Brat i siostra planują wymienić się nieruchomościami poprzez umowę zamiany. Brat przekaże siostrze dwie działki (jedną z chodnikiem, drugą budowlaną z warunkami zabudowy), a siostra przekaże bratu jedną działkę rolną, nad którą stara się uzyskać warunki zabudowy. Celem jest poszerzenie działki siostry, na której stoi jej dom. Jeśli wartość działki siostry okaże się wyższa, brat dokona dopłaty. Żadne z nich nie prowadzi działalności…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
27 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 marca 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany działek. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 maja 2025 r. (wpływ 7 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
Pani (...)
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan (...)
Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)
W (...) r. (...) – brat Zainteresowanej będącej stroną postępowania, który we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej występuje jako Zainteresowany niebędący stroną postępowania, w drodze kupna nabył dwie działki o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...) położone w (...), obręb ewidencyjny (...) (akt notarialny z (...) r. Repertorium (...)).
Na pierwszej działce (nr (...)) o powierzchni (...) ha posadowiony jest chodnik. Druga działka (nr (...)) jest działką budowlaną (posiada decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), a jej powierzchnia wynosi (...) ha. Obie wspomniane działki położone są pomiędzy działkami stanowiącymi własność Zainteresowanej będącej stroną postępowania, tj. działkami o numerach ewidencyjnych: (...) o powierzchni (...) ha (na tej działce posadowiony jest chodnik), (...) o powierzchni (...) ha (działka częściowo zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym) oraz (...) o powierzchni (...) ha (działka rolna, tj. obecnie nie posiada decyzji o ustaleniu warunków zabudowy; w przeszłości posiadała taką decyzję, która jednak wygasła na skutek nieprzeniesienia jej ustaleń na nowego nabywcę, tj. na Zainteresowaną będącą stroną postępowania). Obecnie Zainteresowana będąca stroną postępowania stara się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki.
Mając na uwadze, że wspomniane działki brata znajdują się pomiędzy działkami siostry, a działka, na której znajduje się dom Zainteresowanej będącej stroną postępowania i budynek gospodarczy (działka nr (...)) jest stosunkowo wąska – jej szerokość od frontu to ok. (…) m, Zainteresowani chcą wymienić się działkami w ten sposób, że brat przeniesie na Zainteresowaną będącą stroną postępowania własność działek o numerach ewidencyjnych (...) (chodnik) i (...) (niezabudowana działka posiadająca warunki zabudowy), a Zainteresowana będąca stroną postępowania przeniesie na brata własność działki o numerze ewidencyjnym (...) (działka rolna). W ten sposób Zainteresowana będąca stroną postępowania chciałaby poszerzyć należącą do niej działkę o numerze ewidencyjnym (...).
Działkę o numerze ewidencyjnym (...) Zainteresowana nabyła w drodze darowizny od swoich rodziców (...) r. (akt notarialny z (...) r. Repertorium A numer (...)). Wskutek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki jej wartość byłaby zbliżona bądź przekroczyłaby wartość działek brata wspomnianych we wniosku.
W związku z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla należącej do Zainteresowanej działki o numerze ewidencyjnym (...), wzajemne przeniesienie własności działek o numerach (...), (...) oraz dopiero co wspomnianej działki o numerze (...) odbędzie się w drodze umowy zamiany. Tak więc, to umowa zamiany nieruchomości będzie stanowiła w omawianym przypadku zdarzenie podlegające ocenie w ramach wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.
Zainteresowani nadmieniają, że żadne z nich nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Do zbycia działek dojdzie na podstawie umowy zamiany nieruchomości.
W przypadku, gdy wartość działki Zainteresowanej będącej stroną postępowania będzie wyższa od wartości działek brata, to będzie on musiał dokonać na rzecz Zainteresowanej dopłaty wyrównującej wartość działek będących przedmiotem umowy zmiany.
Zainteresowana będąca stroną postępowania posiada działki o numerach ewidencyjnych: (...) o powierzchni (...) ha (na tej działce posadowiony jest chodnik, a działka ta została wydzielona z działki o numerze (...)), (...) o powierzchni (...) ha (działka częściowo zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym), (...) o powierzchni (...) ha (działka rolna) oraz (...) o powierzchni (...) ha (działka rolna). Wszystkie działki Zainteresowanej są położone w (...) obręb ewidencyjny (…). Działki o numerach (...) oraz (...) Zainteresowana otrzymała od swoich rodziców w drodze darowizn, natomiast działkę o numerze (...) otrzymała w drodze darowizny od swojej siostry. Na działce o numerze ewidencyjnym (...) jest posadowiony dom (budynek jednorodzinny) oraz budynek gospodarczy. Żadna z posiadanych przez Zainteresowaną nieruchomości nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Działka o numerze ewidencyjnym (...) miała przejść na własność Gminy (...) w związku z przebudową drogi gminnej, jednak do takiego przejścia nie doszło i nadal stanowi ona własność Zainteresowanej.
Brat, występujący jako podmiot Zainteresowany we wniosku, posiada działki o numerach ewidencyjnych: (...) oraz (...) położone w (...) obręb ewidencyjny (...), które nabył w drodze kupna (...) r. (akt notarialny z (...) r. Repertorium (...)). Na pierwszej działce (nr (...)) o powierzchni (...) ha posadowiony jest chodnik. Druga działka (nr (...)) jest działką budowlaną (posiada decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), a jej powierzchnia wynosi (...) ha. Ponadto, brat posiada działki budowlane o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...) położone w (...) obręb ewidencyjny (...), które otrzymał w drodze darowizny od rodziców Zainteresowanych. Na działce (...) posadowiony jest dom jednorodzinny, a na działce (...) budynek gospodarczo-garażowy. Żadna z posiadanych przez brata nieruchomości nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Są to wszystkie posiadane przez Zainteresowanych nieruchomości.
W przeszłości Zainteresowani nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku. Należąca do Zainteresowanej działka o numerze ewidencyjnym (...) miała zostać sprzedana Gminie (...) około 20 lat temu, jednak do takiej transakcji nigdy nie doszło.
Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Co w omawianym przypadku będzie podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wynoszącym 2%, który Zainteresowani będą musieli uiścić? Czy będzie to wartość z każdej z działek, czy też będzie to tylko wartość najdroższej z zamienianych działek? Czy każda ze stron zawartej pomiędzy Zainteresowanymi umowy zamiany musiałaby opłacić swój własny 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, czy też zostałby naliczony tylko jeden podatek, do zapłaty którego Zainteresowani byliby zobowiązani solidarnie?
Czy dopłata wyrównująca wartość obu działek, którą Zainteresowana będąca stroną postępowania miałaby otrzymać, stanowiłaby odrębny przedmiot opodatkowania, czy też zostałaby objęta 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych w ramach umowy zamiany?
(pytania oznaczone we wniosku numerami 3 i 4).
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Zainteresowanych:
Ad 3. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) i b) dopiero co wspomnianej ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali, a w pozostałych przypadkach wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Tak więc, w omawianym przypadku podstawą opodatkowania byłaby najwartościowsza z zamienianych nieruchomości, od której przypadałby wyższy podatek. W przypadku równej wartości zamienianych nieruchomości podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych byłaby wartość jednej z zamienianych nieruchomości.
Zgodnie z art. 4 pkt 2 z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy przy umowie zamiany ciąży na stronach tej czynności.
Natomiast art. 5 ww. ustawy stanowi, że obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku oraz, że jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, to zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Mając to na uwadze należy stwierdzić, że od umowy zamiany, którą zawarliby Zainteresowani zostałby naliczony tylko jeden podatek od czynności cywilnoprawnych, do którego zapłaty byliby zobowiązani solidarnie. Podstawą opodatkowania w omawianym przypadku byłaby wartość najwartościowszej z zamienianych nieruchomości, a w przypadku ich równej wartości, wartość którejkolwiek z nich.
Ad 4. Ustawy podatkowe nie wyróżniają dopłaty mogącej stanowić element umowy zamiany jako odrębnego przedmiotu opodatkowania, w związku z czym należy przyjąć, że taka dopłata zostałaby objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych ustalonym w ramach umowy zamiany.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Ustawa nie definiuje pojęcia zamiany, w tym celu należy więc sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Art. 603 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 2 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie zamiany – na stronach czynności.
Jak wynika z art. 5 ust. 1 i 2 omawianej ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Art. 6 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie zamiany:
a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
b) w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 tej ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Z opisu zdarzenia wynika, że planują Państwo (brat i siostra) dokonać między sobą zamiany działek w taki sposób, że brat (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) przekaże siostrze (Zainteresowanej będącej stroną postępowania) działki o nr (...) i (...) (które znajdują się bliżej działki zabudowanej, w której zamieszkuje siostra), w zamian za działkę rolną o nr (...) (co do której Zainteresowana podejmuje próbę uzyskania warunków zabudowy, położoną dalej od zabudowanej nieruchomości siostry).
Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów, obowiązek podatkowy przy umowie zamiany powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnych oraz ciąży solidarnie na stronach tej umowy.
Oznacza to, że od umowy zamiany przypada jeden określony podatek, do którego zapłaty zobowiązane są obie strony umowy solidarnie – nie obowiązują dwa osobne podatki dla każdej strony z osobna. Solidarne zobowiązanie oznacza, że zapłata podatku przez jedną ze stron umowy powoduje wykonanie zobowiązania – na drugiej osobie nie ciąży już wtedy również obowiązek podatkowy.
Podstawę opodatkowania w opisanym przypadku stanowi wartość rynkowa rzeczy – przedmiotu zamiany, od którego przypada większy podatek. Wobec tego, podstawą opodatkowania będzie wartość tego przedmiotu zamiany, od którego przypada wyższy podatek, a więc wartość działki siostry, jeśli istotnie jej wartość rynkowa jest wyższa od sumy wartości rynkowych działek należących do brata.
Stawka podatku przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi zatem w tym przypadku 2% wartości rynkowej tej nieruchomości (tych nieruchomości), od której przypada wyższy podatek.
Z uwagi na fakt, że przedmiotem umowy zamiany będą działki – płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych będzie notariusz, ponieważ umowy mające za przedmiot nieruchomości muszą być dokonywane aktem notarialnym.
Opisana we wniosku dopłata, jeśli istotnie wystąpi, nie zmienia charakteru umowy zamiany i nie czyni z niej umowy sprzedaży – ma bowiem wyłącznie na celu wyrównanie między stronami wartości zamienianych przedmiotów (tu – nieruchomości). Z tego względu dopłata nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – nie wpływa na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Całość podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość nieruchomości, od której przypada wyższy podatek.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo