Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.146.2025.5.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
21 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 25 kwietnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan C. (Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

X Sp. z o. o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis Stron Transakcji oraz Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest Pan C. (dalej: „Kupujący”). Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG, przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest (…)

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest X Spółka z o.o. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej). Zgodnie z treścią wpisu do KRS, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego są (…).

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), wchodzącej w skład nieruchomości położonej (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numerem (…), wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Strony nie zawarły umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości – zostanie ona zawarta po wydaniu interpretacji podatkowej rozstrzygającej sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji.

Działka stanowi, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, teren zabudowy usługowej (symbol U).

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych budynków, budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, które znajdują i będą znajdowały się na datę Transakcji na Działce, statusu ich własności oraz klasyfikacji na gruncie przepisów Prawa budowlanego zostały przedstawione poniżej.

Na Działce znajdują się następujące naniesienia będące własnością Sprzedającego:

1) budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

2) budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

3) budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

4) budynek niemieszkalny (magazynowy) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

5) budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

6) budynek niemieszkalny (magazynowo-biurowo-socjalny) o powierzchni (…) z 1 kondygnacją nadziemną;

7) budynek niemieszkalny (magazynowo-biurowo-socjalny) o powierzchni (…) z 2 kondygnacjami nadziemnymi;

8) drogi wewnętrzne i plac (nawierzchnia częściowo asfaltowa, częściowo betonowa, częściowo grunt utwardzony) – stanowiące budowlę;

9) ogrodzenie (słupy żelbetowe i stalowe, siatka stalowa) − stanowiące urządzenie budowlane;

10) dwie bramy (stalowa oraz stalowa z siatką stalową) − stanowiące urządzenia budowlane;

11) dwie lampy na elewacji budynku magazynowego − stanowiące urządzenia budowlane;

12) urządzenia instalacyjne i przyłącza do sieci przesyłowych (wodnych, energetycznych, kanalizacyjnych) stanowiące urządzenia budowlane.

Budynki, budowle oraz urządzenia budowlane będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części wniosku będą zwane łącznie: „Obiektami budowlanymi”.

Na Działce znajdują się także sieci przesyłowe (wodne, energetyczne, kanalizacyjne) będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Powyższe sieci przesyłowe – jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego − nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

II. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie notarialnie sporządzonej umowy przeniesienia własności z (…)1996 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości wybudowano oraz rozpoczęto ich użytkowanie przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, czyli przed (…) 1996 r.

Obiekty budowlane są wykorzystywane przez Sprzedającego w części na cele jego własnej działalności gospodarczej, a w części pod wynajem na rzecz podmiotów trzecich. Sprzedający rozpoczął użytkowanie Obiektów budowlanych (…) 1996 r.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości w zakresie rozpoczęcia użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, Sprzedający wyjaśnia, że rozpoczęcie użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji.

Obiekty budowlane są w większości wprowadzone do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W okresie od nabycia Nieruchomości do daty Transakcji Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na „ulepszenie” Obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomości w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość, w tym Obiekty budowlane, nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

III. Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości, wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi, za określoną cenę. Przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności ruchomości, sprzęty znajdujące się w Obiektach budowlanych, prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, pracownicy Sprzedającego, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, itd.

Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

IV. Inne okoliczności Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący nie wyklucza możliwości wyburzenia Obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na Nieruchomości, lub ich modernizacji, czy rozbudowy.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że naniesienia w postaci dróg wewnętrznych, placu, ogrodzenia, dwóch bram, dwóch lamp na elewacji budynku magazynowego, urządzenia instalacyjnego i przyłącza do sieci przesyłowych, zlokalizowane na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, w Państwa ocenie, nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż są trwale związane z gruntem lub są częściami budynku.

Tak jak wskazano we wniosku, wymienione naniesienia stanowią Obiekty budowlane (budowle, urządzenia budowlane) i są przedmiotem Transakcji sprzedaży.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) - c) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma miejsce, gdy:

1) dana czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług − wyjątek dotyczy przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości;

2) gdy przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z zastrzeżeniem wyjątków, w tym m.in. sprzedaży nieruchomości;

3) dostawa jest dokonana między członkami grupy VAT (z zastrzeżeniem wyjątków).

Skoro planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to znaczy, że nie znajdą do niej zastosowania powyższe wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Kupujący.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a), b) i c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Natomiast według lit. c) tego przepisu nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawnych czynności niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w tym przepisie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności działki gruntu wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działce nr (…) będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

- jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku działki nr (…)), na którym obiekt jest posadowiony.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach. Podatnikiem tego podatku będzie Kupujący.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.