Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.103.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 27 marca 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (…) (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) jest obywatelką polską i polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…). Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

(...) sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako: „Zainteresowani”), będąca spółką celową, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, która po Transakcji prowadzić będzie działalność gospodarczą w zakresie budowy wielolokalowych budynków mieszkalnych (i sprzedaży wybudowanych lokali) na niżej wymienionych nieruchomościach nabytych w drodze przyszłej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”, „Transakcja”) od Sprzedającego:

1. Nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) prowadzoną dla nieruchomości położonej w (…), województwo (…), przy ulicy (…), stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, zabudowanej stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności budynkami i urządzeniami, zwanej dalej również „Nieruchomością 1”, w której to księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest (…), natomiast jako użytkownik wieczysty i właściciel budynków stanowiących odrębne nieruchomości i urządzeń stanowiących odrębne przedmioty własności, wpisana jest (…), na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości i umowy ustanowienia użytkowania z (…) r., Rep. A nr (…).

2. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (…) prowadzonej dla nieruchomości położonej w (…), województwo (…), przy ulicy (…), stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, zabudowanej stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności budynkiem handlowo-usługowym, zwanej dalej również „Nieruchomością 2”, w której to księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest (…), natomiast jako użytkownik wieczysty i właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, wpisana jest (…), na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z (…) r., Rep. A nr (…) (notariusz (…)) oraz umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego, aktu ustanowienia służebności, umowy ustanowienia służebności i umowy ustanowienia użytkowania z (…) r., Rep. A nr (…). W dniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości 2, była ona niezbudowana oraz nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie była dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, tym samym dostawa Nieruchomości 2 podległa w roku (…) zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

3. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (…) prowadzoną dla nieruchomości położonej w (…), województwo małopolskie, przy ulicy (…), stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym zwanej dalej również „Nieruchomością 3”, w której to księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz (…), na podstawie umowy sprzedaży z (…) r., Rep. A nr (…).

4. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (…), prowadzoną dla nieruchomości położonej w (…), województwo (…), przy ulicy (…), stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, niezabudowanej, zwanej dalej również „Nieruchomością 4”, w której to księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz (…), podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości i umowy ustanowienia użytkowania z (…) r., Rep. A nr (…).

5. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (…), prowadzoną dla nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), województwo (…), stanowiącej działki nr (…) o powierzchni (…) ha, niezabudowanej zwanej dalej również „Nieruchomością 5”, w której to księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz (…), na podstawie umowy sprzedaży z (…) r., Rep. A nr (…).

6. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (…) prowadzoną dla nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), województwo (…), przy ulicy (…), utworzonej z jedynej, stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, niezabudowanej, zwanej dalej również „Nieruchomością 6”, w której to księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz (…), na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości i umowy ustanowienia użytkowania z (…) r.

Opisane powyżej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 zwane są dalej łącznie również „Nieruchomościami” lub „Przedmiotem Transakcji”.

Na Nieruchomości 1 znajdują się obecnie budynki: stacji transformatorowej (trafo), budynek portierni, budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego budynkiem niemieszkalnym, budynek niemieszkalny, budynek handlowo-usługowy (warsztat) oraz trzy blaszane garaże, częściowo przeznaczone do remontu, a także urządzenia w postaci: dróg, placów, parkingów i ogrodzeń. Budynki, budowle i urządzenia znajdujące się na Nieruchomości 1 zostały wybudowane przez poprzedników prawnych Zbywcy przed (…) r., to jest przed datą nabycia przez niego udziału wynoszącego (…) części w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości oraz prawie własności budynków, budowli i urządzeń na niej się znajdujących. Zbywca nie czynił na budynki i budowę posadowione na Nieruchomości 1 w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Na Nieruchomości 2, na podstawie ostatecznej decyzji nr (…) wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) r., znak (…) dla najemcy tej nieruchomości, któremu Zbywca udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością 2 na cele budowlane, realizowane jest przez najemcę zamierzenie budowlane, polegające na budowie kontenerowego budynku handlowo-usługowego, budowie hali namiotowej, budowie szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, zbiornika na deszczówkę, budowie zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej, budowie zewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej oraz ciągu pieszo-jezdnego, w ramach którego został wybudowany jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy, trwale związany z gruntem, któremu został nadany numer porządkowy (…) przy ulicy (….), który to budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania (posiada jednak ściany i dach). Ponadto na działce tej znajduje się tymczasowa wiata o konstrukcji stalowej jako obiekt nietrwale związany z gruntem nie stanowi budynku lub budowli.

Na Nieruchomości 3 znajduje się budynek mieszkalny, wybudowany w okresie międzywojennym (lata 30 XX wieku), przeznaczony do wyburzenia, obecnie niezamieszkały. Zbywca nie czynił na budynki i budowle posadowione na Nieruchomości 3 w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 są niezabudowane.

Wszystkie Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) r. (obszar „(…)”) zgodnie z którym:

- Działka (…) - znajduje się w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, a w niewielkiej części na terenie oznaczonym symbolem KDL.3 - Tereny dróg publicznych klasy lokalnej;

- Działka (…) - znajduje się w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej a w niewielkiej części na terenie oznaczonym symbolem ZPz.2 - Tereny zieleni urządzonej;

- Działka (…) - znajduje się częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, częściowo na terenie oznaczonym symbolem KDZ.2 - Tereny dróg publicznych i częściowo na terenie oznaczonym symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych;

- Działka (…) - znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz częściowo na terenie oznaczonym symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych;

- Działka (…) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej;

- Działka (…) znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz KDZ.2 - Tereny dróg publicznych klasy zbiorczej.

Sprzedający i Kupujący zawarli (…) r. w formie aktu notarialnego (Rep A Nr (…)) „przedwstępna umowa sprzedaży, oświadczenie i akt ustanowienia hipoteki” przedmiotem której są Nieruchomości (prawo użytkowania wieczystego i własność budynków/budowli). Umowa Przyrzeczona ma zostać zawarta pomiędzy (…) r.

Przed zwarciem Umowy Przyrzeczonej Zbywca zobowiązał się zakończyć wszystkie umowy najmu dot. Nieruchomości 1, 2, 4 i 6, którymi te są częściowo objęte i służą najemcom do prowadzenia na nich działalności gospodarczych, a to:

- część Nieruchomości 1 o powierzchni ok. (..) m² jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r., na czas oznaczony pięciu lat;

- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz pomieszczenia warsztatowe i magazyn położone w budynku przy ul. (…), wraz z prawem do korzystania z placu oraz stanowisk parkingowych na nieruchomości – jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r., na czas nieokreślony od (…) r., z możliwością jej rozwiązania jedynie za porozumieniem stron, z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia;

- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz magazyn znajdujące się w budynku przy ul. (…)) jest przedmiotem umowy najmu zawartej (...) r. na czas nieokreślony od (...) r., z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego;

- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz warsztaty znajdujące się w budynkach przy ul. (…), wraz z miejscami parkingowymi) jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r. na czas nieokreślony od (…) r., z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego;

- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa znajdująca się w budynku położonym w południowo-zachodniej części działki przy ul. (…)) jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r. na czas nieokreślony od (…) r., z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego;

- część Nieruchomości 2 o powierzchni (…) arów wraz z urządzeniami i rzeczami szczegółowo opisanymi w załączniku do umowy najmu, jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r., na czas nieoznaczony, z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemca realizujący zamierzenie budowlane na Nieruchomości 2 (w tym wybudowany już budynek handlowo usługowy), dokonał nakładów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będąc podatnikiem podatku od towarów i usług i przysługiwało mu prawo do doliczenia podatku naliczonego. Zgodnie z umową najmu w przypadku jej wypowiedzenia przez Zbywcę/Wynajmującego przed (….) r. Zbywca zobowiązany będzie do zwrotu najemcy nakładów (kosztów budowy) poniesionych na Nieruchomości 2. Zbywca planuje rozwiązać umowę najmu dot. Nieruchomości 2 po (…) r. (tj. bez obowiązku zwrotu kosztów budowy).

- część Nieruchomości 4 i 6 (niezabudowanych) o powierzchni około (…) arów jest przedmiotem umowy najmu zawartej (…) r. na czas nieokreślony od (…) r., z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nieruchomości stanowiły od dnia ich nabycia przez Zbywcę składniki majątku związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (były ujawnione w ewidencji środków trwałych Zbywcy). Jednakże od (…) r. (budynki i budowle) i odpowiednio (…) r. (grunt/użytkowanie wieczyste) zostały wycofane z tej działalności (wykreślone z ewidencji środków trwałych). Zbywca kontynuował jednak wynajem części Nieruchomości wskazanych wyżej, opodatkowując przychody z tego wynajmu zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zbywca wyjmował Nieruchomości, jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług czynny i opodatkowywał świadczone usługi najmu stawką podstawową podatku od towarów i usług i wystawiał faktury VAT z tego tytułu nieprzerwanie (zarówno przed jak i po wycofaniu Nieruchomości z ewidencji środków trwałych).

Sprzedający jest stroną umów o dostawę niektórych mediów umożliwiających funkcjonowanie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony, monitoringu przeciwpożarowego; usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości. Umowy te zostaną jednak rozwiązane przed zwarciem Umowy Przyrzeczonej z Nabywcą.

Sprzedający nie zawierał:

- umowy o zarządzanie majątkiem i zarządzania najmem Nieruchomości, tzw. umowy property oraz facility management („Umowy o Zarządzanie” );

- umowy na zarządzanie aktywami/Nieruchomościami (tzw. asset management).

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy (o ile istnieją lub będą istniały) nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

- zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne, (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca oraz, (iv) wynikające z wszelkich sporów o odszkodowania;

- zobowiązania wynikające z realizowanych prac aranżacyjnych dla najemców w budynkach i niezakończonych na moment Transakcji;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne (w tym w szczególności należności z umów najmu);

- know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu);

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Nieruchomościami;

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o usługi rachunkowe;

- należności (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

- firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23⁽¹⁾ ustawy Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Nabywca po zwarciu Umowy Przyrzeczonej zamierza dokonać wyburzenia budynków i budowli posadowionych na nieruchomości i następnie wybudować na nich wielolokalowe budynki mieszkalne oraz zbywać wybudowane lokale.

Sprzedający oraz Kupujący są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym/Umowie Przyrzeczonej, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w części, w której dostawa podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży sprzedawane będzie:

a) prawo własności gruntu, działek nr (…) (Nieruchomość 4) oraz nr (…) (Nieruchomość 6);

b) prawo użytkowania wieczystego gruntu dotyczącego działki nr (…) (Nieruchomości 1).

Wszystkie budynki i związane z nimi urządzenia budowlane (a w szczególności wybudowany przez najemcę jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy, trwale związany z gruntem, któremu został nadany nr porządkowy (…) przy ulicy (…), znajdujący się na Nieruchomości 2 - nie oddany jeszcze do użytkowania oraz garaże blaszane znajdujące się na Nieruchomości 1 opisane we wniosku spełniają definicje budynków w myśl ustawy Prawo budowlane. Na Nieruchomości 2 nie są posadowione budowle.

Bez względu na powyższe, na Nieruchomości 2, jak wskazano we wniosku znajduje się nietrwale związana z gruntem wiata namiotowa o konstrukcji stalowej niespełniająca definicji budynku lub budowli w myśl ustawy Prawo budowlane.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 1, należy w myśl ustawy Prawo Budowlane, zakwalifikować w następujący sposób:

Budynki: (i) Budynek stacji transformatorowej (trafo), (ii) budynek portierni, (iii) budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego budynkiem niemieszkalnym, (iv) budynek niemieszkalny, (v) budynek handlowo-usługowy (warsztat), (vi) trzy blaszane garaże.

Urządzenia budowlane: (i) place/parkingi zwierające w sobie ciągi komunikacyjne/drogi, (ii) ogrodzenie.

Na dzień planowanej transakcji właścicielem wybudowanego przez najemcę jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o nr (…) będzie Pani (…). Budynek handlowo-usługowy nr (…) będzie przedmiotem planowanej transakcji.

Wskazali Państwo na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym: „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.” W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że przepis ten dotyczy także budynków wzniesionych przez podmioty trzecie (np. najemców/dzierżawców - patrz uchwała Sądu Najwyższego z 25.11.2011 r., III CZP 60/11) gdzie czytamy: „Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika”. Tym samym zarówno obecnie, jak i na dzień planowanej transakcji budynek handlowo-usługowy ul. (…) jest i będzie własnością Sprzedającego.

Obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są i będą na dzień planowanej transakcji: (i) budynek handlowo-usługowy (ul. (…)) oraz (ii) hala namiotowa o konstrukcji stalowej niestanowiąca obiektu budowlanego. Ponadto obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są urządzenia budowlane związane z budynkiem handlowo usługowym (ul. (…)) w postaci: szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, zbiornika na deszczówkę, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej, zewnętrzną instalację kanalizacji sanitarnej, ciąg pieszo-jezdny stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Właścicielem budynku (ul. (…)) oraz związanych z nim urządzeń budowlanych jest użytkownik wieczysty Nieruchomości 2 - Pani (…).

Zgodnie z umową najmu zawartą przez Sprzedającego z najemcą Nieruchomości 2 w przypadku jej wypowiedzenia przez Panią (…) przed (…) r. zobowiązana ona będzie do zwrotu najemcy nakładów (kosztów budowy) poniesionych na Nieruchomości 2. Sprzedający planuje rozwiązać umowę najmu dot. Nieruchomości 2 po (…) r. (tj. bez obowiązku zwrotu kosztów budowy). Tym samym przed dniem planowanej transakcji nie dojdzie do rozliczenia nakładów między Zbywcą a najemcą od wybudowanych - przez najemcę w ramach realizowanego zamierzenia budowlanego - budynków/budowli.

Na Nieruchomości 3 znajduje się tylko jeden obiekt budowlany - tj. budynek mieszkalny wybudowany w latach 30 XX wieku. Obecnie, a także na dzień planowanej transakcji od jego pierwszego zasiedlenia minie okres dłuższy niż 2 lata.

Na Nieruchomości 1 znajduje się: (i) budynek stacji transformatorowej (trafo), (ii) budynek portierni, (iii) budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego budynkiem niemieszkalnym 1, (iv) budynek niemieszkalny 2, (v) budynek handlowo-usługowy (warsztat) oraz (vi) blaszany garaż 1, (vii) blaszany garaż 2, (viii) blaszany garaż 3.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się urządzenia budowlane związane z ww. budynkami w postaci: (i) placów/parkingów wraz z wyznaczonymi ciągami jezdnymi /drogami oraz ogrodzenie.

Obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są i będą na dzień planowanej transakcji: (i) budynek handlowo-usługowy (ul. (…)) oraz (ii) hala namiotowa o konstrukcji stalowej niestanowiąca obiektu budowlanego. Ponadto obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są urządzenia budowlane związane z budynkiem handlowo usługowym (ul. (…)) w postaci: szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, zbiornika na deszczówkę, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej, zewnętrzną instalację kanalizacji sanitarnej, ciąg pieszo-jezdny, stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Na Nieruchomości 3 znajduje się tylko jeden obiekt budowlany - tj. budynek mieszkalny wybudowany w latach 30 XX wieku. Budynek ten jest przeznaczony do wyburzenia.

Na Nieruchomości 2 znajdują się stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego gazociągi średniego ciśnienia: (…).

Na Nieruchomości 5 znajdują się stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych: (i) wodociąg wraz z hydrantem, (ii) linia elektroenergetyczna, (iii) sieć ciepłownicza/ciepłociąg.

Naniesienia znajdujące się na Nieruchomości 2 i 5, o których mowa powyżej, nie stanowią części składowych Nieruchomości, albowiem zgodnie z odrębnymi przepisami wchodzą one w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wskazali Państwo, że za ruchomość uznać należy halę namiotową o konstrukcji stalowej posadowioną na Nieruchomości 2. Wszystkie pozostałe wymienione we wniosku naniesienia, w tym w szczególności budynki oraz urządzenia budowlane nie są ruchomościami w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tę część z Państwa uzupełnienia, która odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazują Państwo, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ww. ustawy typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Państwa zdaniem, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona).

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1, 2 i 3 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości jest dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług oraz nie będzie wyłączona z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo kilka interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) zamierza z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Kupującym) zawrzeć umowę sprzedaży prawa własności gruntu oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności naniesień - określone we wniosku jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 zwane są dalej łącznie również „Nieruchomościami”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.116.2025.3.JSU, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

- Sprzedająca, dla planowanej czynności sprzedaży Nieruchomości, będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem transakcja sprzedaży Nieruchomości, będzie stanowiła sprzedaż opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług ;

- dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ww. ustawy w stosunku do dostawy, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje) to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku wyżej opisana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6.

W zakresie podatku od towarów i usług, Ordynacji podatkowej oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (w zakresie sprzedaży Nieruchomości 2) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.