Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.212.2026.2.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 maja 2026 r. (data wpływu – 28 maja 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (…)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Państwa nieruchomość została zniszczona przez powódź 15 września 2024 r. Została wykupiona w grudniu 2025 r. przez Wody Polskie – Skarb Państwa, akt notarialny (...). W związku z tą sytuacją chcą Państwo zakupić nową nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w związku z sytuacją powodziową z września 2024 r. Wody Polskie na podstawie Specustawy powodziowej 3.0 wykupiły Państwa nieruchomość do rozbiórki. Nie otrzymali Państwo żadnego lokalu zastępczego/nieruchomości zamiennej.

W uzupełnieniu wniosku odpowiedzieli Państwo na poniższe pytania:

1. Na jakiej podstawie (na podstawie jakich przepisów) Skarb Państwa (Wody Polskie) wykupił od Państwa nieruchomość?

Na podstawie Specustawy powodziowej 3.0.

2. Czy nieruchomości została sprzedana na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami i w razie wywłaszczenia spełnialiby Państwo warunki do przyznania nieruchomości zamiennej?

Nieruchomość została odkupiona przez Wody Polskie do rozbiórki – nieruchomość uszkodzona. Nie otrzymali Państwo nieruchomości zamiennej.

3. Czy może nieruchomość wykupiono na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska?

Nie.

Pytanie

Czy przy zakupie nowej nieruchomości będą Państwo mogli być zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych? Czy art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy Państwa sprawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, przy zakupie nowej nieruchomości powinni być Państwo zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa sytuacja była losowa. Nieruchomość była wykupiona przez państwo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 omawianej ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

W myśl art. 10 ust. 2 i 3 cytowanej ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

- w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Z opisu sprawy wynika, że Państwa nieruchomość została zniszczona przez powódź w 2024 r. Została wykupiona w grudniu 2025 r. przez Wody Polskie – Skarb Państwa na podstawie Specustawy powodziowej 3.0. Nie otrzymali Państwo żadnego lokalu zastępczego/nieruchomości zamiennej. Nieruchomości nie wykupiono na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska. W związku z tą sytuacją chcą Państwo zakupić nową nieruchomość.

Jak wynika z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 680):

Poszkodowany, w tym poszkodowany będący gminą, będący właścicielem zabudowanej nieruchomości, na której według stanu na dzień wystąpienia powodzi z września 2024 r. był posadowiony co najmniej jeden budynek mieszkalny i budynek ten został, w wyniku tej powodzi, uszkodzony w takim stopniu, że jest przeznaczony do rozbiórki, może w terminie do dnia 1 października 2025 r. wystąpić z wnioskiem o złożenie oferty wykupu tej nieruchomości przez Skarb Państwa na zasadach określonych w niniejszym artykule oraz art. 18–21.

Stosownie do art. 17 ust. 8 tej ustawy:

Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje właścicielowi względem całej nieruchomości, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w ust. 9–11.

W myśl art. 18 ust. 1 ww. ustawy:

Skarb Państwa dokonuje wykupu nieruchomości spełniającej warunki określone w art. 17 ust. 7 , po cenie ustalonej według wartości rynkowej gruntu na dzień poprzedzający dzień wystąpienia powodzi we wrześniu 2024 r. powiększonej o wartość naniesień w postaci budynków mieszkalnych zlokalizowanych na tej nieruchomości oraz lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących odrębny przedmiot własności lub lokali spółdzielczych znajdujących się w budynkach mieszkalnych, przyjmując, że wartość 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowi jego wartość na dzień poprzedzający dzień wystąpienia powodzi we wrześniu 2024 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Poszkodowany, któremu przysługuje uprawnienie do wystąpienia o wykup nieruchomości spełniającej warunki określone w art. 17 ust. 7 , może uprzednio zwrócić się do właściwego miejscowo dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z wnioskiem o udzielenie informacji na temat:

1) ceny, za którą ta nieruchomość może zostać wykupiona;

2) spełnienia warunków do wykupu nieruchomości, o których mowa w art. 17 .

W myśl art. 20 ust. 1, 6-7 ww. ustawy:

Poszkodowany występuje do właściwego miejscowo dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z wnioskiem o złożenie oferty wykupu nieruchomości, spełniającym wymagania określone w art. 19 ust. 2, do którego załącza odpowiednie dokumenty i oświadczenia, o których mowa w art. 19 ust. 3 i 4.

Właściwy miejscowo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie po rozpatrzeniu wniosku składa ofertę wykupu nieruchomości. Do oferty stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 i 1237 ). Po przyjęciu oferty, wykupu nieruchomości dokonuje właściwy miejscowo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.

Złożenie oferty nie może nastąpić po wyczerpaniu limitu środków finansowych przeznaczonych na cel wykupu nieruchomości, o którym mowa w art. 36 . Wnioski, o których mowa w ust. 1, rozpatruje się zgodnie z kolejnością wpływu kompletnych wniosków, spełniających wymagania, o których mowa w ust. 1.

Zgodnie z art. 20 ust. 9 cyt. ustawy:

Właściwy miejscowo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie tworzy listę rezerwową wniosków, do których zostaną złożone oferty w przypadku rezygnacji przez wnioskodawcę z zawarcia umowy sprzedaży.

W myśl art. 21 ww. ustawy:

Do nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa w trybie określonym w art. 17–20 nie stosuje się przepisów art. 27a ustawy zmienianej w art. 1 .

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych do opisanej przez Państwa sytuacji.

Zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma zastosowanie do umów sprzedaży nieruchomości, jedynie wtedy, gdy spełnione zostaną warunki wskazane w tym przepisie, tj. nabywca nieruchomości musi być wcześniej właścicielem:

- nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej, lub

- nieruchomości sprzedanej na cele publiczne, określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej, lub

- nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Nabycie nowej nieruchomości musi nastąpić w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Wykup Państwa nieruchomości przez Wody Polskie w trybie art. 17-21 był dobrowolny – świadczy o tym m.in. art. 20 ust. 9 Specustawy powodziowej 3.0. Odbywa się on na wniosek poszkodowanego o złożenie oferty wykupu nieruchomości przez Skarb Państwa, które jest dla poszkodowanego uprawnieniem (art. 17 ust. 8 ww. Specustawy).

Tym samym przedmiotowy wykup nie może być uznany za wywłaszczenie, a otrzymana z wykupu kwota za odszkodowanie, o którym mowa w art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Odnośnie natomiast zapisów wynikających z art. 9 pkt 3 lit. b) oraz lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy zaznaczyć, że wykup Państwa nieruchomości odbył się w oparciu o przepisy Specustawy powodziowej 3.0, a nie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami czy ustawy o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że nabycie nieruchomości stanowiące przedmiot wniosku nie mieści się w dyspozycji art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym wykup Państwa nieruchomości nie jest objęty omawianym zwolnieniem. Z tego względu zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma w Państwa sprawie zastosowania.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.