Rolnik posiadający istniejące gospodarstwo rolne zamierza nabyć od syndyka masy upadłości, w drodze konkursu ofert, udział w wysokości 1/4 w nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek klasyfikowanych jako użytki rolne. Zamierza włączyć te grunty do swojego gospodarstwa i prowadzić je osobiście przez minimum 5 lat. Cena nabycia jest niższa od wartości rynkowej oszacowanej przez biegłego w postępowaniu upadłościowym. Podatnik…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani samoistnie pismem z 15 kwietnia 2025 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani rolnikiem. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne o pow. (…) ha. (…) r. złożona przez Panią oferta na zakup nieruchomości została wybrana w konkursie ofert organizowanym przez syndyka masy upadłości.
Przedmiotem konkursu ofert była sprzedaż udziału w wysokości 1/4 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha i działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha, położonej w (…).
Dla nieruchomości księgę wieczystą o nr (…) prowadzi Sąd Rejonowy dla (…). Działki te sklasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. W dacie wizji lokalnej dokonanej przez biegłego były to grunty niezagospodarowane, porośnięte dzikimi trawami, krzewami i drzewami samosiejkami. Działki znajdują się na obszarze o niskim stopniu zurbanizowania, o przeznaczeniu wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (…) uchwalonego przez Radę (…) Uchwałą nr (…) z (…) r. (ze zm.) jako „ZP2” oznaczającym tereny zieleni urządzonej z udziałem terenów sportu i rekreacji. Na dzień wyceny obszar, na którym położona jest nieruchomość, nie był objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Cena wywoławcza w konkursie ofert wynosiła (…) zł. Pani oferta wynosiła (…) zł. Uprawniony biegły w operacie szacunkowym sporządzonym (…) r. stwierdził, że wartość rynkowa udziału w wysokości 1/4 w prawie własności tej nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi (…) zł, zaś wartość likwidacyjna udziału w wysokości 1/4 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi (…) zł.
Nosi się Pani z zamiarem zakupu opisanych wyżej nieruchomości za cenę wskazaną w ofercie, tj. (…) zł. Grunty te zamierza Pani włączyć do swojego gospodarstwa rolnego i osobiście prowadzić tak powiększone gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Wcześniej nie korzystała Pani z pomocy de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że przed ogłoszeniem konkursu, w którym Pani oferta została uznana za najkorzystniejszą, syndyk ogłosiła 6 konkursów na sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości. Ogłoszenia o konkursach zamieszczano na tematycznych portalach internetowych. Cena wywoławcza w pierwszym konkursie wynosiła (…) zł, przy czym nie złożono żadnej oferty. Wraz z każdym kolejnym konkursem cena sprzedaży udziału we współwłasności była obniżana aż do szóstego konkursu, w którym cena wynosiła (…) zł. W każdym z konkursów nie złożono żadnych ofert na zakup udziału we współwłasności.
Opisane we wniosku działki będą sprzedawane łącznie jedną umową. Działki, które zamierza Pani nabyć są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne (stanowią łąki i grunty orne).
Zamierza Pani nabyć udział w wysokości 1/4 w nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu rolnego. Łączna powierzchnia wszystkich dwóch działek wchodzących w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą wynosi (…) ha, co wynika z księgi wieczystej. Zgodnie zaś z wypisem z rejestru gruntów działka nr (…) ma powierzchnię (…) ha a działka nr (…) ma powierzchnię (…) ha, co razem daje powierzchnię nieruchomości, w której udział zamierza Pani nabyć (…) ha.
Nieruchomość spełnia więc wymóg wskazany w art. 2 ust. 1 ustawy z o podatku rolnym.
Zgodnie z cywilistyczną zasadą niepodzielności wspólnego prawa, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.
Kwota podatku od czynności cywilnoprawnych, który zostanie naliczony od opisanej we wniosku umowy będzie mieściła się w kwocie (limicie) pomocy de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9) przysługującej nabywającym oraz w kwocie ogólnokrajowego limitu (z uwzględnieniem wartości pomocy de minimis wykorzystanej przez nabywcę w przeciągu ostatnich 3 lat kalendarzowych poprzedzających nabycie przedmiotowej nieruchomości).
Pytania
1. Czy nabycie przez Panią od syndyka masy upadłości udziału w wysokości 1/4 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha i działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha, położonej w (…) podlega zwolnieniu przewidzianemu art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2. Czy w przypadku niespełnienia warunku przewidzianego do zastosowania powyżej wskazanego zwolnienia od podatku, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży przez syndyka masy upadłości udziału w wysokości 1/4 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha i działki ewid. nr (…) z obrębu (…) o pow. (…) ha, położonej w (…) w jest wartość rynkowa wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym na dzień (…) r., tj. (…) zł, czy też wartość (…) zł, tj. rzeczywista wartość nabycia ustalona w toku konkursu ofert?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, opisana czynność podlega zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych pod warunkiem, że będzie Pani osobiście prowadziła powiększone o zakupione grunty gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz jeżeli spełnione będą warunki do udzielenia pomocy de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
W Pani opinii, w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa wskazana przez strony czynności w dacie zawarcia umowy sprzedaży, tj. (…) zł. Wartość wskazana przez biegłego we wskazanym wyżej operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb postępowania upadłościowego, tj. (…) zł nie jest relewantna w sprawie, ponieważ została negatywnie zweryfikowana na wolnym rynku w toku prawidłowo przeprowadzonych czynności postępowania upadłościowego i nie jest wartością z daty dokonania czynności.
Jeżeli, według oceny organu podatkowego wartość określona przez strony nie odpowiada wartości rynkowej, organ ten dokona czynności przewidzianych przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. m.in. wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Na potwierdzenie swojego stanowiska powołała się Pani na orzecznictwo sądów administracyjnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
Zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 ww. ustawy ma charakter warunkowy. Oznacza to, że umowa sprzedaży będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, m.in. wtedy, gdy w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności:
- nabywca posiada już grunty rolne (użytki rolne),
- nabywany grunt będzie stanowił gospodarstwo rolne, a
- w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, którego powierzchnia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha.
Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
W myśl art. 2 ust. 1 cyt. Ustawy:
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z opisu zdarzenia wynika, że prowadzi Pani gospodarstwo rolne o pow. (…) ha. (…) r. złożona przez Panią oferta na zakup nieruchomości została wybrana w konkursie ofert organizowanym przez syndyka masy upadłości. Przedmiotem konkursu ofert była sprzedaż udziału w wysokości 1/4 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewid. nr (…) i działki ewid. nr (…). Działki te sklasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Nosi się Pani z zamiarem zakupu udziału w opisanej wyżej nieruchomości za cenę wskazaną w ofercie. Grunty te zamierza Pani włączyć do swojego gospodarstwa rolnego i osobiście prowadzić tak powiększone gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Wcześniej nie korzystała Pani pomocy de minimis w rolnictwie. Opisane we wniosku działki będą sprzedawane łącznie jedną umową. Działki te są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne (stanowią łąki i grunty orne). Łączna powierzchnia dwóch działek wchodzących w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą wynosi (…) ha, co wynika z księgi wieczystej. Zgodnie zaś z wypisem z rejestru gruntów, działka nr (…) ma powierzchnię (…) ha a działka nr (…) ma powierzchnię (…) ha, co razem daje powierzchnię nieruchomości, w której udział zamierza Pani nabyć – (…) ha. Nieruchomość spełnia więc wymóg wskazany w art. 2 ust. 1 ustawy z o podatku rolnym. Kwota podatku od czynności cywilnoprawnych, który zostanie naliczony od opisanej we wniosku umowy będzie mieściła się w kwocie (limicie) pomocy de minimis w rolnictwie, przysługującej nabywającym oraz w kwocie ogólnokrajowego limitu (z uwzględnieniem wartości pomocy de minimis wykorzystanej przez nabywcę w przeciągu ostatnich 3 lat kalendarzowych poprzedzających nabycie przedmiotowej nieruchomości).
Ma Pani wątpliwości czy może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem ww. gospodarstwa.
Warunek, aby utworzone lub powstałe w wyniku powiększenia gospodarstwo rolne miało powierzchnię nie mniejszą niż 11 ha i nie większą niż 300 ha, należy odczytywać w ten sposób, że powierzchnia tego gospodarstwa musi być nie mniejsza niż 11 ha lub ha przeliczeniowych i nie większa niż 300 ha lub ha przeliczeniowych.
Wskazała Pani, że obecnie posiada Pani gospodarstwo rolne, o powierzchni (…) ha zatem należy uznać, że zostanie spełniony warunek przedmiotowego zwolnienia, aby utworzone lub powstałe w wyniku powiększenia gospodarstwo rolne miało powierzchnię nie mniejszą niż 11 ha i nie większą niż 300 ha.
Z uregulowań zawartych w ww. art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, także że dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia, jak również dla zachowania prawa do ulgi, gospodarstwo musi być prowadzone:
- przez nabywcę,
- przez okres pięciu lat od dnia nabycia.
W przypadku niedotrzymania tego warunku następuje utrata zwolnienia od podatku.
Z treści wniosku wynika, że zamierza Pani spełnić te warunki.
Zwolnienie określone w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi pomoc de minimis, co jasno wynika z tego przepisu. Zatem do skorzystania ze zwolnienia, koniecznym jest, by kwota pomocy przyznana beneficjentowi mieściła się w limitach określonych rozporządzeniem Komisji nr 1408/2013, zmienionym rozporządzeniem Komisji (UE) 2024/3118 z dnia 10 grudnia 2024 r. (Dz. Urz. UE. L z 2024 r. str. 3118). Zapis ten stanowi warunek, którego spełnienie jest niezbędne dla skorzystania z ww. zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wskazała Pani, że nie korzystała Pani z pomocy de minimis w rolnictwie.
Z wniosku wynika także, że po dokonaniu transakcji (zakupie udziału w działkach) nie zostanie przekroczony Pani limit indywidualny ani limit krajowy.
Tym samym należy stwierdzić, że ww. warunek został spełniony.
W świetle powyższego należy uznać, że w konsekwencji spełnienia łącznie wszystkich warunków określonych w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabędzie Pani prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty tego podatku.
Mając na uwadze powyższe, bezzasadna jest analiza odpowiedzi na pytanie oznaczone numerem 2.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Końcowo wskazuję, iż rozpatruję sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku. Nie oceniam zgodności opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia z rzeczywistością. Oceny Pani stanowiska dokonano zgodnie z Pani opisem, w którym wskazała Pani, że przedmiot nabycia stanowi udział w gospodarstwie rolnym.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo