Osoba fizyczna sprzedała mieszkanie otrzymane wcześniej w darowiźnie za 380 000 zł, a uzyskane środki wraz z kredytem hipotecznym (168 000 zł) zamierza przeznaczyć na zakup nowego mieszkania o wartości 548 000 zł. Nowa nieruchomość ma służyć wyłącznie celom mieszkaniowym, bez prowadzenia działalności…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 6 maja 2025 r. (wpływ 7 maja 2025 r.).
Opis zdarzenia przyszłego
(…) 2025 r., jako osoba fizyczna, sprzedała Pani mieszkanie przy ul. (…) (akt notarialny (…) z (…) 2025 r.) za cenę 380 000 zł. Mieszkanie to było darowizną, przekazaną przez małżeństwo (…) (matka) oraz (…) (ojczym), aktem notarialnym (…) z (…) 2013 r.
Środki ze sprzedaży ww. mieszkania zamierza Pani przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości (mieszkania) przy ul. (…). Koszt nowego mieszkania wynosi 548 000 zł. Na zakup nowego mieszkania zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania w wysokości 380 000 zł oraz środki pochodzące z kredytu hipotecznego w wysokości 168 000 zł.
Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego mieszkania będą wydatkowane niezwłocznie po przyznaniu kredytu hipotecznego, nie później niż do końca maja bieżącego roku.
W nowym mieszkaniu będzie Pani realizować własne cele mieszkaniowe.
W nowym mieszkaniu nie będą świadczone żadne usługi, które to byłyby związane z uzyskiwaniem przychodów.
Nie posiada Pani żadnej innej nieruchomości.
Pytanie
Czy jako osoba nieprowadząca żadnej działalności gospodarczej, zobowiązana będzie Pani u notariusza do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania (548 000 zł), zlokalizowanego przy ul. (…), tj. pełnej kwoty wynoszącej 10 960 złotych? Czy wobec stanu faktycznego, jakim jest sprzedaż mieszkania przy ul. (…) za cenę 380 000 zł, w celu zakupu nowego mieszkania, uprawniona będzie Pani do możliwości zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy, jaka powstaje pomiędzy sprzedażą mieszkania w celu zakupu nieruchomości?
Stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, w opisanym stanie faktycznym, czyli sprzedaży mieszkania w celu zakupu nowej nieruchomości, będzie istniała możliwość zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy, jaka powstaje pomiędzy ceną sprzedanego mieszkania, a nowego mieszkania.
Wskazała Pani, że nowe mieszkanie, ze względu na standard (mieszkanie po generalnym remoncie) oraz lokalizację (średnie ceny za 1 m2 w tej części miasta osiągają 10-11.000 zł/1 m2), jest dużo droższe od sprzedanego. Aby zrealizować cele mieszkaniowe, niezbędne jest uzyskanie kredytu hipotecznego w wysokości 168 000 zł.
Czy w opisanym stanie faktycznym, tj. sprzedaży starego mieszkania za cenę 380 000 zł i kupna nowego mieszkania za 548 000 zł, będzie Pani mogła skorzystać z możliwości zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy (tj. 168 000 zł), jaka powstaje pomiędzy sprzedażą mieszkania, a zakupem nowej nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznaczam, że przedmiotem interpretacji – zgodnie ze wskazaniem zawartym w uzupełnieniu wniosku (poz. A.1 oraz E złożonego uzupełnienia) − jest ocena Pani stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 1, 2 i 3 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jak wynika z przywołanych przepisów, zawarcie umowy sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego, obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.
Z wniosku wynika, że (…) 2025 r., jako osoba fizyczna, sprzedała Pani mieszkanie za cenę 380 000 zł. Mieszkanie to było darowizną, przekazaną przez małżeństwo: Pani matkę oraz ojczyma, aktem notarialnym z (…) 2013 r. Środki ze sprzedaży ww. mieszkania zamierza Pani przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości (mieszkania). Koszt nowego mieszkania wynosi 548 000 zł. Na zakup nowego mieszkania zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania w wysokości 380 000 zł oraz środki pochodzące z kredytu hipotecznego w wysokości 168 000 zł.
Pani zdaniem, w sytuacji sprzedaży starego mieszkania za cenę 380 000 zł i kupna nowego mieszkania za 548 000 zł, będzie Pani mogła skorzystać z możliwości zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, wynikającego z różnicy, jaka powstaje pomiędzy sprzedażą starego mieszkania, a zakupem nowej nieruchomości.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Z powołanego powyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Tym samym z tytułu umowy sprzedaży mieszkania, zawartej 4 kwietnia 2025 r., to na kupującym mieszkanie za cenę 380 000 zł spoczywał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Pani − jako strona sprzedająca mieszkanie – nie była zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazano powyżej, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Zatem z tytułu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży nieruchomości notariusz, jako płatnik, obowiązany był obliczyć i pobrać podatek.
Planuje Pani nabyć nowe mieszkanie za cenę 548 000 zł. Z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wynika, że w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży obowiązek podatkowy będzie ciążył na kupującym, który jest zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 2%, obliczonego od wartości rynkowej mieszkania. Tym samym, Pani − jako strona kupująca − będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, obliczonego od wartości rynkowej nabywanego mieszkania, a nie jak Pani wskazała w wysokości 2%, obliczonego od kwoty wynikającej z różnicy, jaka powstaje pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania, a ceną zakupu nowego mieszkania.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo