Jeżeli posiada Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, który nie został oddany do użytkowania, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane. Tym samym, z tytułu planowanego zakupu przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podatniczka wraz z mężem planuje zakup prawa własności lokalu mieszkalnego (segment w zabudowie bliźniaczej) na rynku wtórnym. Będzie to pierwsza nieruchomość nabywana przez nią w drodze sprzedaży. Podatniczka posiada obecnie udział w nieruchomości gruntowej otrzymanej w darowiźnie, na której znajduje się budynek w stanie surowym zamkniętym – budowa nie została zakończona, budynek nie został oddany do użytkowania i nie pełni funkcji mieszkalnej. Mąż podatniczki nigdy nie posiadał żadnych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z daty wpływu: 14 i 21 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłe ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku
Zamierza Pani wraz z mężem dokonać zakupu nieruchomości, którą określa Pani jako „lokal (segment)”. Przedmiotem zakupu będzie prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (segmentu w zabudowie bliźniaczej), nabywane na rynku wtórnym. Będzie to pierwsza nieruchomość nabywana przez Panią w drodze sprzedaży. Pani mąż, tj. (…) nie posiada oraz nigdy nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Posiada Pani obecnie udział w nieruchomości gruntowej (dz. nr (…), (…)), którą otrzymała Pani w drodze darowizny. Na przedmiotowej działce znajduje się budynek w stanie surowym zamkniętym. Budowa tego obiektu nigdy nie została zakończona, budynek nie został oddany do użytkowania i nie pełni funkcji mieszkalnej. W księdze wieczystej nr (…) nieruchomość ta figuruje wyłącznie jako R-grunty orne. Obiekt jest jedynie nakładem na grunt w fazie inwestycyjnej, a nie budynkiem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nigdy wcześniej nie posiadała Pani innego lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego zdatnego do zamieszkania.
Pytanie
Czy w opisanej sytuacji, posiadanie nieruchomości gruntowej, na której znajduje się niezakończona budowa domu (nieoddana do użytkowania i nie wpisana do księgi wieczystej jako budynek mieszkalny), pozbawia Panią prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. ulga na pierwszy dom) na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości o funkcji mieszkalnej?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Posiadanie niezakończonej budowy, która nie widnieje w księdze wieczystej jako budynek mieszkalny i nie posiada odbioru technicznego, nie powinno być traktowane jako posiadanie domu jednorodzinnego w rozumieniu ustawy.
Obiekt jest jedynie nakładem na grunt, a nie lokalem realizującym cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani wraz z mężem zakup prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (segmentu w zabudowie bliźniaczej). Będzie to pierwsza nieruchomość nabywana przez Panią w drodze sprzedaży. Posiada Pani obecnie – nabyty w drodze darowizny – udział w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem w stanie surowym zamkniętym. Budowa ww. budynku nigdy nie została zakończona, budynek nie został oddany do użytkowania i nie pełni funkcji mieszkalnej. Pani mąż nie posiada oraz nigdy nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Pani zdaniem, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a) ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
· budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
· budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii: (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Pani ani Pani mężowi przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jak wynika z wniosku Pani mąż nie posiadał wcześniej żadnych praw do nieruchomości, natomiast Pani posiada wyłącznie wskazany wyżej udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, który nie został oddany do użytkowania.
Stosownie do powyższych regulacji zawartych w przepisach Prawa budowlanego budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem jeżeli posiada Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, który nie został oddany do użytkowania, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.
Tym samym, z tytułu planowanego zakupu przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pani męża. Gdyby Pani mąż chciał skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo