Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.10.2026.4.JS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej (udziałów w niej). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 lutego 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. sp. z o. o. (Spółka, Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2.    Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-        Pan A. B.

 NIP: (…)

-        Pani C. D.

 NIP: (…)

– dalej łącznie: Sprzedający 

Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

X. sp. z o. o. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, planuje zakup nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”), położonej w E., składającej się z działki ewidencyjnej o numerze F., obręb (…), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), która zabudowana jest budynkiem (dalej: „Budynek”). Prawo współwłasności Nieruchomości na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej przysługuje Panu A. B. oraz Pani C. D. (dalej: „Sprzedający”; Spółka/Kupujący oraz Sprzedający dalej łącznie jako „Zainteresowani”).

Spółka oraz Sprzedający zawarli (...) 2025 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Do faktycznej sprzedaży Nieruchomości dojdzie w drodze Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (dalej: „Transakcja Sprzedaży”), przy założeniu spełnienia określonych przesłanek, opisanych w dalszej części wniosku.

Historia i charakterystyka Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną. Została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla południowej części obszaru w rejonie ulic G. i H. w E., przyjętym uchwałą (…) z (…) 2022 r., na podstawie którego stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Na Nieruchomości posadowiony jest Budynek oraz znajduje się wiata (dalej: „Zabudowania”). Budynek znajdował się już na Nieruchomości podczas jej nabycia przez Sprzedających w 2007 r. Po nabyciu na Nieruchomości zainstalowano wiatę, której użytkowanie trwa dłużej niż 2 ostatnie lata przed zawarciem Transakcji Sprzedaży.

Sprzedający nabyli Nieruchomość (…) 2007 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności do majątku prywatnego sprzedających, na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. Nieruchomość nie została wprowadzona jako środek trwały do działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Od czasu nabycia Nieruchomości przez Sprzedających, prowadzona jest na Nieruchomości działalność gospodarcza przez Pana A. B., podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w postaci sklepu z częściami samochodowymi i warsztatu samochodowego. Nieruchomość nie była natomiast wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani działalności niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W okresie ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w tym ulepszenie znajdujących się na niej Zabudowań, których wartość wynosiłaby co najmniej 30% Nieruchomości. Ponadto w okresie ostatnich dwóch lat nie wzniesiono na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

Cała powierzchnia Zabudowań została w przeszłości zasiedlona, tj. Budynek zostały oddany do używania przed 2007 r., a użytkowanie wiaty przez Sprzedającego, Pana A. B., rozpoczęło się po nabyciu Nieruchomości i trwa dłużej niż 2 ostatnie lata przed zawarciem Transakcji Sprzedaży. Zabudowania przez cały czas były wykorzystywane przez Sprzedającego, Pana A. B., zgodnie z ich przeznaczeniem gospodarczym oraz Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego.

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze wraz z niezbędną infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym (dalej: „Planowana Inwestycja”).

W wyniku realizacji Planowanej Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Realizacja Planowanej Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Ponadto na Spółkę w ramach Transakcji Sprzedaży nie zostaną przeniesione żadne umowy, w tym prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów. Spółka nie planuje kontynuowania działalności gospodarczej aktualnie prowadzonej na przedmiotowej Nieruchomości. Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości wyłącznie w celu realizacji Planowanej Inwestycji.

Zatem, na potrzeby wniosku, strony przyjmują, że w wyniku Transakcji Sprzedaży nie dochodzi do nabycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i aspekt ten nie jest objęty zakresem wniosku.

Charakterystyka Sprzedających.

Sprzedający są osobami fizycznymi, prowadzącymi osobne jednoosobowe działalności gospodarcze. Sprzedający, Pan A. B., jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, natomiast Sprzedająca, Pani C. D., nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z powodu wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych przedmiotowo z podatku od towarów i usług.

Do momentu zawarcia Transakcji Sprzedaży Pan A. B. będzie wykorzystywać Nieruchomość na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w postaci sklepu z częściami samochodowymi i warsztatu samochodowego) oraz nie będzie wykorzystywać do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani działalności niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych mających na celu pozyskanie kupującego (np. poprzez: ogłoszenie w prasie, stronę internetową, billboard).

Dla celów dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie angażowali pośredników w sprzedaży Nieruchomości ani nie ustanawiali pełnomocnika do wykonywania czynności związanych ze zbyciem, z wyjątkiem pełnomocnictwa udzielonego Spółce do przeprowadzenia audytu wraz z prawem do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane celem zbadania możliwości zabudowy.

W zakres pełnomocnictwa wchodzi m.in.:

·         występowanie przez Kupującego do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień,

·         prawo do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań gruntowych, w tym badań geologicznych i geotechnicznych, w zakresie i na zasadach zgodnie z uznaniem Kupującego,

·         uprawnienie do wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej z wnioskiem i uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub wykonanie nasadzenia kompensacyjnego.

Powyższy zakres pełnomocnictwa został udzielony m.in. w celu (element opisu zdarzenia przyszłego dodany w uzupełnieniu wniosku):

·         dokonywania przez Kupującego wszelkich czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania Planowanej Inwestycji,

·         składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, sprawdzeń, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z Planowaną Inwestycją w zakresie warunków technicznych i przyłączy,

·         prowadzenia na Nieruchomości badań, w tym badań gruntu, odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację Planowanej Inwestycji,

·         przeprowadzania badań archeologicznych, otrzymania stanowisk, uzgodnień i opinii, a także uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Dodatkowe kwestie dotyczące Nieruchomości i transakcji.

Umowa Przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającymi zawiera następujące warunki, po spełnieniu których, dojdzie do zawarcia między stronami Umowy Końcowej:

·         przeprowadzenie audytu prawnego i technicznego przez Spółkę, który potwierdzi możliwość zrealizowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego,

·         wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania Transakcji Sprzedaży podatkiem od towarów i usług,

·         Nieruchomość będzie wolna od praw i roszczeń osób trzecich.

W przypadku, gdy we wnioskowanej interpretacji zostanie stwierdzone, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący mają zamiar zrezygnować z ww. zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości zostanie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, będzie udokumentowana fakturami VAT wystawionymi przez Sprzedających i dostarczonymi Kupującemu, w których wykazana zostanie kwota podatku od towarów i usług należnego, według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Ponieważ w Transakcji Sprzedaży występować będzie dwóch sprzedających, każdy ze Sprzedających wystawi fakturę dokumentującą dostawę połowy Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, Sprzedający Pan A. B. będzie uprawniony do (...) 2027 r. do korzystania z Nieruchomości na podstawie umowy najmu dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Strony ustalają, że czynsz najmu za cały okres najmu będzie płatny z góry w postaci automatycznego potrącenia z wierzytelnością Sprzedających wobec Kupującego o zapłatę ceny sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, m.in., że wiata nie jest częścią składową gruntu ani znajdującego się na nim budynku, zatem stanowi ruchomość w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Pozostała treść uzupełnienia, jako że nie dotyczy zagadnień w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, przywołana została w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku, to w konsekwencji umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania (Sprzedającymi) umowę sprzedaży Nieruchomości (udziałów w prawie własności działki zabudowanej Budynkiem). Na Nieruchomości  znajduje się również wiata, która – jak wynika z treści uzupełnienia – nie stanowi części składowej Nieruchomości (stanowi ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego).

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-        dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług; przy czym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie tylko Pan A. B., natomiast Pani C. D. nie będzie z tytułu tej dostawy podatnikiem ww. podatku;

-        planowana dostawa Budynku znajdującego się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy; tym samym również dostawa działki nr F. (Nieruchomość 1) zabudowanej Budynkiem będzie z niego zwolniona w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług;

-        jeżeli strony opisanej Transakcji (Sprzedający tj. Pan A. B. i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-        wiata znajdująca się na działce nr F. nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i nie jest trwale z gruntem związana, tym samym nie stanowi Nieruchomości. W konsekwencji dostawa wiaty nie była przedmiotem analizy odnośnie zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji umowa sprzedaży zabudowanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

W załączniku ORD-WS/B Zainteresowany niebędący stroną postępowania Pan A. B. wskazał adres mailowy jako adres elektroniczny do doręczeń. Adres e-mail nie jest przeznaczony do korespondowania z organami podatkowymi w sprawach dotyczących m.in. wydawania interpretacji. Korespondencja w sprawie wydawania interpretacji może odbywać się przez e-Urząd Skarbowy (po wyrażeniu odpowiedniej zgody), poprzez system e-doręczeń lub ostatecznie za pośrednictwem Poczty Polskiej poprzez Publiczną Usługę Hybrydową. Pan A. B. posiada adres w systemie e-Doręczeń i poprzez ten system skierujemy do niego odpis tej interpretacji.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.