Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.186.2025.4.JS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 9 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 maja 2025 r. (wpływ: 20 maja 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości położonej w X., w dzielnicy (…), działki nr A. z obrębu (…), o obszarze (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nabyła Pani własność opisanej wyżej nieruchomości na podstawie umowy darowizny od B. C. i D. E. (Pani rodziców) z 2 września 1994 r. – aktem notarialnym Rep. A (…) u notariusz F. G. w X.

W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości była ona niezabudowana i nieuzbrojona i taki stan utrzymuje się do dnia dzisiejszego. Opisana wyżej działka nr A. z obrębu (…) w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest w całości jako grunty orne. Działka ta przez cały okres posiadania, od momentu nabycia w drodze darowizny i wciąż, jest wykorzystywana przez Panią i jej męża do produkcji rolnej, zgodnie z wykonywanym zawodem rolnika. Działka ta od momentu nabycia nie była przez Panią wykorzystywana na żadne inne cele niż ww. cele produkcji rolnej. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Produkty rolne, które z mężem pozyskuje Pani z tej działki, z własnej produkcji rolniczej sprzedaje Pani (wraz z mężem) na rynku hurtowym i są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Dla działki nr A. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „rej. ul. (…) w części zach.”, z którego wynika, iż objęta nim część przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną (oznaczenie (…)). Nie została wydana decyzja określająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, ani żadna inna decyzja, której przedmiotem byłoby prawo budowy.

Obecnie planuje Pani sprzedać przedmiotową działkę nr A. z obrębu (…) firmie niepowiązanej z Panią. Do momentu planowanej dostawy nie będzie Pani udostępniała tej działki żadnym osobom trzecim na podstawie żadnej umowy ani w żaden sposób.

Kupującą będzie prawdopodobnie spółka prawa handlowego działającą w branży deweloperskiej (dalej: „Spółka").

Środki pieniężne z planowanej sprzedaży przedmiotowej działki nr A. zamierza Pani przeznaczyć na cele prywatne.

Spółka deklaruje, iż zamierza wykorzystywać tę nieruchomość lub jej część dla celów prowadzonej przez nią deweloperskiej działalności gospodarczej, polegającej m.in. na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem i sprzedażą budynków (tj. do czynności opodatkowanych).

Nie zamierza Pani podejmować żadnych działań faktycznych, technicznych lub formalnych, które miałyby na celu uatrakcyjnienie tej działki oraz zasadniczo nie podejmowała Pani w przeszłości żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości, jak i żadnych typowo marketingowych działań mających na celu jej sprzedaż, w szczególności:

- nie dokonywała Pani uzbrojenia działki;

- nie dokonywała Pani rozbiórki nieatrakcyjnych ekonomicznie obiektów budowlanych;

- nie dokonywała Pani porządkowania tej działki;

- nie występowała Pani do właściwych organów w sprawach związanych z uregulowaniem statusu prawnego działki, w tym o wydanie warunków środowiskowych;

- nie dokonywała Pani analiz i wizualizacji terenu;

- nie dokonywała Pani wycinki drzew i krzewów;

- nie ponosiła Pani nakładów na tę nieruchomość;

- nie przeznaczała Pani nieruchomości na cele inwestycyjne;

- nie korzystała Pani z usług biura sprzedaży nieruchomości, prawników, itp.;

- nie poszukiwała Pani potencjalnych nabywców, np. za pośrednictwem Internetu, ogłoszeń w prasie, czy bezpośrednio na tej nieruchomości – to Spółka zgłosiła się do Pani;

- nie występowała Pani i nie zamierza występować ani udzielała Pani i nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania o: decyzje o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, czy też inne decyzje, których przedmiotem byłoby zezwolenie na zabudowę przedmiotowej działki nr A. lub jej części.

Pani udział w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, w którym znajduje się Pani działka nr A. ograniczył się wyłącznie do złożenia uwag do tego planu, gdy dowiedziała się Pani, że taka procedura została rozpoczęta. Wskazała Pani, że nie jest Pani wiadome z czyjego wniosku i w jakim celu ten plan był uchwalany, jednak skoro dotyczył też Pani działki, to w sposób oczywisty zainteresowała się Pani tym planem i w tym celu osobiście zgłosiła Pani swoje uwagi.

Nie zamierza Pani przed planowaną sprzedażą występować o żadną zmianę ani uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania dla Pani działki nr A. lub jej części.

Spółka kupująca sprawdza obecnie dokumenty dotyczące nieruchomości. W tym zakresie poszczególne aspekty prawne omawiała Pani z prawnikiem Spółki i udzieliła Pani 28 czerwca 2024 r. ich radcy prawnemu – Pani F. G. pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania Pani przed wszystkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania dokumentów formalno-prawnych działki nr A. niezbędnych do notariusza. Pani negocjacje prowadzone ze Spółką trwały i trwają już wiele miesięcy. Nie zawarła Pani i zamierza zawierać z przyszłym nabywcą Pani działki nr A. przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przeszłości dokonywała Pani już sprzedaży należących do Pani nieruchomości, co miało miejsce w roku: 2000, 2002, 2005, 2020

- przy czym przedmiotowe sprzedaże dotyczyły majątku otrzymanego przez Panią jako majątek rodzinny, stanowiący część dawnego gospodarstwa rolnego Pani rodziców i żadna z tych sprzedaży nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jest Pani także właścicielką innych nieruchomości niż działka A. oraz udziałów w innych nieruchomościach, przy czym są one wykorzystywane na cele rolnicze. Sprzedaż tychże działek w przyszłości jest prawdopodobna. Prowadziła Pani już nawet rozmowy dotyczące ich ewentualnej sprzedaży, niemniej jednak dotychczas nie doszło do ustalenia niezbędnych warunków sprzedaży. Nie wyklucza Pani też, iż będzie nabywała nieruchomości lub udziały w nieruchomościach, najprawdopodobniej w celu prowadzania na nich produkcji rolnej. W przyszłości w odniesieniu do Pani nieruchomości, innych niż działka A. nie wyklucza Pani też oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę.

Spółka przyszłego nabywcy działki nr A. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy - Prawo przedsiębiorców (jak już Pani wskazała, jest to działalność deweloperska).

Pani jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – w zakresie niezwiązanym z planowaną transakcją sprzedaży działki A. – bo zarejestrowała się Pani jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, gdyż wynajmuje Pani magazyn znajdujący się na nieruchomości, na której Pani zamieszkuje przy ul. (…) w X. Natomiast nie prowadzi Pani i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy - Prawo przedsiębiorców, w szczególności nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami, a co za tym idzie – nie jest Pani zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Prowadzi Pani wraz z mężem gospodarstwo rolne.

Działka nr A., która będzie przedmiotem sprzedaży, nie była wykazywana jako środek trwały. Nie dokonywała Pani też odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu bieżących kosztów utrzymania nieruchomości.

Treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc została ona pominięta w tej interpretacji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy z tytułu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości położonej w X., w dzielnicy (…), działki nr A. z obrębu (…), o obszarze (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), jest Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Pani zdaniem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, opisanej we wniosku, położonej w X., w dzielnicy (…), działki nr A. z obrębu (…), o obszarze (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą nr (…), jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie sprzedającej.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Pani stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – w korespondencji ze sformułowanym pytaniem – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%;

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Przy czym w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z opisu wniosku wynika, że Pani jako Sprzedająca, planuje dokonać sprzedaży niezabudowanej działki. Kupującą będzie prawdopodobne spółka prawa handlowego, działająca w branży deweloperskiej.

Pani zdaniem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości opisanej we wniosku jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie sprzedającej.

Pani stanowisko – w kontekście sformułowanego we wniosku pytania – należało uznać za prawidłowe, gdyż – bez względu na to, czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie sprzedającej.

Jak wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy w ww. podatku ciąży na stronie kupującej.

Nie będzie Pani zatem zobowiązana z tytułu dokonania opisanej we wniosku umowy sprzedaży do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czy też będzie z niej wyłączona.

Niezależnie od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Pani jako strona sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pani zamierza sprzedać nieruchomość a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczyć należy, że interpretacja indywidualna – zgodnie ze złożonym wnioskiem – jest wydawana wyłącznie dla podmiotu bądź podmiotów, które o jej wydanie się zwróciły do organu podatkowego. Rozstrzygnięcie jest w niej dokonywane w oparciu o opis przedstawiony w tym konkretnym wniosku, którego interpretacja dotyczy.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie (opisanej we wniosku sytuacji), interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną). Funkcja ochronna płynąca z wydanej interpretacji indywidualnej ma zastosowanie wyłącznie dla Strony, która zwróciła się do organu podatkowego o jej wydanie. Tym samym wydana interpretacja nie wywołuje żadnego skutku prawnego dla podmiotów bądź osób, które nie zwróciły się o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.