W zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.
Podatnik wraz z partnerką z III grupy podatkowej nabył w 2023 roku lokal mieszkalny na współwłasność po połowie udziałów. Nieruchomość została sfinansowana kredytem hipotecznym i obciążona hipoteką. Planowane jest nieodpłatne zniesienie współwłasności poprzez przeniesienie na podatnika udziału partnerki bez dokonywania…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 28 marca 2023 r. wraz z osobą należącą do III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn (ówczesna partnerka Pani A, z którą nie zawarł Pan związku małżeńskiego), nabył Pan stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny numer (…) składający się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki, o powierzchni użytkowej 63,96 m3, usytuowany na czwartej kondygnacji - trzecim piętrze w budynku położonym przy ulicy (…), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), w której wpisany jest udział związany z własnością lokalu wynoszący (…) części w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta (…)) wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej na łączną kwotę (…) PLN. Nabycie zostało dokonane na współwłasność po ½ części. Na zakup wraz z drugą współwłaścicielką Panią A w części równej zaciągnął Pan wspólny kredyt hipoteczny w Banku 22 marca 2023 r. Nieruchomość została obciążona hipoteką umowną w kwocie (…) PLN na rzecz Banku 22 marca 2023 r., zabezpieczając należność główną z tytułu kredytu. Hipoteka została wpisana do księgi wieczystej. Wskazał Pan również, że nieruchomość pierwotnie została wystawiona na sprzedaż przez właściciela za kwotę (…) PLN. Po złożeniu przez Państwa oferty zakupu pojawił się jednak inny zainteresowany nabywca, w związku z czym nastąpiła licytacja pomiędzy oferentami. W wyniku tej licytacji cena nabycia nieruchomości wzrosła do kwoty (…) PLN, którą ostatecznie Państwo zapłacili. Dodatkowo, na podstawie dostępnych danych dotyczących transakcji nieruchomości o zbliżonym standardzie i lokalizacji (okolice ulicy (…)), szacowana wartość rynkowa lokalu wynosi około (…) PLN na dzień sporządzenia wniosku. Zamiarem Pana oraz Pani A jest zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez nieodpłatne zniesienie współwłasności (umownie w drodze aktu notarialnego), tj. przeniesienie na Pana przysługującej Pani A części w nieruchomości oraz udziałach, przy czym odbyłoby się to bez obowiązku dokonywania jakichkolwiek spłat z Pana strony (nieodpłatnie). Pomiędzy Panem a Panią A nie było żadnych darowizn ani przysposobień w ciągu ostatnich 5 lat. Przejmie Pan na siebie całość wszelkich obciążeń związanych z zaciągniętym kredytem hipotecznym. Nieodpłatne zniesienie współwłasności nastąpi przed końcem 2025 г.
Pytania
1) Czy hipotekę można zaliczyć do ciężarów, które obciążają przedmiot darowizny i w konsekwencji będzie ona miała wpływ na wysokość podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn?
2) Czy w sytuacji, w której hipoteka w wysokości przypadającej na nabywany przez Pana udział, przewyższa wysokość nabywanego udziału w nieruchomości, podatek od spadków i darowizn będzie równy 0 złotych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, powołując się na podobną sytuację opisaną w indywidualnej interpretacji podatkowej o sygnaturze 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 24 września 2021 r., hipotekę można zaliczyć do ciężarów, które obciążają przedmiot darowizny i w konsekwencji będzie ona miała wpływ na wysokość podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn. Skoro w rozpatrywanej sprawie - jak wynika z wniosku - wartość hipoteki przekroczy wartość ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania (stanowiąca czystą wartość udziału w nieruchomości) wyniesie zero. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem, w związku z opisanym we wniosku zniesieniem współwłasności nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1. podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2. przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3. sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów - hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Na podstawie art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.
Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Z kolei w myśl art. 17 ust. 4 ww. ustawy:
Minister właściwy do spraw finansów publicznych ustala, w drodze rozporządzenia, kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku i niepodlegające opodatkowaniu, o których mowa w art. 9 ust. 1, oraz skale podatkowe, o których mowa w art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem zasad określonych w ust. 1-3.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2023 r. poz. 1226):
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
| Kwoty nadwyżki w zł | Podatek wynosi | |
| ponad | do | |
| 1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 3% | |
| 11 833 | 23 665 | 355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
| 2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 7% | |
| 11 833 | 23 665 | 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
| 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 12% | |
| 11 833 | 23 665 | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że 28 marca 2023 r. wraz z osobą należącą do III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn (ówczesna partnerka Pani A, z którą nie zawarł Pan związku małżeńskiego), nabył Pan stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny numer (…). Nabycie zostało dokonane na współwłasność po ½ części. W związku z finansowaniem zakupu kredytem hipotecznym nieruchomość została obciążona hipoteką umowną w kwocie (…) PLN. Nieruchomość pierwotnie została wystawiona na sprzedaż przez właściciela za kwotę (…) PLN. Cena nabycia nieruchomości w wyniku licytacji pomiędzy oferentami wzrosła do kwoty (…) PLN, którą ostatecznie Państwo zapłacili. Na podstawie dostępnych danych dotyczących transakcji nieruchomości o zbliżonym standardzie i lokalizacji (okolice ulicy (…)), szacowana wartość rynkowa lokalu wynosi około (…) PLN na dzień sporządzenia wniosku. Zamiarem Pana oraz Pani A jest nieodpłatne zniesienie współwłasności (umownie w drodze aktu notarialnego), tj. przeniesienie na Pana przysługującej Pani A części w nieruchomości oraz udziałach, przy czym odbyłoby się to bez obowiązku dokonywania jakichkolwiek spłat z Pana strony (nieodpłatnie). Pomiędzy Panem a Panią A nie było żadnych darowizn ani przysposobień w ciągu ostatnich 5 lat. Przejmie Pan na siebie całość wszelkich obciążeń związanych z zaciągniętym kredytem hipotecznym. Nieodpłatne zniesienie współwłasności nastąpi przed końcem 2025 г.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez spłat i dopłat, to nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego (udziału, który przysługuje Pani A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
Ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do lokalu mieszkalnego i tym samym przedmiot nabycia.
Jeżeli zatem w istocie - jak wynika z wniosku - wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie ciążył na Panu obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu dokonania przedmiotowego zniesienia współwłasności.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo