Wnioskodawczyni posiada 1/2 udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt, za który solidarnie odpowiada wraz z drugim właścicielem (osobą niespokrewnioną). Drugi właściciel zamierza nieodpłatnie przekazać jej swój 1/2 udziału w drodze darowizny w formie aktu notarialnego. W momencie planowanej darowizny wartość…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 15 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia w drodze darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła nieruchomość (mieszkanie) (…) 2022 r., nieruchomość jest objęta księgą wieczystą nr (…).
Wnioskodawczyni jest właścicielem w 1/2 części nieruchomości, drugim właścicielem jest osoba fizyczna, której własność wynosi 1/2. Na zakup nieruchomości Wnioskodawczyni oraz drugi właściciel zaciągnęli wspólnie kredyt hipoteczny, za spłatę którego solidarnie odpowiada Wnioskodawczyni oraz drugi właściciel.
W chwili obecnej drugi właściciel zamierza przekazać Wnioskodawczyni w formie darowizny 1/2 nieruchomości należącej do niego, przekazanie tej nieruchomości będzie wiązało się z przekazaniem części kredytu. Nieruchomość jest obciążona hipoteką, która w chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość rynkową nieruchomości.
Pytania
1) Czy wyżej wymienione obciążenie hipoteczne należy rozumieć jako ciężar w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
2) Jeśli hipotekę uznamy za dług i ciężar w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn to w jakiej wartości należy uwzględnić ten dług i ciężar: czy w wysokości połowy kredytu pozostałego do spłaty na dzień darowizny, czy może w wysokości kwoty hipoteki? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni:
Ad. 1)
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi podlega nabycie przez osobę fizyczną własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny. Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie definiuje darowizny i dlatego też w tym zakresie należy się odnieść się do przepisów ustawy Kodeks cywilny, w szczególności do art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego – „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.” Darowizna jest czynnością o charakterze nieodpłatnym, polegającą na dokonaniu aktu przysporzenia przez przesunięcie z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego.
Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczania oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomości obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własności, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Obowiązek podatkowy, w myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ciąży na nabywcy własności lub praw majątkowych i zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia, jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długu i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych, w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, jest to zatem czysta wartość.
Wskazania wymaga fakt, iż ustawodawca nie definiuje długu i ciężarów, ale jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3, wyliczając sytuacje, które należy uznać za dług. Należy uznać, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn są katalogiem otwartym. Dlatego też pojęcie długu w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje wszelkie roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, wraz z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Dlatego też równoważność tych roszczeń podlega odjęciu od jej wartości. Za „ciężar” należy uznać każde inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, który w chwili nabycia tej rzeczy lub prawa zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.
W świetle przywołanych powyżej przepisów należy stwierdzić, iż ustanowiona na nieruchomości hipoteka w przypadku darowizny drugiego właściciela na rzecz Wnioskodawczyni jest obciążeniem, które powinno zostać zaliczone do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Ad. 2)
W świetle przytoczonych w punkcie 1 przepisów, ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dlatego też wartość 1/2 części nieruchomości przekazanej przez drugiego właściciela Wnioskodawczyni w drodze darowizny, powinna zostać pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia, bowiem istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość należąca do Wnioskodawczyni i drugiego właściciela.
W analizowanym stanie faktycznym wartość hipoteki, przypadająca na nabywany udział, przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości; podstawa opodatkowania w takim przypadku wyniesie zero.
W niniejszej sprawie nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tego tytułu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Na podstawie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Darowizna jest więc czynnością, której celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego), a zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.
Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Stosownie do treści art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III – innych nabywców.
Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego darowizny.
Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła Pani nieruchomość (mieszkanie) (…) 2022 r. Jest Pani właścicielem w 1/2 części nieruchomości, drugim właścicielem jest osoba fizyczna, której własność wynosi 1/2. Na zakup nieruchomości zaciągnęli Państwo wspólnie kredyt hipoteczny, za spłatę którego solidarnie odpowiada Pani oraz drugi właściciel. W chwili obecnej drugi właściciel zamierza przekazać Pani w formie darowizny 1/2 nieruchomości należącej do niego, przekazanie tej nieruchomości będzie wiązało się z przekazaniem części kredytu. Nieruchomość jest obciążona hipoteką, która w chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość rynkową nieruchomości.
Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
Dokonując oceny tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego w kontekście wskazanych przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzić należy, że ustanowiona na nieruchomości (mieszkaniu) hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w mieszkaniu, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość udziału 1/2 drugiego właściciela w mieszkaniu, nabytego w drodze darowizny przez Panią, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki przypadającą na udział drugiego właściciela.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak Pani wskazała – wartość hipoteki w chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość rynkową nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku umowy darowizny.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pani stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od spadków i darowizn. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo