Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.116.2026.1.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności w zamian za ustanowienie dożywotniej renty. Uzupełnił go Pan 23 marca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowanego w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca przejmuje udziały w spadku po zmarłym w 2017 r. bracie mamy; w tym od matki Wnioskodawcy (…) spadku oraz od żony zmarłego wujka (…) spadku po nim. Na spadek składają się dwie osobne działki znajdujące się w (…): działka o nr (…) obręb (…) to pole rolne (…) ha, (…); działka o nr (…) to dom z zabudowaniami gospodarczymi, powierzchnia tej działki wynosi (…) ha, (…).

W 2018 r. został sporządzony protokół (spis inwentarza) wykonany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (…); masę spadkową wyceniono na (…) zł.

Wnioskodawca przejmie udział od matki w formie darowizny, która zgodnie z ustawą nie będzie opodatkowana.

Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę notarialną z drugim współwłaścicielem, na mocy której dojdzie do odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. W zamian za przeniesienie na Wnioskodawcę udziału w wysokości (…) prawa własności do nieruchomości, Wnioskodawca zobowiąże się do ustanowienia i wypłaty na rzecz drugiego współwłaściciela odpłatnej renty dożywotniej w wysokości (…) zł miesięcznie, płatnej dożywotnio, waloryzowanej, począwszy od daty zawarcia umowy. Renta ta będzie miała charakter odpłatny, gdyż stanowi ekwiwalent za przeniesienie własności. Umowa nie będzie zawierać elementów charakterystycznych dla umowy dożywocia uregulowanej w art. 908 Kodeksu cywilnego (np. nie będzie obejmować prawa do zamieszkania, wyżywienia czy pochówku), lecz będzie zbliżona do umowy renty uregulowanej w art. 669 i nast. Kodeksu cywilnego.

Czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdarzenie ma mieć miejsce w 2026 r., a umowa zostanie zawarta na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Pytanie

Czy planowana umowa odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości w zamian za zobowiązanie do ustanowienia i wypłaty odpłatnej renty dożywotniej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają wyłącznie enumeratywnie wymienione czynności cywilnoprawne, takie jak: umowy sprzedaży, zamiany, darowizny (w części przejęcia długów), dożywocia, o dział spadku lub zniesienie współwłasności (w części spłat lub dopłat), ustanowienie hipoteki, odpłatnego użytkowania czy służebności, pożyczki, depozytu nieprawidłowego oraz umowy spółki. Katalog ten jest zamknięty i nie obejmuje umowy renty (odpłatnej ani nieodpłatnej).

Planowana umowa stanowi umowę nienazwaną (quasi-dożywocie lub umowę renty dożywotniej), opartą na zasadzie swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), gdzie zniesienie współwłasności następuje w zamian za zobowiązanie do wypłaty renty dożywotniej. Nie jest to umowa dożywocia w rozumieniu art. 908 Kodeksu cywilnego, gdyż nie obejmuje typowych świadczeń dożywotnich (np. zamieszkanie, wyżywienie), lecz jedynie okresowe świadczenia pieniężne. Jest to zatem zbliżone do umowy renty uregulowanej w art. 669 i nast. Kodeksu cywilnego.

W części dotyczącej zniesienia współwłasności, opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych ogranicza się wyłącznie do spłat lub dopłat (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). W opisywanym przypadku nie dojdzie do spłaty lub dopłaty w formie jednorazowej kwoty pieniężnej, lecz do zobowiązania do wypłat okresowych (renty), co nie mieści się w pojęciu „spłaty lub dopłaty”.

W związku z powyższym, uważa Pan, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podatek nie jest należny.

Na potwierdzenie stanowiska przywołał Pan interpretacje indywidualne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności

cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026r. poz. 191):

Podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Zgodnie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 5 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny, przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą (czyli odpłatne zniesienie współwłasności) podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności. W przypadku, gdy umowa o zniesienie współwłasności jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej – nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Z wniosku wynika, że planuje Pan z drugim współwłaścicielem zawrzeć umowę notarialną, na mocy której dojdzie do odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. W zamian za przeniesienie na Pana (..) udziału w prawie własności nieruchomości, zobowiąże się Pan ustanowić i wypłacać na rzecz drugiego współwłaściciela dożywotnią rentę w wysokości (…) zł miesięcznie. Renta ta będzie miała charakter odpłatny, gdyż stanowi ekwiwalent za przeniesienie własności.

Ma Pan wątpliwości czy w związku ze zniesieniem współwłasności i przyznaniem Panu całej nieruchomości, w zamian za ustanowienie i wypłatę renty dla drugiego współwłaściciela, powstanie dla Pana obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pana zdaniem planowana umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega zniesienie współwłasności jeżeli wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.

Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego współwłasnością przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli, gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w majątku objętym współwłasnością.

Podkreślić należy, że o zakwalifikowaniu danej umowy do umów podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje nazwa umowy ale jej treść.

Wskazał Pan, że na podstawie umowy nastąpi odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości. Zgodnie z tą umową nastąpi na rzecz Pana przeniesienie udziału w wysokości (…) praw własności do nieruchomości, a Pan – w zamian – zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. Renta ta stanowić więc będzie ekwiwalent (czyli rzecz równą innej wartości) za przeniesienie własności. Zatem opisana we wniosku dożywotnia renta, będąca formą odpłatności za przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości, stanowić będzie formę spłaty. Przy umownym zniesieniu współwłasności termin i sposób spłaty może zostać ustalony przez strony umowy (zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego – zasadą swobody umów, na którą się Pan powołuje).

Według tego przepisu:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z opisanej we wniosku sytuacji wynika jednoznacznie, że ma mieć miejsce określona czynność – jak sam Pan wskazał – odpłatne zniesienie współwłasności. Ta odpłatność będzie dokonana w formie renty. Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpi odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Skoro w przedmiotowej sprawie dojdzie do zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, ze spłatą na rzecz byłego współwłaściciela, to podstawę opodatkowania – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie stanowiła opisana we wniosku wartość rynkowa nabytego udziału w nieruchomości, czyli (…) wartości rynkowej nieruchomości.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja została wydana tylko przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych, a więc w zakresie określonym przez Pana we wniosku poprzez wskazanie: celu i przedmiotu wniosku, przepisów do interpretowania, pytania i stanowiska. Tym samym nie odniosłem się w niej do kwestii wskazanej w opisie zdarzenia, dotyczącej podatku od towarów i usług, gdyż wniosek tego podatku nie dotyczy.

W odniesieniu do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, iż zapadły one na gruncie konkretnego opisu zdarzenia, tj. przeniesienia własności nieruchomości a nie odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Rozstrzygnięcia w nich zwarte nie mogą więc być pomocne w ocenie Pana stanowiska w opisanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.