Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w udziałach po połowie wraz z byłą małżonką. Nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku. Strony planują nieodpłatne zniesienie współwłasności, w wyniku którego wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem lokalu, zobowiązując się do spłaty całości zobowiązań kredytowych. Wartość rynkowa…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Uzupełnił Pan wniosek - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 września 2025 r. (data wpływu 16 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr … położonego w … w udziałach po połowie wraz z byłą małżonką AA. Hipoteka umowna nieruchomości jest w wysokości (...) zł (słownie: (...) złotych) na rzecz Banku i jest wpisana w księdze wieczystej KW nr … Sądu Rejonowego …. Wnioskodawca BB oraz drugi współwłaściciel (była żona) AA chcą dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności ww. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w ten sposób że wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej będzie Wnioskodawca BB, należący do III grupy podatkowej względem współwłaściciela - zbywcy AA.
W akcie notarialnym - umowie zniesienia współwłasności - Wnioskodawca BB zobowiązuje się wobec Współwłaściciela - zbywcy AA, do spłacenia całości wszelkich zobowiązań wynikających z powyższej umowy kredytowej pozostałych jeszcze do spłaty. Każdy ze współwłaścicieli jest stanu wolnego.
Wartość rynkowa ww. nieruchomości opiewa na kwotę (...) zł (słownie: (...) złotych).
Pytania
1) Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nabywając nieodpłatnie w ramach zniesienia współwłasności nieruchomości, zbywany przez drugiego współwłaściciela udział w opisanej we wniosku nieruchomości, ze zobowiązaniem Wnioskodawcy wobec Zbywcy do spłaty wszelkich pozostałych jeszcze do spłaty zobowiązań wynikających zawartej solidarnie umowy kredytowej, Wnioskodawca - przy ustaleniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn uwzględnia jako ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy związany z nabytym udziałem we współwłasności nieruchomości, sumę hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, przypadającą na nabywany udział, tj. 1/2 jej wartości, co potwierdza interpretacja indywidualna z 31 grudnia 2020r. , sygn. 0111-KDIB2-2.4015.92.2020.1.DR - Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej a także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2012r., sygn. akt II FSK 2158/10?
2) Czy w sytuacji, gdy suma hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiącego przedmiot umowy wynosi (...) zł, zaś wartość lokalu na moment dokonania zniesienia współwłasności wynosi (...) zł, to podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności zgodnie z art. 7 tej ustawy, na podstawie którego Wnioskodawca nabędzie od współwłaściciela udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości, będzie połowa wartości lokalu po potrąceniu połowy sumy hipoteki obciążającej przedmiot umowy, tj. kwota (...) zł pomniejszona o kwotę wolną od podatku w III grupie podatkowej?
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 1) Zdaniem Wnioskodawcy, nabywając nieodpłatnie w ramach zniesienia współwłasności udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, ze zobowiązaniem Wnioskodawcy wobec zbywcy do spłaty wszelkich zobowiązań wynikających z zawartej solidarnie umowy kredytowej pozostałych jeszcze do spłaty, Wnioskodawca - przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn - uwzględnia jako ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy związany z nabytym udziałem we współwłasności nieruchomości o wartości (...) zł, sumę hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu w kwocie (...) zł, przypadającą na nabywany udział, tj. 1/2 jej wartości - (...) zł.
Ad. 2) Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności zgodnie z art. 7 tej ustawy, na podstawie którego Wnioskodawczyni (winno być: Wnioskodawca) nabędzie od współwłaściciela udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, będzie połowa wartości lokalu po potrąceniu połowy sumy hipoteki obciążającej przedmiot umowy, tj. kwota (...) zł pomniejszona o kwotę wolną od podatku w III grupie podatkowej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1071 ze zm.).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Na podstawie art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, w myśl którego:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Ustalenie podstawy opodatkowania składa się zatem z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.
Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów - hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 oraz ust. 2 ww. ustawy:
1. Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
1) 36 120 zł - jeżeli nabywca jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2) 27 090 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3) 5 733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
2. Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 omawianej ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
W myśl art. 15 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2023 r. poz. 1226):
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
| Kwoty nadwyżki w zł | Podatek wynosi | |
| ponad | do | |
| 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 12% | |
| 11 833 | 23 665 | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, w udziałach po połowie, wraz z byłą małżonką. Na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka umowna w wysokości (...) zł na rzecz Banku. Wraz z drugim współwłaścicielem zamierza Pan dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej będzie Pan, należący do III grupy podatkowej względem współwłaściciela - zbywcy. W akcie notarialnym - umowie zniesienia współwłasności, zobowiąże się Pan wobec współwłaściciela - zbywcy - do spłacenia całości wszelkich zobowiązań wynikających z powyższej umowy kredytowej pozostałych jeszcze do spłaty. Wartość rynkowa ww. nieruchomości opiewa na kwotę (...) zł.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, to nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego (udziału, który przysługuje byłej małżonce) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 ww. ustawy.
Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma bowiem znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą został obciążony opisany we wniosku lokal mieszkalny i tym samym przedmiot nabycia.
Reasumując należy stwierdzić, iż nabycie udziału w lokalu mieszkalnym w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał Panu przed jej zniesieniem będzie podlegało opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem, jeżeli wartość rynkowa nabytego udziału w lokalu mieszkalnym, po odliczeniu kwoty hipoteki przypadającej proporcjonalnie na ten udział będzie wyższa niż kwota wolna określona w art. 9 ww. ustawy, to wówczas będzie Pan zobowiązany zapłacić podatek według skali określonej w art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwota podatku zostanie wyliczona przez płatnika - gdyż umowne zniesienie współwłasności nieruchomości (lokalu mieszkalnego) zgodnie z odrębnymi przepisami winno nastąpić w formie aktu notarialnego, co też - jak wskazał Pan - będzie miało miejsce w niniejszej sprawie.
Końcowo wskazać należy, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej, z braku stosownych uprawnień nie dokonuje - na wniosek podatnika - określenia kwotowego podstawy opodatkowania; takie uprawnienia posiada wyłącznie naczelnik urzędu skarbowego, wydając w tym zakresie stosowne decyzje.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo