Notariusz zawarł umowę warunkowej sprzedaży udziału w nieruchomości z prawem pierwokupu. Po spełnieniu warunku, zawarto umowę przeniesienia udziału, ale z pominięciem prawa pierwokupu, co uczyniło ją nieważną bezwzględnie. Po unieważnieniu, umowa została powtórzona z uwzględnieniem prawa pierwokupu. Notariusz…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:
- w części dotyczącej powstania nadpłaty – prawidłowe,
- w pozostałym zakresie – nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z powstaniem nadpłaty i złożeniem wniosku w tym zakresie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Aktem notarialnym Rep. A (…) z 16 maja (…) r. zawarta została warunkowa umowa sprzedaży udziału co do (…) części w nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), o powierzchni (…) ha, złożonej z działek (…), (…), (…), (…), za cenę (…) zł, w której zastrzeżono prawo pierwokupu na rzecz (…).
Wobec ziszczenia się zastrzeżonego warunku aktem notarialnym Rep. A (…) z 27 czerwca (…) r. zawarta została umowa przeniesienia udziału co do (…) części we współwłasności opisanej wyżej nieruchomości.
Z uwagi na treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 2, art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrał należny podatek w kwocie (…) zł, który następnie został przekazany na rachunek Urzędu Skarbowego w (…) wraz z deklaracją PCC-2 za czerwiec (…) r.
Umowa przeniesienia udziału w przedmiotowej nieruchomości zawarta została z pominięciem przysługującego (…), na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawa pierwokupu i jak wynika z treści art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy nabycie własności na podstawie takiej czynności jest nieważne, a tym samym czynność objęta aktem notarialnym Rep. A (…), jako sprzeczna z prawem, jest bezwzględnie nieważna stosownie do postanowień art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.
Nieważność czynności spowodowała oddalenie przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych wniosku o wpis prawa własności w zakresie nabytego udziału i konieczność powtórzenia czynności.
Aktem notarialnym Rep. A (…) z 12 sierpnia (…) r. warunkowa umowa sprzedaży z 16 maja (…) r. została uzupełniona w zakresie zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz (…) i przesłana uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu.
Aktem notarialnym Rep. A (…) z 4 września (…) r., wobec ziszczenia się obu zastrzeżonych warunków, to jest prawa pierwokupu (…) oraz (…), zawarta została umowa przeniesienia udziału co do (…) części we współwłasności opisanej wyżej nieruchomości.
Z uwagi na treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 2, art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrał należny podatek w kwocie (…) zł, który następnie został przekazany na rachunek Urzędu Skarbowego w (…) wraz z deklaracją PCC-2 za wrzesień 2025 r.
W związku z powyższym powstała nadpłata w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy w przedstawionym stanie faktycznym powstała nadpłata w podatku od czynności
cywilnoprawnych w kwocie (…) zł i notariusz jako płatnik może złożyć korektę deklaracji PCC za czerwiec 2025 r., a następnie wystąpić o zwrot nadpłaty?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, w przedstawionym stanie faktycznym doszło do powstania nadpłaty w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.
Zatem notariusz jako płatnik po złożeniu korekty deklaracji PCC może wystąpić o zwrot nadpłaconego podatku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje umowy sprzedaży, należy w tym zakresie odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 535 § 1 ww. ustawy:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Zawarcie umowy sprzedaży wymaga zatem z jednej strony zobowiązania się sprzedawcy względem kupującego do przeniesienia własności rzeczy i wydania mu jej oraz z drugiej strony wzajemnego zobowiązania się kupującego względem sprzedawcy do odebrania rzeczy i zapłaty jej ceny.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a więc z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego – płatnikiem podatku jest notariusz.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 16 maja (…) r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży a następnie 27 czerwca (…) r. zawarta została umowa przeniesienia udziału co do (…) części we współwłasności nieruchomości. Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrał należny podatek w kwocie (…) zł, który następnie został przekazany na rachunek Urzędu Skarbowego wraz z deklaracją PCC-2 za czerwiec (…) r. Umowa przeniesienia udziału w przedmiotowej nieruchomości zawarta została z pominięciem przysługującego (…), na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawa pierwokupu i jak wynika z treści art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy nabycie własności na podstawie takiej czynności jest nieważne, a tym samym czynność ta jako sprzeczna z prawem jest bezwzględnie nieważna stosownie do postanowień art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego. Aktem notarialnym z 4 września 2025 r. wobec ziszczenia się obu zastrzeżonych warunków, to jest prawa pierwokupu (…) oraz (…) zawarta została umowa przeniesienia udziału co do (…) części we współwłasności opisanej wyżej nieruchomości. Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrał należny podatek w kwocie (…) zł, który następnie został przekazany na rachunek Urzędu Skarbowego wraz z deklaracją PCC-2 za wrzesień (…) r.
Pani wątpliwości budzi czy w przedstawionym stanie faktycznym powstała nadpłata w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł i czy notariusz jako płatnik może złożyć korektę deklaracji PCC za czerwiec (…) r., a następnie wystąpić o zwrot nadpłaty.
Pani zdaniem, w przedstawiony opisie powstała nadpłata podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Jak wynika z art. 58 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Powołany powyżej art. 58 Kodeksu cywilnego określa sankcję dokonania czynności prawnej sprzecznej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Jeśli przepis szczególny nie stanowi inaczej, sankcją tą jest nieważność czynności (lub jej części).
Jak wynika z powyższego artykułu, czynność prawna – w tym wypadku umowa sprzedaży zawarta z pominięciem zastrzeżonego warunków, którym było prawo pierwokupu – jest z mocy prawa (bezwzględnie) nieważna.
Nieważność bezwzględna oznacza, że czynność prawna (np. umowa) jest prawnie nieważna od samego początku, co oznacza, że nie wywołuje żadnych zamierzonych skutków prawnych. Stan nieważności jest definitywny i nie można go naprawić, a dotkniętą nią czynność prawną należy wykonać ponownie zgodnie z prawem, jeśli strony chcą osiągnąć zamierzone cele. Nieważność bezwzględna wynika zazwyczaj z przypadków sprzecznych z prawem lub zasadami współżycia społecznego, braku zdolności prawnej strony lub niedochowania wymaganej formy czynności prawnej. Umowa dotknięta nieważnością bezwzględną nie rodzi zamierzonych skutków prawnych od momentu jej zawarcia.
A zatem, skoro umowa sprzedaży została zawarta z pominięciem podmiotu uprawnionego do pierwokupu (…), co poskutkowało jej nieważnością bezwzględną, to umowa taka nie rodziła skutków – jest uważana za całkowicie niebyłą.
Skoro umowa sprzedaży była nieważna, to nie doszło do nabycia własności, a więc nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek został zatem zapłacony nienależnie. Podatek pobrany przez Panią – jako płatnika (notariusza) – a następnie przekazany na rachunek Urzędu Skarbowego, to podatek nienależnie zapłacony (nadpłata).
W tej części uznałem zatem Pani stanowisko za prawidłowe.
Uważa Pani, że w związku z powstałą nadpłatą notariusz jako płatnik może złożyć korektę deklaracji PCC-2 za czerwiec (…) r. i wystąpić o zwrot nadpłaconego podatku.
W tej części nie mogę zgodzić się z Pani stanowiskiem.
Po pierwsze – w opisanej sytuacji nie wystąpiły przesłanki do zwrotu podatku; jednakże wystąpiła nadpłata podatku.
Po drugie – z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w przedstawionym stanie faktycznym wystąpić ma prawo podatnik.
Przesłanki do zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią:
Podatek, z zastrzeżeniem ust. 2, podlega zwrotowi, jeżeli:
1) uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna);
2) nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej;
3) (uchylony)
3a) spółka nie została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców lub wysokość kapitału zakładowego spółki kapitałowej została zarejestrowana w kwocie niższej niż określała umowa spółki - w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i podatkiem należnym;
4) podwyższenie kapitału zakładowego spółki nie zostanie zarejestrowane lub zostanie zarejestrowane w wysokości niższej niż określona w uchwale - w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i podatkiem należnym od podwyższenia kapitału zakładowego ujawnionego w rejestrze przedsiębiorców;
5) nie dokonano wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Analiza powyższego przepisu wskazuje, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia sytuacji, w których możliwy jest zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem tylko zajście jednej z wymienionych w nim przesłanek uprawnia do żądania zwrotu zapłaconego podatku.
Z opisu sprawy wynika, że nie wystąpiła w przedstawionym stanie faktycznie sytuacja, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W opisanej sprawie – co zostało już szerzej opisane powyżej – mamy do czynienia z czynnością prawną (umową sprzedaży) obarczoną nieważnością bezwzględną.
W opisanym zdarzeniu wystąpiła nadpłata podatku od czynności cywilnoprawnych.
Kwestie nadpłaty uregulowane zostały w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Art. 72 § 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy stanowi, że:
Za nadpłatę uważa się kwotę:
1) nadpłaconego lub nienależnie zapłaconego podatku;
2) podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej.
W myśl art. 73 § 1 pkt 1 i 2 oraz pkt 3 ww. ustawy:
Nadpłata powstaje, z zastrzeżeniem § 2, z dniem:
· zapłaty przez podatnika podatku nienależnego lub w wysokości większej od należnej;
· pobrania przez płatnika podatku nienależnego lub w wysokości większej od należnej;
· wpłacenia przez płatnika lub inkasenta podatku w wysokości większej od wysokości pobranego podatku.
Zgodnie z art. 75 § 1-2 i § 3 omawianej ustawy:
§ 1. Jeżeli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku.
§ 2. Uprawnienie do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty przysługuje podatnikom, płatnikom i inkasentom oraz osobom, które były wspólnikami spółki cywilnej w momencie rozwiązania spółki w zakresie zobowiązań spółki. Płatnik lub inkasent jest uprawniony do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty, jeżeli wpłacony podatek nie został pobrany od podatnika.
§ 3. Jeżeli z przepisów prawa podatkowego wynika obowiązek złożenia zeznania (deklaracji), to podatnik, płatnik lub inkasent równocześnie z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty jest obowiązany złożyć skorygowane zeznanie (deklarację).
Jak wynika z przywołanego już wyżej art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych.
Według art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:
Płatnicy są obowiązani wpłacić pobrany podatek na rachunek organu podatkowego właściwego ze względu na siedzibę płatnika, w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek, a także przekazać w tym terminie, w formie elektronicznej, deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego podatku przez płatnika, w tym informację o kwocie podatku należnego poszczególnym gminom.
Kwestie pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych reguluje również rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 listopada 2023 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 2542 ze zm. ), wydane na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 10 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W § 1 pkt 1 ww. rozporządzenie:
Rozporządzenie określa sposób pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych, zwanego dalej ,,podatkiem'', w tym czynności związane z poborem podatku i zakres pouczeń udzielanych podatnikowi przez płatnika oraz treść rejestru podatku.
Zgodnie z treścią § 2 tego rozporządzenia:
Płatnicy określają w treści sporządzanych aktów notarialnych podstawę prawną pobrania podatku i sposób jego obliczenia, a w przypadku niepobrania podatku zamieszczają podstawę prawną jego niepobrania.
Natomiast w myśl postanowień § 4 ust. 1 pkt 12 cyt. rozporządzenia:
Rejestr podatku zawiera następujące rubryki:
· kwotę pobranego podatku albo podstawę prawną jego niepobrania.
Z przedstawionej sytuacji wynika, że podatek został zapłacony nienależnie. Notariusz pobrał go od podatnika i wpłacił na rachunek urzędu skarbowego bezpodstawnie. Tym samym, zgodnie z przywołanymi przepisami, to podatnik – kupujący, od którego pobrano podatek jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty. W celu odzyskania nienależnie zapłaconego podatku, to podatnik a nie Pani, jako notariusz – płatnik, powinien wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. W opisanym zdarzeniu Pani (płatnik) występowała – zgodnie z powołanymi powyżej przepisami – tylko jako pośrednik pomiędzy podatnikiem i organem podatkowym, pobierając od tego pierwszego podatek i wpłacając go na rachunek tego drugiego. Takie działanie nie uprawnia więc płatnika do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty. Tym samym nie ma także Pani podstawy do złożenia korekty deklaracji PCC-2. Przepis artykułu 75 § 2 Ordynacji podatkowej jednoznacznie wskazuje, że uprawnienie do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty przysługuje płatnikom wyłącznie w sytuacji gdy podatek nie został pobrany od podatnika. W opisie stanu faktycznego jednoznacznie Pani wskazała, że jako notariusz (płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych) pobrała Pani należny podatek w kwocie (…) zł, który następnie został przekazany na rachunek właściwego urzędu skarbowego wraz z deklaracją PCC-2 za czerwiec (…) r.
Tym samym, w tej części uznałem Pani stanowisko za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo