Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką.
Wnioskodawca, osoba fizyczna, zamierza otrzymać darowiznę udziału 1/6 w lokalu niemieszkalnym od osoby trzeciej (III grupa podatkowa) oraz jednocześnie od brata (zwolnioną z podatku). Lokal jest obciążony hipoteką w CHF na zabezpieczenie kredytu, który nie został w pełni spłacony. Podatnik pyta, czy przy ustalaniu…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia tytułem darowizny od osoby trzeciej udziału w lokalu niemieszkalnym obciążonym hipoteką. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 25 marca 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca zamierza zawrzeć ze swoim bratem oraz z osobą trzecią umowę darowizny, na mocy której Wnioskodawca nabędzie od brata i osoby trzeciej udziały w prawie własności lokalu niemieszkalnego wynoszące łącznie 1/3 części - to jest po 1/6 części od każdego z darczyńców. Lokal ten obciążony jest hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu, które to wierzytelności nie zostały dotychczas w całości spłacone. Suma hipoteki obciążającej lokal wyrażona została w walucie CHF (frank szwajcarski).
Darowizna udziału pomiędzy bratem Wnioskodawcy a Wnioskodawcą podlegać będzie zwolnieniu od podatku zgodnie z postanowieniami art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.
Natomiast darowizna udziału pomiędzy osobą trzecią a Wnioskodawcą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, albowiem Wnioskodawca pozostaje w stosunku do tejże osoby trzeciej w III grupie podatkowej w rozumieniu art. 14 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Wobec powyższego strony planowanej umowy darowizny powinny wskazać w niej podstawę opodatkowania darowizny dokonywanej pomiędzy osobą trzecią a Wnioskodawcą. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Z kolei, zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.
Pytania
1) Czy dla celów ustalenia podstawy opodatkowania darowizny pomiędzy osobą trzecią a Wnioskodawcą należy od wartości darowanego przez osobę trzecią udziału w lokalu mieszkalnym (winno być: niemieszkalnym) potrącić ciężar w postaci obciążającej lokal mieszkalny (winno być: niemieszkalnym) hipoteki?
2) Czy potrąceniu od wartości darowanego przez osobę trzecią udziału w lokalu mieszkalnym (winno być: niemieszkalnym) podlegać będzie wartość ciężaru przypadająca proporcjonalnie na darowany udział - tj. czy w przypadku darowizny udziału wynoszącego 1/6 części należy od jego wartości potrącić 1/6 wartości ciężaru w postaci hipoteki?
3) Czy wartość ciężaru w postaci hipoteki należy określić według sumy hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej?
4) Czy wartość ciężaru w postaci hipoteki wyrażonej w walucie obcej należy dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania przeliczyć na walutę polską według średniego kursu waluty obcej w Narodowym Banku Polskim z dnia powstania obowiązku podatkowego, tj. z dnia zawarcia umowy darowizny?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, ustanowiona na lokalu niemieszkalnym i wpisana w księdze wieczystej hipoteka stanowić będzie obciążenie darowizny dokonywanej przez osobę trzecią na rzecz Wnioskodawcy, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem dla celów ustalenia podstawy opodatkowania darowizny dokonywanej przez osobę trzecią na rzecz Wnioskodawcy należy wartość darowanego udziału w lokalu pomniejszyć o wartość ciężaru w postaci hipoteki.
Zdaniem Wnioskodawcy, wartość darowanego przez osobę trzecią udziału w lokalu, wynoszącego 1/6 części, powinna być w okolicznościach sprawy pomniejszona o 1/6 wartości ciężaru w postaci hipoteki, przypadającą proporcjonalnie na darowany udział.
Z kolei, wartość ciężaru w postaci hipoteki, zdaniem Wnioskodawcy, należy odnosić do sumy hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej, bez względu na wysokość pozostałego do spłaty zadłużenia z tytułu wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką. Dla ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest suma hipoteki obciążającej lokal w odpowiedniej proporcji do darowanego udziału w lokalu, natomiast nie ma znaczenia jaka kwota wierzytelności pozostała do spłacenia. Natomiast w związku z wyrażeniem sumy hipoteki obciążającej lokal w walucie obcej, dla potrzeb określenia podstawy opodatkowania należy wyrażoną w walucie obcej sumę hipoteki przeliczyć na walutę polską według średniego kursu tej waluty obcej w NBP z dnia zawarcia umowy darowizny.
Wobec tego, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania darowizny dokonywanej przez osobę trzecią na rzecz Wnioskodawcy należy określić poprzez pomniejszenie wartości darowanego przez tę osobę trzecią udziału w lokalu, wynoszącego 1/6 części, o kwotę odpowiadającą 1/6 sumy obciążającej lokal hipoteki, ujawnionej w księdze wieczystej, określonej według średniego kursu waluty CHF w Narodowym Banku Polskim z dnia zawarcia umowy darowizny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 478):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Na podstawie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Darowizna jest więc czynnością, której celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego), a zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.
Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Stosownie do treści art. 5 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Stosownie natomiast do treści art. 244 ww. ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów - hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5 733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2023 r. poz. 1226):
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
| Kwoty nadwyżki w zł | Podatek wynosi | |
| ponad | do | |
| 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| 11 833 | 12% | |
| 11 833 | 23 665 | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan zawrzeć m.in. z osobą trzecią umowę darowizny, na mocy której nabędzie Pan udział w prawie własności lokalu niemieszkalnego wynoszący 1/6. Lokal obciążony jest hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu, które to wierzytelności nie zostały dotychczas w całości spłacone. Suma hipoteki obciążającej lokal wyrażona została w walucie CHF (frank szwajcarski).
W związku z tym ma Pan wątpliwość, jak należy ustalić podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji, gdy przedmiot darowizny (udział w lokalu niemieszkalnym) jest obciążony hipoteką.
Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ww. ustawy.
Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w lokalu niemieszkalnym, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi.
Należy więc zgodzić się z Pana stanowiskiem, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość rynkowa darowanego przez osobę trzecią udziału 1/6 w lokalu niemieszkalnym powinna zostać pomniejszona o 1/6 części kwoty hipoteki obciążającej ten lokal. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki (ujawniona w księdze wieczystej), którą został obciążony opisany we wniosku lokal.
Natomiast w związku z tym, że suma hipoteki obciążającej lokal wyrażona jest w walucie obcej (frank szwajcarski), przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy wyrażoną w walucie obcej sumę hipoteki przeliczyć na złote polskie według kursu średniego ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski na dzień powstania obowiązku podatkowego, czyli na dzień zawarcia umowy darowizny.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo