Trzej współwłaściciele (małżeństwo i trzecia osoba) posiadają po połowie udziały w dwóch przyległych działkach z budynkiem bliźniakiem. Każda ze stron dokonała nakładów na „swoją” część nieruchomości. Współwłaściciele planują nieodpłatne…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
5 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 kwietnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
Pani (…)
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan (…)
3. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Pani (…)
Opis zdarzenia przyszłego
Zainteresowana będąca stroną postępowania – Pani (…) wraz z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania – (…) (dalej: „Współwłaściciele A”) posiadają udział wynoszący 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącej wyodrębnione geodezyjnie działki numer (…) (identyfikator działki: (…)) i (…) (identyfikator działki: (…)).
Dla wskazanych działek prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).
Pani (…) oraz Pan (…) są małżeństwem, będąc tym samym współwłaścicielami wyżej wskazanego udziału na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej.
Trzecim współwłaścicielem działki posiadającym całościowo udział wynoszący 1/2 w prawie własności wskazanej nieruchomości, jest Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – Pani (…) (dalej: „Współwłaściciel B”).
Pani (…), Pan (…) oraz Pani (…) zwani będą w dalszej części wniosku łącznie „Zainteresowanymi”.
Pole powierzchni działki numer (…) wynosi (…) ha, natomiast pole powierzchni działki nr (…) wynosi (…) ha. Działki te mają zbliżone położenie (są to działki przyległe), przeznaczenie oraz cechy geometryczne.
Na działkach tych znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający numery porządkowe (…) (dla działki (…)) oraz (…) (dla działki nr (…)) – tzw. „bliźniak”. Data zakończenia budowy budynku to (…) r.
Pole powierzchni zabudowy budynku wynosi (…) m3 (dla działki nr (…)) oraz (…) m3 (dla działki nr (…)).
Nieruchomość została nabyta przez Współwłaściciela B – Panią (…) w drodze dziedziczenia w (…) r.
Także w drodze dziedziczenia, w (…) r. nabył wskazaną nieruchomość Pan (…).
Następnie Pan (…) wraz ze swoją małżonką – Panią (…), dokonali rozszerzenia obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej na udział w tej nieruchomości, na skutek czego przysługuje im wspólnie udział w wysokości 1/2 w nieruchomości.
Wskazana nieruchomość wcześniej stanowiła jedną działkę geodezyjną, ale w wyniku już wcześniej dokonanych ustaleń co do podziału nieruchomości do korzystania i będącego ich skutkiem dokonanego podziału quad usum w (…) r., została ona podzielona przez geodetę na działkę o nr (…) oraz (…). Wówczas, każdy ze współwłaścicieli otrzymał do wyłącznego korzystania i zarządu część nieruchomości (podział po połowie dla każdego).
W wyniku wskazanego podziału, Pani (…) oraz (…) (Współwłaściciele A), korzystali wyłączne z części nieruchomości z budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce o nr (…).
Pani (…) – Współwłaściciel B, korzystała wyłącznie natomiast z części nieruchomości z budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce o nr (...).
W ramach wyłącznego korzystania i zarządu z przysługujących współwłaścicielom części nieruchomości, Pani (…) – Współwłaściciel B, dokonała przebudowy i remontu istniejącej na działce o nr (…) części budynku. Cel ten został pokryty wyłącznie ze środków finansowych Pani (…). Wartość poniesionych nakładów wynika natomiast częściowo z posiadanych rachunków, a częściowo z oszacowań przeprowadzonych przez Panią (…) i nie kwestionowanych przez pozostałych współwłaścicieli (Pana (…) i Panią (…)). Pozostali współwłaściciele nie uczestniczyli w żaden sposób w budowie czy wykańczaniu części budynku posadowionego na działce (…), w tym nie finansowali żadnych nakładów na ten cel.
Pan (…) i Pani (…) poczynili natomiast nakłady związane z wykończeniem drugiej część nieruchomości zabudowaną drugą częścią budynku, z którego korzystali, znajdującą się na działce (...). Wartość poniesionych nakładów wynika częściowo z posiadanych rachunków, a częściowo z oszacowań przeprowadzonych przez współmałżonków i nie kwestionowanych przez trzecią współwłaścicielkę (Panią (…)). Pani (…) w żaden sposób nie finansowała/nie czyniła nakładów na tę część budynku.
W konsekwencji, wartość części domu mieszkalnego posadowionego na działce nr (...) jest odmienna od wartości części budynku posadowionego na działce (...), co wynika w szczególności z dokonanych przez współwłaścicieli nakładów związanych z rozbudową/przebudową/remontem/ wykończeniem części budynku znajdujących się na użytkowanej wyłącznie przez danych współwłaścicieli działkach (działce nr (...) lub (...)).
W celu uregulowania kwestii własnościowych, współwłaściciele planują dokonać umownego zniesienia współwłasności analizowanej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności polegać będzie na tym, iż działkę o nr (...) przejmie na wyłączną własność (wraz z częścią posadowionego na niej budynku mieszkalnego) Pani (…), tj. Współwłaściciel B, która to dotychczas w sposób wyłączny korzystała z tej działki.
Drugą działkę natomiast, tj. działkę o nr (...) wraz z częścią przypadającej na tę działkę budynku, przejmą na wyłączną własność Pani (…) oraz Pan (…) (Współwłaściciele A), którzy także w sposób wyłączny korzystają ze wskazanej części.
W związku z faktem, iż obie działki posiadają zbliżoną powierzchnię (różnica jest marginalna i wynosi zaledwie (…) m2), tę samą lokalizację (działki przylegają do siebie) i cechy geometryczne, to wartość działki nr (...), zdaniem Zainteresowanych, jest obecnie i będzie na dzień zniesienia współwłasności równa wartości działki nr (...) (bez uwzględnienia wartości poniesionych nakładów na części budynku mieszkalnego znajdującego się na tych działkach). W konsekwencji, wyżej wskazane zniesienie współwłasności będzie miało formę nieodpłatną – nastąpi bez żadnych spłat i dopłat.
Jednocześnie, ze względu na fakt, iż to wyłącznie Pani (…) poniosła nakłady na przebudowę części budynku znajdującej się na działce (...), z której to działki i części budynku korzystała wyłącznie ta współwłaścicielka (Współwłaściciele A nie korzystali z tej części nieruchomości), przy wyżej opisanym zniesieniu współwłasności nie będzie uwzględniana wartość tych nakładów. Przy wyżej opisanym zniesieniu współwłasności nie będzie także uwzględniana wartość nakładów poniesionych przez Współwłaścicieli A na wykończenie części budynku, znajdującej się na działce (...) [winno być: (...)], z której to działki i części budynku w sposób wyłączny korzystali.
Wskazany sposób rozliczeń jest zgodny z zamiarem i intencją Zainteresowanych – wszyscy współwłaściciele złożą oświadczenie:
a) określające całkowitą wartość poniesionych przez Panią (…) nakładów na wykorzystywaną przez nią część budynku mieszkalnego i tego, że Współwłaściciele A nie kwestionują wartości tych nakładów,
b) określające całkowitą wartość poniesionych przez Pana (…) i Panią (…) nakładów na wykorzystywaną przez nich część budynku mieszkalnego i tego, że Współwłaściciel B nie kwestionuje wartości tych nakładów.
Wartość wskazanych nakładów jest równa sumie kwot wynikających z rachunków za materiały budowlane i usługi związane z przebudową/wykończeniem części danego budynku oraz pozostałych nakładów, udokumentowanych oświadczeniem Zainteresowanych w akcie notarialnym, który obejmie planowaną umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności działek bez spłat i dopłat.
Ponadto, w celu ustalenia, czy wystąpi podstawa do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn oraz ustalenia ewentualnego przychodu do opodatkowania, współwłaściciele planują dokonać ustalenia wartości nieruchomości, tj. wartości obu działek (działki o nr (...) oraz (...)) wraz z budynkiem mieszkalnym, na dzień zniesienia współwłasności oraz porównać wartości udziałów przysługujących współwłaścicielom w obu działach gruntu przed i po zniesieniu współwłasności, w odniesieniu do tak ustalonych wartości obu działek.
W tym zakresie, Zainteresowani dokonają porównania wartość działek i części budynku mieszkalnego znajdujących się na danej działce nr (...) oraz (...). Porównanie nastąpi przy tym bez uwzględnienia poczynionych przez Zainteresowanych nakładów.
W konsekwencji, przy wskazanych powyżej założeniach, według oszacowania współwłaścicieli, można uznać że wartość działek (...) oraz (...) oraz części budynku mieszkalnego znajdujących się na nich, będzie zbliżona. Sama działka posiada bowiem zbliżoną wielkość, cechy, położenie (przylega do siebie), lokalizację. Części budynku mieszkalnego znajdujące się na poszczególnych działkach także posiadały (przed poczynieniem odpowiednich nakładów) zbliżony do siebie stan techniczny (obydwie części budynku wymagały poniesienia dodatkowych nakładów), a co za tym idzie, nie różniły się one wartością. A zatem, w zakresie budynku mieszkalnego, planowane zniesienie współwłasności nieruchomości nie będzie skutkowało koniecznością zmiany posiadanego udziału we współwłasności.
Zainteresowani szacują, iż wartość rynkowa działki nr (...) ustalona na dzień zawarcia umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat będzie zbliżona wartości rynkowej działki nr (...) ustalonej na dzień zawarcia umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat.
Po dokonaniu w sposób wyżej opisany nieodpłatnego zniesienia współwłasność działek bez spłat i dopłat, strony nie będą dochodziły od siebie jakiegokolwiek wzajemnego rozliczenia nakładów poczynionych na użytkowane przez nich części nieruchomości.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
W Państwa ocenie, nieodpłatne zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Przytaczając treść art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazali Państwo, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności, których dokonanie skutkować będzie powstaniem obowiązku podatkowego.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog enumeratywnie wyliczonych zdarzeń, których zaistnienie powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zakresu opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie można rozszerzać o zdarzenie inne aniżeli wymienione wprost w art. 1 ww. ustawy. Wynika to z doktrynalnego zakazu interpretacji przepisów podatkowych w sposób rozszerzający lub przez analogię (Podatek od czynności cywilnoprawnych komentarz, Gargul Michał, Oleś Wiesław, LexisNexis Warszawa 2013).
Na podstawie regulacji art. 1 ww. ustawy, uznać należy, iż ustawa ta obejmuje m.in. umowy o zniesienie współwłasności, jednakże wyłącznie w części dotyczącej spłat lub dopłat. A contrario w przypadku umów o zniesienie współwłasności, przy których tego rodzaju spłaty lub dopłaty, nie nastąpią, zniesienie współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż planowane przez strony nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości zostanie dokonane bez spłat i dopłat.
Biorąc zatem pod uwagę powyżej przywołane przepisy, w Państwa ocenie, nie ulega wątpliwości, iż w analizowanej sytuacji, nie wystąpi podstawa do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:
a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
c) (uchylona),
d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
e) umowy dożywocia,
f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
g) (uchylona),
h) ustanowienie hipoteki,
i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
j) umowy depozytu nieprawidłowego,
k) umowy spółki.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Należy wskazać, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności, których dokonanie powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego. Tym samym, jeżeli dana czynność nie została wymieniona w ustawowym katalogu nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem nawet, jeżeli wywołuje skutki gospodarcze takie same lub podobne do tych, które zostały w katalogu wymienione.
Zatem czynności cywilnoprawne podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obejmują również zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Tym samym, powołane powyżej przepisy regulują opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłącznie takich umów o zniesienie współwłasności lub orzeczeń sądu w tym przedmiocie, z którymi związane są spłaty lub dopłaty.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Współwłaściciele A i Współwłaściciel B posiadają udziały wynoszące po 1/2 w prawie własności nieruchomości numer (...) i (...). Na działkach tych znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający numery porządkowe (…) (dla działki (...)) oraz (…) (dla działki nr (...)) – tzw. „bliźniak”. Pole powierzchni zabudowy budynku wynosi (…) m3 (dla działki nr (...)) oraz (…) m3 (dla działki nr (...)). Współwłaściciele A, korzystali wyłączne z części nieruchomości z budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce o nr (...), a Współwłaściciel B, korzystał wyłącznie z części nieruchomości z budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce o nr (...). Współwłaściciele dokonali nakłady – każdy na część (nieruchomość) z której korzystał. W konsekwencji, wartość części domu mieszkalnego posadowionego na działce nr (...) jest odmienna od wartości części budynku posadowionego na działce (...). W celu uregulowania kwestii własnościowych, współwłaściciele planują dokonać umownego zniesienia współwłasności analizowanej nieruchomości. Zniesienie współwłasności polegać będzie na tym, iż działkę o nr (...) przejmie na wyłączną własność Współwłaściciel B, natomiast działkę o nr (...) przejmą na wyłączną własność Współwłaściciele A. Zniesienie współwłasności będzie miało formę nieodpłatną – nastąpi bez żadnych spłat i dopłat. Strony nie będą dochodziły od siebie jakiegokolwiek wzajemnego rozliczenia nakładów poczynionych na użytkowane przez nich części nieruchomości.
Biorąc pod uwagę powyżej przywołane przepisy i przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko takie umowy o zniesienie współwłasności lub orzeczenia sądu w tym przedmiocie, z którymi związane są spłaty lub dopłaty. Skoro w przedmiotowej sprawie będzie miała miejsce czynność zniesienia współwłasności działek z posadowionym na nich budynkiem mieszkalnym typu bliźniak, bez spłat i dopłat, to przedmiotowa czynność zniesienia współwłasności, jako niewymieniona w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od spadków i darowizn zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, który jest stroną postępowania
Pani (…) (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo