Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.152.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-        w części dotyczącej zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia działek w 2004 r. − jest prawidłowe;

-        w części dotyczącej zwrotu pomocy de minimis z tytułu nabycia gruntów w ciągu ostatnich 5 lat − jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie zachowania prawa do ulgi z art. 9 pkt 2 w związku ze zbyciem części gospodarstwa. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2026 r. (data wpływu – 20 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W związku z budową drogi (…) w (…), Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem czy w przypadku wywłaszczenia działek o nr (…) oraz (…), należących do Wnioskodawcy i jego żony, lub też ich części na rzecz (…) należy zwrócić pomoc de minimis.

Wnioskodawca ma wątpliwości jakie nastąpią skutki w związku z otrzymaną pomocą, której udzielono przy zakupie działek. Przystępując do ich nabycia Wnioskodawcy nie były znane informacje o planowanej budowie drogi i tym samym potrzebie wywłaszczenia częściowego lub całkowitego. Na uwagę zasługuje fakt, iż wywłaszczenie nastąpi na rzecz instytucji publicznej, tj.(…).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że ww. działki zostały nabyte (…) 2004 r. Nabyte działki stanowiły gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W wyniku nabycia opisanych we wniosku działek zostało powiększone gospodarstwo rolne. Powierzchnia powiększonego gospodarstwa rolnego wraz z nabytymi działkami jest mniejsza (winno być nie mniejsza) niż 11 ha i nie większa niż 300 ha. Nabycie działek, będących przedmiotem złożonego wniosku, nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Działki weszły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Po nabyciu przedmiotowych działek Wnioskodawca wraz z żoną skorzystał ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych w oparciu o art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wywłaszczenie działek nastąpi w trakcie bądź po wybudowaniu drogi (…), natomiast dokładna data nie jest znana.

Regularnie stara się Pan powiększać gospodarstwo i korzysta z pomocy de minimis, a ostatni zakup ziemi miał miejsce (…) 2025 r.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Jakie skutki w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywają po stronie obecnego właściciela działek?

Czy jako obecny właściciel Wnioskodawca ponosi odpowiedzialność finansową związaną z utratą działek?

Jakie skutki niesie ze sobą konieczność przekazania działek pod budowę drogi w przypadku, gdy Wnioskodawca korzystał z pomocy de minimis i nadal korzysta z tej formy pomocy?

Czy pomimo przekazania działek pod budowę drogi, obecny właściciel musi zwrócić otrzymane wsparcie w postaci wysokości zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie aktu notarialnego i zawartej w nim ceny działek pomimo, iż w momencie zakupu wymienionych działek brak było przesłanek o tym, że w przyszłości planowana jest na nich droga?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Wskazał Pan, że (…) 2004 r. zakupił wraz z żoną ww. działki. Od nabycia nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z budową drogi (…) Pana gospodarstwo zostanie pomniejszone nie z Pana winy, co skutkuje zwrotem otrzymanej pomocy w wysokości wartości podatku od czynności cywilnoprawnych działek planowanych pod budowę drogi (…). Regularnie stara się Pan powiększać gospodarstwo i korzysta z pomocy de minimis, a ostatni zakup ziemi miał miejsce (…) 2025 r. Na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwolnienie przysługuje dla gospodarstwa rolnego, które ulega powiększeniu, jest nie większe niż 300 ha, ale też nie mniejsze niż 11 ha, jest prowadzone już ponad 5 lat, w związku z tym uważa Pan, iż nie należy się zwrot podatku z powodu wywłaszczenia działek na potrzeby budowy drogi.

Na podstawie specustawy drogowej, tj. ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jest Pan zwolniony z ponoszenia odpowiedzialności finansowej z powodu utraty (wywłaszczenia) działek.

Na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Pana gospodarstwo jest powiększane, tak jak wspomniał Pan wyżej, a otrzymana pomoc wynika z zapisów art. 9 pkt 2 cyt. ustawy, w związku z tym nie należy zwracać pomocy de minimis otrzymanej do chwili obecnej z uwagi na zachowanie warunków wspomnianego artykułu (wielkość gospodarstwa, powiększanie gospodarstwa) a wywłaszczenie działek nie ma wpływu na otrzymaną pomoc, ponieważ brak zapisu w tej sprawie.

W art. 9 pkt 2 ww. ustawy brak informacji na temat otrzymanej dotychczas pomocy, z uwagi na obowiązującą specustawę, tj. ustawę z 10 kwietnia 2003 r., uważa Pan, iż nie podlega zwrotowi wartość podatku od czynności cywilnoprawnych od utraconych działek ani wartość pomocy de minimis otrzymanej w toku powiększania gospodarstwa rolnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 2 powołanej ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str.9).

Z treści ww. przepisu wynika, że w przypadku spełnienia określonych warunków, umowa sprzedaży własności gruntów korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie. W przypadku niedotrzymania (niespełnienia) któregokolwiek ze wskazanych w art. 9 pkt 2 ww. ustawy warunków zwolnienie od podatku nie może zostać zastosowane.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) 2004 r. nabył Pan wraz z żoną działki nr (…) oraz (…). Nabyte działki stanowiły gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W wyniku nabycia opisanych we wniosku działek zostało powiększone gospodarstwo rolne. Nabycie działek, będących przedmiotem złożonego wniosku, nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską i weszły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Po nabyciu przedmiotowych działek skorzystał Pan wraz z żoną ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych w oparciu o art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Regularnie stara się Pan powiększać gospodarstwo i korzysta z pomocy de minimis, a ostatni zakup ziemi miał miejsce (…) 2025 r. Wywłaszczenie działek (nr (…) i (…)) na rzecz (…) nastąpi w trakcie bądź po wybudowaniu drogi (…), natomiast dokładna data nie jest znana.

Pana zdaniem, nie podlega zwrotowi wartość podatku od czynności cywilnoprawnych od utraconych działek ani wartość pomocy de minimis otrzymanej w toku powiększania gospodarstwa rolnego.

We wniosku wskazał Pan, że (…) 2004 r. nabył Pan wraz z żoną działki nr (…) oraz (…). Po nabyciu przedmiotowych działek wraz z żoną skorzystał Pan ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych w oparciu o art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – w brzmieniu obowiązującym w dniu nabycia wskazanych przez Pana działek:

Zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Na tle powyższego należy stwierdzić, że zwolnienie zawarte w ww. artykule miało charakter warunkowy, co oznaczało, że umowa sprzedaży była zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych, tylko wtedy, gdy w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabywany grunt stanowił gospodarstwo rolne albo utworzył gospodarstwo rolne lub wszedł w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy. Z analizy przedmiotowego przepisu wynikało również, że bez wpływu na prawo do ww. zwolnienia pozostaje późniejsza zmiana przeznaczenia zakupionego gruntu.

Skoro zatem działki o nr (…) i (…) nabył Pan (…) 2004 r. i na podstawie przepisów obowiązujących w dniu nabycia ww. działek skorzystał Pan ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, to nie ma znaczenia kiedy zbędzie Pan przedmiotowe działki ani też na jaki cel.

Zgodnie z art. 50 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw z dnia 25 czerwca 2015 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 1045):

Do opodatkowania nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, które nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Zatem art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 2015 r. nie ma zastosowania do nabycia działek (…) 2004 r.

Tym samym zbycie części nieruchomości (działek nr (…) oraz (…)) przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej nie spowoduje utraty przez Pana prawa do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, które przysługiwało Panu z tytułu nabycia ww. działek.

Ma Pan zatem rację, że nie podlega zwrotowi podatek od czynności cywilnoprawnych, z którego był Pan zwolniony w związku z zakupem (…) 2004 r. działek o nr (…) i (…).

Zatem w tej części Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Z wniosku wynika również, że regularnie stara się Pan powiększać gospodarstwo i korzysta z pomocy de minimis, a ostatni zakup ziemi miał miejsce (…) 2025 r.

Zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień nabycia przez Pana ostatniej nieruchomości ma charakter warunkowy. Oznacza to, że dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia, jak również dla zachowania prawa do zwolnienia, koniecznym jest m.in., aby powierzchnia utworzonego lub powiększonego przez nabywcę gospodarstwa rolnego była nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to było prowadzone przez nabywcę przez okres pięciu lat od dnia nabycia. Przy czym, warunek powiększenia gospodarstwa rolnego, a następnie warunek prowadzenia przez nabywcę, przez wymagany ustawowo okres, gospodarstwa rolnego powstałego w wyniku powiększenia, muszą być spełnione łącznie. W przypadku niedotrzymania tych warunków następuje utrata zwolnienia. Tak więc obszar powiększonego gospodarstwa rolnego (obejmującego wszystkie działki (grunty) nabyte tytułem umowy sprzedaży i objęte zwolnieniem podatkowym, jak również dotychczas wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, a będące jego częścią w chwili nabycia) nie może być uszczuplony w okresie 5 lat od dnia nabycia – powiększenia gospodarstwa, a zbycie jakiejkolwiek części tego gospodarstwa powoduje utratę zwolnienia od podatku w całości.

Jeżeli zatem – jak Pan wskazał – regularnie stara się Pan powiększać gospodarstwo rolne i korzysta z pomocy de minimis, a ostatnie nabycie nieruchomości miało miejsce (…) 2025 r. i w związku z tym nabyciem również skorzystał Pan ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to zgodnie z brzmieniem obowiązujących przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w celu zachowania prawa do zwolnienia, ma Pan obowiązek prowadzenia tego (tj. całego posiadanego) gospodarstwa rolnego, powiększonego o zakupioną w 2025 r. nieruchomość (grunt) – w związku z zakupem której skorzystał Pan z pomocy de minimis – przez 5 lat od dnia jej nabycia.

Zatem w analizowanej sytuacji ma Pan obowiązek prowadzenia powiększonego gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia ostatniej nieruchomości.

W sytuacji zbycia działek, które nabył Pan (…) 2004 r. (działki nr (…) i (…)) utraci Pan prawo do zwolnienia z art. 9 pkt 2 ww. ustawy w stosunku do zakupu gruntów rolnych z ostatnich 5 lat. Warunki prowadzenia powiększonego gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia nieruchomości (w tym ostatnio nabytej (…) 2025 r.) nie zostaną w takiej sytuacji dotrzymane, gdyż zbędzie Pan część gruntów rolnych stanowiących integralną część wcześniej prowadzonego gospodarstwa rolnego. W ten sposób będzie Pan działał niezgodnie z celem ustanowienia omawianego zwolnienia, gdyż w wyniku dokonanej czynności pomniejszy Pan, a nie powiększy swoje gospodarstwo rolne.

Należy jeszcze raz podkreślić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewidują regulacji, która pozwalałaby zachować zwolnienie w przypadku uszczuplenia obszaru gospodarstwa rolnego w okresie 5 lat od dnia nabycia. Nawet w sytuacji, gdyby przejęcie nieruchomości nastąpiło wbrew Pana woli (wywłaszczenie zamiast sprzedaży), to w związku z ww. czynnością zobowiązany Pan będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na niespełnienie warunku ww. zwolnienia, jakim jest prowadzenie powiększonego gospodarstwa przez minimum 5 lat od dnia nabycia.

Zaznaczam, że ustawodawca nie przewidział żadnych wyjątków dla zachowania prawa do zwolnienia w sytuacji uszczuplenia obszaru gospodarstwa rolnego w okresie 5 lat od dnia nabycia.

Zatem nie ma Pan racji, że nie podlega zwrotowi wartość pomocy de minimis otrzymanej do chwili obecnej. Jak wskazano powyżej – skoro regularnie powiększał Pan gospodarstwo rolne i korzystał Pan z pomocy de minimis, w tym z tytułu ostatniego nabycia ((…) 2025 r.) – to w sytuacji zbycia działek o nr (…) i (…) utraci Pan prawo do zwolnienia z art. 9 pkt 2 ww. ustawy w stosunku do zakupu gruntów rolnych dokonanych w ciągu ostatnich 5 lat.

Zatem w tej części Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.