Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.100.2026.4.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

‒    w zakresie sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, udziału w budynku gospodarczym w części nieobjętej umową najmu, pozostałości po szklarni w postaci fundamentów i komina oraz ogrodzenia (wraz z przypadającym na te naniesienia gruntem, na którym są posadowione) – nieprawidłowe,

‒    w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej (udziału w niej). Uzupełnili go Państwo samoistnie 25 lutego 2026 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 marca 2026 r. (wpływ: 10 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Spółka Akcyjna (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. B. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku z 25 lutego 2026 r.)

A. B. (dalej jako: „Sprzedająca”) posiada udział we wysokości 1/2 we własności:

a)  działki gruntu z obrębu (…) oznaczonej numerem ewidencyjnym C. położonej w D.,

b)  położonego w całości na działce C. budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków,

c)  położonego w całości na działce C. budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków,

d)  położonych w całości na działce C. fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje,

e)  ogrodzenia okalającego działkę C.

Opisane powyżej w pkt a) – d) działka, budynki i budowle zwane są w dalszej części wniosku „Nieruchomością”.

Sprzedająca, wspólnie z właścicielką pozostałego udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, która jest jej siostrą, zawarła, w formie aktu notarialnego Rep. A (…) (…) 2026 r. z X. S.A. (dalej jako: „Zainteresowany będący stroną postępowania”, „Kupujący”, „Nabywca”) przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży posiadanego przez Sprzedającą udziału we wysokości 1/2 we własności Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek, jest sprzedaż przez Sprzedającą posiadanego przez Sprzedającą udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”). W Umowie Sprzedaży stroną będzie również siostra Sprzedającej, która również na podstawie tej umowy sprzeda swój udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości. Zatem na podstawie Umowy Sprzedaży Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie całą Nieruchomość.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu (dalej jako: „Planowana Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Zainteresowany będący stroną postępowania będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Sprzedająca nabyła udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny sporządzonej (…)1991 r. przez notariusza (…) w F., G. H., za Rep. A nr (…).

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…), zatwierdzony Uchwałą Nr (…) z (…)2025 r. (opublikowana w (…)).

Nieruchomość jest ogrodzona.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce C. budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek gospodarczy nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce C. budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek mieszkalny nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania szklarni, która obecnie już nie istnieje, a była położona w całości na działce C., a której pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Szklarnia, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni nie były w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku i nie będą do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji, gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej szklarnia, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania ogrodzenia działki C., do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ogrodzenie nie było w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji, gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ogrodzenia.

Przez teren Nieruchomości przebiegają sieci uzbrojenia terenu w postaci sieci elektroenergetycznych, sieci gazowej, wodnej i kanalizacyjnej, które są własnością gestorów i nie są własnością Sprzedającej. Nie będą one przedmiotem Umowy Sprzedaży.

Nieruchomość:

a)  nie była wykorzystywana przez Sprzedającą (oraz przez współwłaścicielkę posiadającą udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości), od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)  od momentu nabycia była przez Sprzedającą wykorzystywana na potrzeby własne (zamieszkanie) oraz była przedmiotem Umowy Najmu, który zostanie opisany w dalszej części wniosku i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

c)  od momentu nabycia do 1995 r. była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, od tego momentu nie jest wykorzystywana w tym celu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca:

a)  nie prowadzi działalność gospodarczej i nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)  będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

c)  dokonywała do 1995 r. sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości, obecnie nie sprzedaje takich płodów i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)  nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)  dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)   jest właścicielem innych nieruchomości;

g)  podjęła działania w celu sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości poprzez zaangażowanie pełnomocnika (radcy prawnego), który prowadził i prowadzi rozmowy z potencjalnymi nabywcami, w tym z Kupującym i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

h)  nie podjęła działań w postaci zawarcia umowy pośrednictwa, zamieszczenia ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenia na działce C. w jej pobliżu banerów, przygotowania oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki C. i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)    nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki C. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla działki C. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

j)    składała wnioski i uwagi do planu zagospodarowania przestrzennego dla działki C. oraz wnioski do planu ogólnego;

k)  podejmowała działania, od momentu nabycia udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności:

-     dokonała zgłoszenia zamiaru wycinki drzew; nie zgłoszono sprzeciwu do tego zgłoszenia, nie wycinano drzew i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

-     zleciła wykonanie przez architekta pomiarów inwentaryzacyjnych budynków istniejących na działce C. i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

l)    nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na działkę C. mających na celu ulepszenie Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca zawarła (…)2020 r. umowę najmu (jako wynajmująca) z I. Spółka Akcyjna – obecnie sp. z o.o. (jako najemcą) (dalej jako „Umowa Najmu”). Przedmiotem Umowy Najmu jest powierzchnia 23,72 m² znajdująca się na parterze budynku gospodarczego położnego na działce C. oraz powierzchnia 216,20 m² znajdująca się na pierwszym piętrze tego budynku. Opisany przedmiot najmu jest, zgodnie z Umową Najmu, przeznaczony na cele biurowe związane z działalnością gospodarczą I. Spółka Akcyjna.

Zawierając Umowę Najmu, Sprzedająca działała w imieniu i na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, będącej jej siostrą, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na rzecz Sprzedającej przez współwłaścicielkę. Powyższa informacja jest zawarta w Umowie Najmu.

Umowa Najmu jest umowa odpłatną, a czynsz najmu ustalony w tej umowie jest wpłacany przez I. na rachunek bankowy należący do Sprzedającej i wskazany przez Sprzedającą. Sprzedająca przekazuje 1/2 kwoty otrzymywanego czynszu na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości. Sprzedająca uzyskuje zatem na podstawie Umowy najmu przychód w wysokości połowy czynszu płatnego przez I. Spółka Akcyjna z tytułu najmu opisanego powyżej przedmiotu najmu.

Roczna wysokość czynszu najmu wynikająca z Umowy Najmu nie przekraczała limitu wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w żadnym z lat obowiązywania Umowy najmu i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, w związku z czym Sprzedająca nie wystawiała do I. Spółka Akcyjna faktur VAT i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego.

Umowa Najmu zawarta jest na czas określony do 4 marca 2028 r.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego Umowa Najmu nie będzie już obowiązywać, ponieważ wygaśnie (…)2026 r.

Sprzedająca, działając w imieniu własnym oraz w imieniu jej siostry (współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości) przedłożyła I. Spółka Akcyjna – obecnie sp. z o.o. (najemca) oświadczenie z (…) 2026 r. w przedmiocie wygaśnięcia Umowy Najmu, które najemca otrzymał (…) 2026 r. W oświadczeniu tym, Sprzedająca, działając w imieniu własnym oraz w imieniu jej siostry (współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości) oświadczyła, że rozwiązuje Umowę Najmu za 2-miesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem wygaśnięcia umowy z upływem dwóch miesięcy od dnia, w którym oświadczenie dotarło do najemcy. Jak już wspominano powyżej, oświadczenie to dotarło do najemcy (…)2026 r., zatem Umowa Najmu wygaśnie (…)2026 r.

Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającej udziału Sprzedającej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

W Umowie Sprzedaży, Sprzedająca oraz Kupujący złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku gospodarczego, budynku biurowego oraz budowli, które to naniesienia są w całości położone na działce C.

Sprzedająca wystawi, w związku z odpłatną dostawą (sprzedażą) na rzecz Nabywcy udziału Sprzedającej w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Kupującego cena sprzedaży netto udziału Sprzedającej w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

W Umowie Przedwstępnej, Zainteresowany będący stroną postępowania zobowiązał się w terminie do (…)2026 r. przeprowadzić badania i sprawdzenia Nieruchomości obejmujące wybrane przez Kupującego aspekty prawne, techniczne i inne, wybrane według uznania Nabywcy, dotyczące Nieruchomości. W dniu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa (pełnomocnictw) o zakresie niezbędnym do wykonania badań i sprawdzeń Nieruchomości według wskazań Nabywcy. Badania i sprawdzenia przez Kupującego prowadzone będą w zakresie niezbędnym do uzyskania informacji pozwalających na kompletne zbadanie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości stosownie do potrzeb i wyboru Nabywcy.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz jej siostra posiadająca pozostały udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, każda z nich działając odrębnie, wspólnie z Kupującym, złożą w terminie czternastu dni od dnia podpisania Umowy Przedwstępnej wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych potwierdzających, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą jej udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości oraz, że sprzedaż przez siostrę Sprzedającej jej udziału w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przez Nabywcę (dalej jako: „Interpretacja Podatkowa”).

W Umowie Przedwstępnej, Kupujący oraz Sprzedająca postanowili, że będą zobowiązani do zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym tylko w przypadku łącznego spełnienia się następujących warunków:

1)  Nabywca złoży w terminie do (…)2026 r. oświadczenie, w którym oświadczy, że wyniki badań i sprawdzeń Nieruchomości są satysfakcjonujące dla Nabywcy, oraz

2)  zostanie wydana Interpretacja Podatkowa lub upłynie bezskutecznie ustawowy termin do jej wydania, oraz

3)  w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej i w terminie przewidzianym na zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży:

a)  Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I-O, I-Sp, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, roszczeń, z wyjątkiem opisanych w Umowie Przedwstępnej umowie i wpisów wynikających z Umowy Przedwstępnej,

b)  oświadczenia Sprzedających zawarte w § 1 ust. 3 Umowy Przedwstępnej (są to oświadczenia dotyczące stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości) są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

c)  nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do Nieruchomości lub jej części.

Warunki wymienione w pkt 1), pkt 2) oraz w pkt 3) (a-c) zwane są w Umowie Przedwstępnej łącznie „Warunkami Zawieszającymi”.

W Umowie Przedwstępnej, Kupujący oraz Sprzedająca postanowili, że zawrą Umowę Sprzedaży w terminie 7 dni po dniu, w którym spełnią się wszystkie Warunki Zawieszające lub uchyleniu niespełnionych Warunków Zawieszających, przy czym nie później niż (…)2026 r.

W Umowie Przedwstępnej przewidziano zapłatę zaliczki przez Nabywcę na rzecz Sprzedającej.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła pełnomocnictw na rzecz osób wskazanych w Umowie Przedwstępnej przez Kupującego i upoważniła każdą z tych osób do samodzielnego działania w zakresie:

1)  przeglądania i sporządzania fotokopii, kserokopii i żądania wydania odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz wszelkich złożonych, a nie rozpoznanych wniosków do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, a także dokumentów znajdujących się w innych księgach wieczystych, które to dokumenty stanowią podstawę wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości,

2)  dostępu do danych zawartych w ewidencji gruntów, dotyczących Nieruchomości, w tym do występowania z wnioskami o wydanie odpisów z tej ewidencji oraz wyrysów z map geodezyjnych,

3)  badania wszelkich, dotyczących Nieruchomości akt w postępowaniach sądowych, administracyjnych, podatkowych, egzekucyjnych, których stroną lub uczestnikiem jest lub był Sprzedający,

4)  zwracania się do innych osób, organów lub instytucji z wnioskami o udzielenie informacji, wydanie dokumentów lub ich odpisów, dotyczących Nieruchomości.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca wyraziła zgodę na wszelkie działania Nabywcy związane z realizacją celu umowy oraz wszelkich innych czynności na Nieruchomości umożliwiających zweryfikowanie stanu technicznego Nieruchomości, przy czym każda ingerencja w strukturę Nieruchomości (wykop, odwiert, itp.) dokonywana będzie na koszt i ryzyko Kupującego.

W Umowie Przedwstępnej postanowiono, że jeżeli właściwy organ samorządu terytorialnego ustali w trybie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłatę w związku z wzrostem wartości Nieruchomości to:

a)  Sprzedająca oraz jej siostra posiadająca również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości będą wnosić wszystkie dostępne środki zaskarżenia,

b)  Nabywca oraz Sprzedająca i jej siostra posiadająca również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości będą ustalać i konsultować podejmowane w sprawie kroki prawne oraz będą ponosić koszty takich postępowań, w tym koszty zastępstwa procesowego oraz opracowań specjalistycznych, o ile zostaną przez strony Umowy Przedwstępnej uznane za konieczne, w częściach równych,

c)  ostatecznie i prawomocnie ustaloną opłatę planistyczną:

-     jeżeli będzie ustalona w kwocie do 400.000 zł, to Kupujący zwróci Sprzedającej i jej siostrze posiadającej również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości połowę zapłaconej kwoty,

-     jeżeli będzie ustalona w kwocie powyżej 400.000 zł, to Nabywca zwróci Sprzedającej i jej siostrze posiadającej również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości kwotę 200.000 zł, zaś Sprzedająca i jej siostra posiadająca również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości poniosą w opłatę planistyczną w pozostałej części.

Opisane zasady nie będą miały zastosowania w przypadku, gdy Sprzedająca lub jej siostra posiadająca również udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości dokonają zapłaty całej opłaty żądanej przez organ administracji po otrzymaniu decyzji w sprawie.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej pod warunkiem zawieszającym zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupujący i Sprzedająca zawarli odpłatną umowę najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego i ogrodu, stanowiących część Nieruchomości, zgodnie z którą Nabywca oddaje, a Sprzedająca bierze w najem budynek mieszkalny jednorodzinny oraz ogród (w granicach wyznaczonych na załączniku graficznym do Umowy Przedwstępnej) na czas określony do (…) 2026 r., na własne cele mieszkalne i Sprzedająca nie będzie uprawniona podnajmować przedmiotu najmu lub oddawać do używania.

W uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2026 r. wskazali Państwo, że:

a)  fundament dawnej szklarni położony na działce C. jest częścią składową gruntu;

b)  komin dawnej szklarni położony na działce C. jest częścią składową gruntu;

c)  ogrodzenie okalające działkę C. jest częścią składową gruntu.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) udziału Srzedającej w wysokości 1 (powinno być: udziału w wysokości 1/2) we własności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a Kupujący będzie podatnikiem tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma objęcie sprzedaży (odpłatnej dostawy) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału w wysokości 1 (powinno być: udziału w wysokości 1/2) we własności Nieruchomości opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a tej ustawy.

Ponieważ sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej w wysokości 1 (powinno być: udziału w wysokości 1/2) we własności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to na podstawie powyższego przepisu, sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy udziału w wysokości 1 (powinno być: udziału w wysokości 1/2) we własności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży, przy umowie sprzedaży, na kupującym.

Podsumowując, planowana sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału w wysokości 1 (powinno być: udziału w wysokości 1/2) we własności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a Nabywca nie będzie podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającą) umowę sprzedaży Nieruchomości (udziału w prawie własności działki zabudowanej budynkiem gospodarczym, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, fundamentem dawnej szklarni, kominem dawnej szklarni oraz ogrodzeniem). Znajdujące się na działce fundamenty dawnej szklarni, komin dawnej szklarni oraz ogrodzenie – jak wynika z treści uzupełnienia – stanowią część składową gruntu.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     planowana dostawa Nieruchomości w części dotyczącej udziału w gruncie przypisanym proporcjonalnie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego w części nieobjętej umową najmu, pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni i ogrodzenia nie będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i ogrodzenia nie będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającą z tytułu sprzedaży tego udziału za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy;

-     dostawa Nieruchomości w części dotyczącej udziału w działce nr C. w części zabudowanej budynkiem gospodarczym, tj. w zakresie powierzchni znajdującej się na parterze i znajdującej się na pierwszym piętrze, będącej przedmiotem umowy najmu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

-     sprzedaż udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem wraz z gruntem (udział w działce nr C.) proporcjonalnie związanym z tym budynkiem w części oddanej w najem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;

-     Sprzedająca oraz Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy; skoro Strony podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem znajdującym się na działce nr C. (wraz z udziałem w gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem, ponieważ sprzedaż przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Takie stanowisko jest tylko w części prawidłowe.

Jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług w tej części transakcji, gdzie Sprzedająca wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, tj. w zakresie sprzedaży udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem (wraz z udziałem w gruncie), będzie ona stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zamierzają Państwo złożyć oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wybrać opodatkowanie udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem (wraz z gruntem) podatkiem od towarów i usług.

Skoro w tej części umowy sprzedaży, tj. w zakresie dotyczącym udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem (wraz z udziałem w gruncie, na którym to naniesienie jest posadowione), transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w podatku od towarów i usług), to w tym zakresie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji w tej części sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Nabywca w tej części nie będzie podatnikiem tego podatku.

W tym zakresie należy więc podzielić Państwa stanowisko.

Z kolei jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług Sprzedająca nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w tej części sprzedaży, która dotyczy sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, udziału w budynku gospodarczym w części nieobjętej umową najmu, pozostałości po szklarni w postaci fundamentów i komina oraz ogrodzenia wraz z udziałem w gruncie, na którym te naniesienia są posadowione, tym samym w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie znajdzie tu zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, w części dotyczącej udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, udziału w budynku gospodarczym w części nieobjętej umową najmu, pozostałości po szklarni w postaci fundamentów i komina oraz ogrodzenia (wraz z udziałem w gruncie, na którym te naniesienia są posadowione) sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ciężar zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie spoczywał na Kupującym.

Tym samym w tym zakresie Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.