Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.145.2025.1.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 17 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości.

Opis stanu faktycznego

Zawsze mieszkała Pani oraz była (i jest) zameldowana w domu rodzinnym, pod adresem (…). Przed 2020 r. wyjechała Pani z (…) do (…) za pracą, gdzie do dnia dzisiejszego pracuje Pani i wynajmuje Pani mieszkanie.

Po śmierci rodziców, dom rodzinny odziedziczyła Pani najstarsza siostra, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) oraz spadkiem po ojcu na podstawie testamentu notarialnego.

(…) 2024 r. otrzymała Pani od siostry aktem darowizny (…), sporządzonym przez notariusza (…) w (…), m.in. działkę nr (…), położoną w (…), której, jak opisano w akcie, częścią składową jest drewniany budynek mieszkalny, nr porządkowy (…) i murowany budynek gospodarczy – obydwa budynki nie nadają się do użytkowania.

(…) 2025 r. aktem notarialnym (…), sporządzonym przez notariusza Panią (…) w (…), sprzedała Pani nieruchomość, stanowiącą działkę nr (…), położoną w (…); w akcie informacja o zabudowie została powielona z aktu darowizny. Ponadto dołączyła Pani do aktu sprzedaży informację sporządzoną (…) 2025 r. przez (…), uprawionego do sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, nr (…), z której wynika, że budynek znajdujący się w (…), oznaczony nr porządkowym (…), posadowiony na działce nr (…), jest w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do rozbiórki. Mając powyższe na uwadze wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku jest niemożliwe.

(…) 2025 r. aktem notarialnym (…), sporządzonym przez notariusza (…) w (…), kupiła Pani lokal mieszkalny (kawalerkę), przeznaczając na wkład własny środki ze sprzedaży działki nr (…), położonej w (…). Do aktu złożyła Pani oświadczenie, że nie jest i nie była Pani dotychczas właścicielem lub współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku jednorodzinnego, nie przysługiwało dotychczas i nie przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w tym prawie, za wyjątkiem nabytego w drodze darowizny budynku mieszkalnego, który ze względu na stopień dewastacji i wiek nie nadaje się do użytkowania, przeznaczony jest do rozbiórki lub odbudowy. Pomimo złożonego oświadczenia wraz z aktem został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł (co stanowi 2% ceny nieruchomości lokalowej) na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy przedmiotowy zakup mieszkania będzie zwolniony z opodatkowania w wysokości 2% na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 9 ust. 17 ww. ustawy, gdyż przedmiotowy budynek nr porządkowy (…) nie spełnia definicji budynku w myśl art. 3 ustawy Prawo budowlane?

Stanowisko w sprawie

Wskazała Pani, że umową darowizny została Pani właścicielem zabudowanej działki nr (…), położonej w (…). Na podstawie wypisu z rejestru gruntów i budynków na działce znajduje się budynek drewniany mieszkalny oraz murowany gospodarczy. W obrębie (…) nie było przeprowadzonej modernizacji (…) ani aktualizacji informacji o budynkach do aktualnych przepisów. Przedmiotowy budynek mieszkalny jest około (…)-letni, usadowiony (…) (brak fundamentów) ze znacznym stopniem dewastacji (niezamieszkały około (…) lat, (…)). Nadaje się do rozbiórki (ruina).

W rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane jest obiektem budowlanym a nie budynkiem. Środki finansowe z darowizny (ze sprzedaży), którą otrzymała Pani od siostry miały być przeznaczone jako wkład własny do zakupu pierwszego mieszkania i meldunku w nim, celem wymeldowania się z domu rodzinnego, którego siostra została właścicielem (zgodnie z oświadczeniem zawartym notarialnie, wpis (…) przez notariusza (…)). Zatem przedmiotowy zakup lokalu mieszkalnego dokonała Pani jako osoba fizyczna, której w dniu transakcji i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tym prawie.

Pani zdaniem, na podstawie art. 9 ust. 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego winno się zwolnić od podatku w wysokości 2% ceny zakupu (tj. (…)).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) 2024 r. otrzymała Pani tytułem darowizny m.in. działkę, której częścią składową jest drewniany budynek mieszkalny i murowany budynek gospodarczy. (…) 2025 r. sprzedała Pani ww. nieruchomość. Do aktu sprzedaży dołączyła Pani informację, sporządzoną (…) 2025 r. przez (…), uprawionego do sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, z której wynika, że budynek posadowiony na działce, jest w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do rozbiórki. (…) 2025 r. kupiła Pani lokal mieszkalny (kawalerkę), przeznaczając na wkład własny środki ze sprzedaży ww. działki. Do aktu złożyła Pani oświadczenie, że nie jest i nie była Pani dotychczas właścicielem lub współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku jednorodzinnego, nie przysługiwało dotychczas i nie przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w tym prawie, za wyjątkiem nabytego w drodze darowizny budynku mieszkalnego, który ze względu na stopień dewastacji i wiek nie nadaje się do użytkowania, przeznaczony jest do rozbiórki lub odbudowy. Pomimo złożonego oświadczenia wraz z aktem został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł (co stanowi 2% ceny nieruchomości lokalowej) na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pani zdaniem, na podstawie art. 9 ust. 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego winno się zwolnić od podatku w wysokości 2% ceny zakupu (tj. (…) zł).

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. budynek mieszkalny.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie nadawał się do użytkowania.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy Prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ust. 1-2 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:

Wskazała Pani, że (…) 2025 r. Pan (…), uprawiony do sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, sporządził informację, z której wynika, że budynek posadowiony na przedmiotowej działce, jest w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do rozbiórki lub odbudowy. Z powyższego wynika zatem, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tej nieruchomości. Posiada Pani jedynie informację, sporządzoną przez osobę uprawnioną do sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, że budynek jest w złym stanie technicznym.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego była Pani właścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowiła budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynek, który Pani posiadała, był w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Panią nieruchomości, uniemożliwił Pani skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym stanem faktycznym – była Pani właścicielem nabytego w darowiźnie budynku mieszkalnego, a zatem nie spełniała Pani warunków do skorzystania ze zwolnienia określonego w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.