ustanowiona od razu.
Ciocia wraz z wujkiem są współwłaścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej (wspólność łączna). Z tytułu zawarcia umowy darowizny nabędzie Pani nieruchomość na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej (wspólność łączna).
Pytania (zadane przez Panią we wniosku jako pierwsze, drugie, trzecie i piąte)
Czy prawidłowym jest obniżenie podstawy opodatkowania darowizny o wartość służebności ustaloną na podstawie art. 12 ust. 2 Ustawy o podatku od spadków i darowizn?
Czy wartość służebności ustanawianej na rzecz dwóch osób oblicza się mnożąc ww. wartość przez 2?
Czy ustalając wartość służebności na czas określony dłuższy niż 10 lat można przyjąć ten okres, czy 10 lat jest górną granicą?
Czy wobec tego, że jesteście Państwo w różnych grupach podatkowych, podatek należny należy obliczać w ten sposób, że 1/4 wartości darowizny od cioci dla Pani (zgodnie z zasadami dla II grupy), 1/4 wartości od wujka dla Pani (zgodnie z zasadami dla III grupy) i 1/2 wartości dla Pani męża (III grupa)?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, prawidłowym jest obniżenie podstawy opodatkowania darowizny o wartość służebności ustaloną na podstawie art. 12 ust. 2 Ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Pani zdaniem, wartość służebności ustanawianej na rzecz dwóch osób oblicza się mnożąc ww. wartość przez 2.
Pani zdaniem, ustalając wartość służebności ustanowionej na okres dłuższy niż 10 lat można przyjąć ten okres bez górnej granicy.
Pani zdaniem, wobec tego, że jesteście Państwo w różnych grupach podatkowych, podatek należy obliczyć w ten sposób, że 1/4 wartości darowizny od cioci dla Pani (zgodnie z zasadami II grupy) oraz 1/4 wartości darowizny od wujka dla Pani (zgodnie z zasadami dla III grupy) (…).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 478):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny, polecenia darczyńcy.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego w tym zakresie odwołać się należy do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Jak stanowi art. 890 § 1 ww. Kodeksu:
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Art. 893 ww. Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie).
Stosownie do treści art. 5 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
Jak wynika z treści art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje, przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Z art. 7 ust. 1 i 2 omawianej ustawy wynika, że:
1. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
2. Jeżeli spadkobierca, obdarowany lub osoba, na której rzecz został uczyniony zapis zwykły lub windykacyjny, zostali obciążeni obowiązkiem wykonania polecenia lub zapisu zwykłego, wartość obciążenia z tego tytułu stanowi ciężar spadku, darowizny, zapisu zwykłego lub windykacyjnego, a w przypadku polecenia, o ile zostało wykonane.
Zgodnie z art. 8 ust. 1, 3 i 4 ww. ustawy:
1. Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
3. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
4. Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Pani ciocia (siostra Pani ojca) wraz z mężem są właścicielami nieruchomości, którą planują darować na rzecz Pani i Pani męża. Jednocześnie zgodnie z wolą darczyńców będzie to darowizna z poleceniem ustanowienia na ich rzecz służebności mieszkania na okres 20 lat. Służebność zostanie ustanowiona od razu.
Zatem darowizna będzie obciążona poleceniem darczyńcy ustanowienia na rzecz darujących służebności mieszkania.
W myśl art. 296 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Zgodnie z powyższym, ustanowione na nieruchomości służebności osobiste – pod warunkiem, że zostaną ustanowione w dniu zawarcia umowy darowizny (tj. np. zostaną ustanowione w tym samym akcie notarialnym co umowa darowizny) stanowić będą obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie nieruchomość stanowiąca wspólność majątkową małżeńską Pani cioci i jej męża, to każdy z nich daruje swój udział 1/2 w nieruchomości. Obdarowanym będzie zaś Pani i Pani mąż – w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej – zatem każdy z Państwa nabędzie 1/2 udziału jaki daruje ciocia i 1/2 udziału jaki daruje wujek. Od każdego z darujących otrzyma więc Pani udział 1/4 w nieruchomości. Ustanowione służebności będą stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej tym udziałom. Zatem od wartości każdego z udziałów 1/4 w nieruchomości, które nabędzie Pani w drodze darowizny, będzie Pani mogła potrącić po 1/4 wartości służebności ustanowionych na tej nieruchomości.
Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy ustalaniu wartości prawa majątkowego polegającego na obowiązku świadczeń powtarzających się na rzecz nabywcy tego prawa przyjmuje się łączną wartość świadczeń powtarzających się za okres, na jaki zostały ustanowione, a jeżeli zostały ustanowione na czas nieokreślony - za okres 10 lat, w przypadku gdy wartość świadczeń powtarzających się jest ustalona na dzień ich ustanowienia za cały okres trwania obowiązku tych świadczeń.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności przepis ust. 1 pkt 1 stosuje się odpowiednio, przy czym ich roczną wartość ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.
Wartość służebności należy obliczyć zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, tj. mnożąc 4% wartości nieruchomości (co stanowić będzie roczną wartość służebności) x 20 lat (ustanowienie służebności dokonane będzie bowiem na czas określony, tj. 20 lat). Przy czym skoro poleceniem darczyńców jest ustanowienie służebności mieszkania dla dwóch osób, wartość ww. służebności należy pomnożyć przez dwa. Tak obliczona wartość dwóch służebności stanowić będzie ciężar całej nieruchomości.
Podkreślić należy, że ciężarem darowizny nie jest stricte służebność mieszkania, lecz jest nim polecenie darczyńcy. Zatem, aby można było takie polecenie uwzględnić w podstawie opodatkowania otrzymanej darowizny, musi być wykonane w dniu zawarcia umowy tej darowizny (czyli np. poprzez ustanowienie ww. praw w tym samym akcie notarialnym, co umowa darowizny).
Podstawą opodatkowania otrzymanej od cioci darowizny będzie zatem wartość 1/4 nieruchomości obniżona o 1/4 wartości służebności ustanowionych na całej nieruchomości na rzecz dwóch osób.
Powyższy sposób ustalenia podstawy opodatkowania będzie tożsamy dla darowizny, którą otrzyma Pani od wujka.
Odmienny będzie natomiast sposób obliczenia podatku od darowizny, którą otrzyma Pani od cioci i od wujka. Przy obliczeniu podatku należy bowiem uwzględnić kwotę wolną dla danej grupy podatkowej.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
1) 36 120 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2) 27 090 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3) 5733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
W myśl art. 14 ust. 1, 2 i 3 pkt 1 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Pani ciocia jako siostra Pani ojca zaliczona jest do II grupy podatkowej, natomiast Pani wujek do III grupy podatkowej.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2023 r. poz. 1226):
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
| Kwoty nadwyżki w zł | Podatek wynosi | |
| ponad | do | |
| 2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 7% | |
| 11 833 | 23 665 | 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
| 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 12% | |
| 11 833 | 23 665 | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
W związku z tym, że Pani ciocia i wujek należą do różnych grup podatkowych, podatek należy obliczyć zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej w stosunku do darowizny otrzymanej od cioci (1/4 nieruchomości) oraz zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej w stosunku do darowizny otrzymanej od wujka (1/4 nieruchomości).
Reasumując, za prawidłowe uznano Pani stanowisko, że wartość służebności, która obniży podstawę opodatkowania darowizny należy ustalić na podstawie art. 12 ust. 2 ww. ustawy. Tak ustaloną wartość służebności należy pomnożyć przez dwa w przypadku gdy służebność ustanawiana jest na rzecz dwóch osób. Natomiast wartość służebności ustalonej na 20 lat ustala się za okres, na który została ustanowiona, tj. 20 lat. Podatek należy obliczyć zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej w stosunku do darowizny otrzymanej od cioci oraz zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej w stosunku do darowizny otrzymanej od wujka.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pani stanowiska w części dotyczącej skutków podatkowych zawarcia umowy darowizny jakie wystąpią po Pani stronie. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym skutków podatkowych jakie wystąpią po stronie Pani cioci, wujka i męża zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo