Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.217.2025.2.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan K.W. (Sprzedający 1)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- Pani J.Z. (Sprzedająca 2)

- A. sp. z o. o. (Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

A. Strony i przedmiot planowanej transakcji.

Pani J.Z. i Pan K.W. (dalej łącznie: „Sprzedający”) są współwłaścicielami działki położonej przy ul. (…) w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) z obrębu (…) o powierzchni 0,4693 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) (dalej: „Działka”), zabudowanej budynkami i budowlami wskazanymi w dalszej części wniosku (Działka łącznie z tymi obiektami dalej: „Nieruchomość”). Sprzedający, będący dla siebie odpowiednio siostrą i bratem, nabyli prawo współwłasności gruntu stanowiącego obecnie Nieruchomość w ramach spadków po rodzicach.

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”; Kupujący oraz Sprzedający dalej łącznie: „Zainteresowani”) jest podmiotem, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest działalność deweloperska polegająca na budowie budynków wielorodzinnych w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach takiej inwestycji. W ramach tej działalności Kupujący planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość na potrzeby realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. Kupujący jest i na moment nabycia Nieruchomości będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość na rzecz Kupującego.

B. Historia nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz zmian ewidencyjnych ich dotyczących.

1. Nabycie nieruchomości przez Sprzedających w ramach spadków.

Sprzedający nabyli:

1) (…) r. w drodze dziedziczenia testamentowego po matce po:

a) 1/4 udziału we współwłasności działki nr (…);

b) 1/4 udziału we współwłasności działki nr (…) i działki nr (…);

c) 6/28 udziału we współwłasności działki nr (…);

2) (…) r. w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu po:

a) 1/4 udziału we współwłasności działki nr (…);

b) 1/4 udziału we współwłasności działki nr (…) i działki nr (…);

c) 6/28 udziału we współwłasności działki nr (…).

Nabycie przez Sprzedających udziałów w ww. nieruchomościach dokumentują dwa akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza w lipcu 2021 roku.

Jedynymi spadkobiercami w zakresie ww. spadków byli Sprzedający. Ojciec Sprzedających nie był spadkobiercą w zakresie spadku po swojej małżonce (matce Sprzedających).

Pani J.Z. przysługujące jej udziały w powyższych nieruchomościach nabyła pozostając w związku małżeńskim, w którym trwa do dnia dzisiejszego, przy czym nie zawierała ona ze swoim mężem umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską, wobec czego przysługujące jej udziały w ww. nieruchomościach stanowią jej majątek osobisty. Z kolei Pan K.W. nabył przysługujące mu udziały w powyższych nieruchomościach będąc rozwiedzionym. W przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsca dział spadku.

W konsekwencji, do nabycia przez Sprzedających ww. nieruchomości doszło w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

2. Zmiany ewidencyjne i przejście własności części gruntów na rzecz Gminy (…).

Po nabyciu nieruchomości opisanych powyżej, zgodnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, doszło w związku z wnioskiem Miasta (…) (dalej: „Miasto”) do podziału:

1) działki nr (…) na:

a) działki nr (…) i nr (…), które przeszły z mocy prawa na własność Gminy (…) 1 stycznia 1999 r., co potwierdzają decyzje administracyjne (decyzje komunalizacyjne) wydane przez Wojewodę (…) r., oraz

b) działkę nr (…) (dalej: „Działka Pierwotna”), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający;

2) działki nr (…) na:

a) działkę nr (…), która przeszła z mocy prawa na własność Gminy (…) 1 stycznia 1999 r., co potwierdza decyzja administracyjna (decyzja komunalizacyjna) wydana przez (…) r.;

b) działkę nr (…), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający.

Powyższe decyzje komunalizacyjne Wojewody (…) nie tworzyły nowego stanu prawnego, lecz jedynie potwierdzały w konkretnej sytuacji wywłaszczenie z mocy prawa, a więc miały one charakter deklaratoryjny.

3. Podział Działki Pierwotnej.

Decyzją nr (…) z (…) r. wydaną przez Prezydenta Miasta z wniosku Sprzedających Działka Pierwotna została podzielona na następujące działki:

1) działkę nr (…) o pow. 0,4693 ha (tj. Działkę), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający,

2) działkę nr (…) o pow. 0,0109 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD13), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta;

3) działkę nr (…) o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD9), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta.

W dalszej części wniosku przedstawione zostało wyjaśnienie przyczyn złożenia przez Sprzedających wniosku o ten podział.

4. Aktualny stan prawny działek Sprzedających nabytych w ramach spadków.

Na dzień składania wniosku Sprzedający są w udziałach po 1/2 współwłaścicielami następujących nieruchomości:

1) działki zabudowanej znajdującymi się na niej budynkami i budowlami;

2) działki gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (…) w (…), o łącznej powierzchni 0,1702 ha, składającego się z działki ewidencyjnej numer (…), z obręb. (…) o powierzchni 873 m² oraz z działki ewidencyjnej numer (…), z obręb. (…), o powierzchni 829 m², które w ewidencji gruntów posiadają oznaczenie RIVb – grunty rolne, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…) oraz udziału (…) w działce gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (…), oznaczonego, jako działka numer (…), o powierzchni 831 m², która w ewidencji gruntów posiada oznaczenie „dr-drogi”, dla m.in. której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…) (działki nr (…) i (…) oraz udziały w działce nr (…) opisane w punkcie 2 dalej łącznie zwane „Druga Nieruchomość”).

C. Opis i historia Nieruchomości.

Grunt składający się m.in. na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę) został nabyty przez rodziców Sprzedających w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Na Działce znajdują się obecnie następujące budynki:

1) budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy 164 m²,

2) trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa:

a) budynek o powierzchni zabudowy 81 m²,

b) budynek o powierzchni zabudowy 62 m²,

c) budynek o powierzchni zabudowy 28 m²;

3) budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 20 m².

Budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w punkcie 1 powyżej, został wybudowany przez rodziców Sprzedających w latach 1982-83, a zamieszkany przez rodziny Pani J.Z. i Pana K.W. w 1984 r. Obecnie zamieszkuje w nim tylko Pan K.W.

Pozostałe budynki, wskazane w punkcie 2 i 3 powyżej, zostały wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach 70-tych XX wieku. Budynki te były przez ojca Sprzedających wykorzystywane w prowadzonej przez niego do 1990 r. działalności rolniczej i ogrodniczej.

Poza budynkami, na Działce znajdują się również budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach 70-tych i 80-tych XX wieku, takie jak betonowe utwardzenie terenu, ogrodzenie i fundamenty po szklarniach.

Z uwagi na fakt, iż ww. budynki i budowle zostały wybudowane przed 1993 rokiem, z tytułu ich budowy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Działka Pierwotna w momencie jej nabycia przez Sprzedających była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. (dalej: „Plan Miejscowy”), zgodnie z którym stanowiła ona: (1) tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną oraz (2) tereny oznaczone symbolem KD, przeznaczone pod teren trasy komunikacyjnej – ulicy klasy dojazdowej. Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Sprzedający nie byli współwłaścicielami Działki Pierwotnej, nie mieli oni wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczyli w procedurze uchwalania tego planu i nie składali żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie Działki Pierwotnej.

Pomimo faktu, iż z uwagi na przeznaczenie części Działki Pierwotnej pod drogi wynikające z Planu Miejscowego powinna ona zostać w tej części przejęta przez Miasto w zamian za odszkodowanie, Miasto nie podejmowało stosownych działań w tym zakresie. Skutkowało to tym, że każdorazowy właściciel Działki Pierwotnej (tj. zarówno rodzice Sprzedających jak i później sami Sprzedający) musiał ponosić koszty utrzymania tej części gruntu (m.in. koszty podatku od nieruchomości) przy jednoczesnym braku realnej możliwości jej zagospodarowania.

Aby nie przedłużać takiego niekorzystnego stanu rzeczy, Sprzedający skorzystali z przysługującego im prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w marcu 2023 r. wystąpili z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej i uzyskali decyzję podziałową nr (…) wydaną 1 grudnia 2023 r. przez Prezydenta Miasta, mocą której dokonano podziału Działki Pierwotnej na trzy działki ewidencyjne:

1) działkę o pow. 0,4693 ha będącą przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym (tj. działkę nr (…)),

2) działkę nr (…) o pow. 0,0109 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD13),

3) działkę nr (…) o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (…) (symbol KD9).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami Planu Miejscowego, przy czym stosownie do art. 98 ust. 1 tej ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

W wyniku wydania decyzji podziałowej doszło do przejścia z mocy prawa własności działek nr (…) i (…) na rzecz Miasta. Tym samym, działki nr (…) i (…) nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego przez Sprzedających.

Należy podkreślić, iż powyższe działanie Sprzedających wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym oraz z potrzeby uporządkowania stanu prawnego gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości).

Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym, Sprzedający nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej. Należy ponadto podkreślić, iż gdyby nie działania Sprzedających, to w przyszłości Miasto samo musiałoby podjąć kroki w celu realizacji analogicznego podziału, gdyż – jak wskazano powyżej – przeznaczenie części gruntów Działki Pierwotnej na drogę publiczną było zdeterminowane zapisami Planu Miejscowego.

Powstała w wyniku opisanego wyżej podziału Działka, będąca przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym, jest objęta Planem Miejscowym, zgodnie z którym stanowi ona tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

W związku z podjęciem przez Radę Miasta (…) (...) 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (…), o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sprzedający planują złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Działkę, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Przedmiotowa Działka stanowi grunt sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków w części jako użytki rolne, a w części jako grunt budowlany.

W związku z przejściem z mocy prawa własności działek nr (…) i (…) na rzecz Miasta, Sprzedającym przysługuje roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania i wszelkie roszczenia z tym związane z tytułu utraty prawa własności ww. działek zajętych pod drogę. W przypadku gdyby do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło do realizacji tego roszczenia poprzez wypłatę środków na rzecz Sprzedających lub do jego skutecznego zrzeczenia się przez Sprzedających, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym – poza Nieruchomością – będzie obejmować również sprzedaż ww. roszczenia. Strony na ten moment zakładają, iż do sprzedaży przedmiotowego roszczenia nie dojdzie.

D. Historia użytkowania Nieruchomości przez Sprzedających.

Od połowy lat 90-tych m.in. Działka Pierwotna (a także Działka) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle były wykorzystywane przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny Pana K.W. oraz – do 2000 r. – rodziny Pani J.Z., a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła (o czym więcej poniżej), miały charakter zupełnie marginalny. Nabycie przez Sprzedających, w ramach spadku po rodzicach, prawa współwłasności Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami nie wpłynęło na sposób wykorzystania tej nieruchomości.

Pani J.Z. nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, jest ona wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Ta spółka jawna zajmuje się przede wszystkim produkcją i sprzedażą odzieży roboczej. Przedmiotem działalności tej spółki nie jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wchodzący w skład Nieruchomości grunt ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były i nie są klasyfikowane przez Panią J.Z. jako majątek działalności gospodarczej. Pani J.Z. nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani J.Z. dokonała w przeszłości jednej sprzedaży nieruchomości. Nabyła ona działkę niezabudowaną nr (…) (dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…)) i udział w działce niezabudowanej nr (…) (dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…)) w 2003 r. wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej. Działki te znajdują się w (…). Działka nr (…) została nabyta w ramach podziału spółdzielni mieszkaniowej, której Pani J.Z. i jej współmałżonek byli członkami, w celach mieszkaniowych swojej rodziny (tj. z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego dla swoich dzieci). Z kolei udział w działce nr (…) został nabyty w ramach podziału spółdzielni w celu postawienia transformatora wspólnego dla byłych członków tej spółdzielni. W praktyce Pani J.Z. nie wykorzystywała ww. działek i ostatecznie odstąpiła od zamiaru wybudowania domu jednorodzinnego z powodu braku zainteresowania jej dzieci możliwością zamieszkania w odległej od miasta lokalizacji. Sprzedaż ww. działek nastąpiła w 2017 r.

Pani J.Z. posiada również trzy poniższe nieruchomości:

a. Pani J.Z. posiada wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej prawo własności działki nr (…), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…). Działka ta została przez Panią J.Z. nabyta w 1995 r. na zasadach wspólności ustawowej w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Pani J.Z. do chwili obecnej zamieszkuje w tym domu wraz z mężem i nie planuje sprzedaży tej nieruchomości.

b. Ponadto, Pani J.Z. posiada wraz z mężem udział w lokalu mieszkalnym. Udział ten został nabyty w 2004 r. Mieszkanie to zostało zakupione przez Panią J.Z. wraz z jej mężem na cele mieszkaniowe matki męża. Pani J.Z. nie planuje sprzedaży tęgo mieszkania.

c. Pani J.Z. posiada również udział w prawie własności działki nr (…), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…). Przedmiotowa działka została przez Panią J.Z. nabyta w 1995 r. Pani J.Z. wybudowała na tej działce wraz z innymi jej współwłaścicielami budynek handlowo-usługowy, który jest obecnie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez spółkę jawną, w której jest ona wspólnikiem. Pani J.Z. nie planuje sprzedaży udziału w tej nieruchomości.

Pani J.Z. nie zamierza nabywać w przyszłości nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Z kolei Pan K.W. prowadzi od października 2008 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości w szczególności komercyjnych (m.in. w zakresie poszukiwania lokalizacji pod obiekty komercyjne, sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, wsparcie w nabyciu nieruchomości), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Z tytułu prowadzenia tej działalności K.W. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Formalnie jako miejsce prowadzenia działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej od 2008 do października 2023 r. wskazany był adres Działki Pierwotnej (a po jej podziale – Działki), gdyż było to miejsce zamieszkania Pana K.W. Pod tym adresem nie spotykał się on jednak z klientami, ani nie przechowywał dokumentacji księgowo-podatkowej, gdyż sprawami tymi zajmowało się biuro rachunkowe. Jednocześnie należy podkreślić, iż w ramach prowadzonej działalności Pan K.W. spotykał się ze swoimi klientami poza terenem Działki Pierwotnej (a po jej podziale – Działki), a ponadto przez kilka lat wynajmował on od podmiotu trzeciego na potrzeby swojej działalności powierzchnię biurową i było to wtedy jego główne miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej. Obecnie adres prowadzenia działalności gospodarczej podany przez Pana K.W. w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej jest już inny.

Z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, Pan K.W. posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Te nieruchomości – w odróżnieniu od Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji z Kupującym, nabytej w ramach spadków po rodzicach – zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich Pan K.W. podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.

Przedmiotowa Działka (ani Działka Pierwotna przed jej podziałem) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były również, i nie będą wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej powyżej kwestii uporządkowania stanu prawnego Działki Pierwotnej poprzez jej podział). Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.

Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli w radiu, telewizji, prasie lub sieci Internet. Nie podejmowali też i nie będą podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli. Zamiar jej sprzedaży zgłosili do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości.

Żaden ze Sprzedających nie posiada ani nigdy nie posiadał w przeszłości statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

E. Przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące Działki Pierwotnej/Działki wraz z zabudowaniami zawarte przez Sprzedających.

27 października 2021 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami z zainteresowanym nabywcą, będącym podmiotem niepowiązanym ze Sprzedającymi i z Kupującym, jednakże umowa ta nie doszła do skutku i została rozwiązana 23 marca 2023 r. Na rzecz zainteresowanego nabywcy nie została wydana żadna decyzja o pozwoleniu na budowę przewidująca realizację prac budowlanych budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie Działki Pierwotnej.

W okresie obowiązywania tej umowy Sprzedający udzielili zainteresowanemu nabywcy (podmiotowi innemu niż Kupujący) zgody na dysponowanie Działką Pierwotną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W oparciu o tę zgodę ww. podmiot uzyskał w imieniu własnym i na własną rzecz decyzję zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenie na rozbiórkę budynków i budowli znajdujących się na Działce Pierwotnej. W wyniku porozumienia pomiędzy podmiotem uprzednio zainteresowanym nabyciem Działki Pierwotnej a Kupującym, przedmiotowa decyzja została przeniesiona na Kupującego w trybie art. 40 ust. 1 i ust. 3 Prawa budowlanego, przy czym zgodnie z tym drugim przepisem stronami w postępowaniu o przeniesienie ww. pozwolenia byli wyłącznie ww. zainteresowany nabywca oraz Kupujący. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tej decyzji ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jej wydania lub jej przeniesienia.

W świetle postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wyłączenia Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej wydanym (...) 2022 r. przez Prezydenta Miasta, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej. Przedmiotowe postanowienie zostało wydane na wniosek zainteresowanego nabywcy Działki Pierwotnej, z którym Sprzedający zawarli umowę przedwstępną 27 października 2021 r., który to podmiot uzyskał to postanowienie w imieniu własnym i na własną rzecz. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tego postanowienia ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jego wydania.

W związku z rozwiązaniem ww. umowy przedwstępnej 23 marca 2023 r., Sprzedający zgłosili zamiar sprzedaży Nieruchomości do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości. Kupujący będący stroną planowanej obecnie transakcji uzyskał informację o Działce Pierwotnej właśnie od pośrednika.

Sprzedający zawarli z Kupującym 5 lutego 2024 r. przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do sprzedaży zabudowanej Działki Kupującemu. Kupujący zamierza zrealizować na Działce inwestycję polegającą na wyburzeniu obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na tym gruncie oraz na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, o zakładanej powierzchni użytkowej mieszkań i usług 6.600 m² – w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na:

a) dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki według projektów Kupującego - w szczególności zgodę na występowanie w tym celu przez Kupującego w jego własnym imieniu i na swoją rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

b) składanie przez Kupującego oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący (w tym między innymi do występowania przed zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, zakładami telekomunikacyjnymi, organami drogowymi w tym Zarządem Dróg Miejskich oraz wszelkimi innymi podmiotami, które mogą dostarczać media do Działki), związanych również z występowaniem przez Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.

Powyższe ma umożliwić Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego na Działce. To Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której adresatem i stroną będzie Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgód ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aby Kupujący mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego – tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Kupującemu tytułu prawnego oznacza, że Kupujący może we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę we własnym imieniu Kupującego. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego, a nie po stronie Sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Kupującego będą wydawane tylko i wyłącznie na Kupującego jako stronę. Sprzedający nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Kupującego, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów.

Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Kupującemu możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Ponadto w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się umożliwić Kupującemu przeprowadzenie audytu Działki, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki oraz udostępnić Działkę w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Sprzedający udzielili również wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Kupującemu uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom.

Przedmiotowa Nieruchomość zostanie przez Sprzedających wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia prawa własności Nieruchomości Kupujący nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na Działce, w szczególności prac rozbiórkowych budynków i budowli znajdujących się obecnie na tym gruncie. Posiadany przez Kupującego tytuł do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na Nieruchomości. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

F. Historia użytkowania Drugiej Nieruchomości przez Sprzedających.

Jak wskazano powyżej, poza Działką Pierwotną (w tym Działką), Sprzedający otrzymali w ramach przedstawionych powyżej spadków po rodzicach jeszcze inne nieruchomości, tj. działki stanowiące aktualnie Drugą Nieruchomość. Sprzedający planują odrębnie sprzedać w przyszłości Drugą Nieruchomość (tj. udziały w tej nieruchomości) na rzecz nabywcy innego niż Kupujący (dalej: „Drugi Kupujący”).

W celu wyeliminowania ewentualnych wątpliwości Zainteresowani potwierdzają, że wniosek dotyczy wyłącznie konsekwencji w zakresie podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych dla transakcji sprzedaży przez Sprzedających Nieruchomości na rzecz Kupującego i nie dotyczy sprzedaży Drugiej Nieruchomości na rzecz Drugiego Kupującego.

Zgodnie z Planem Miejscowym (tym samym, który obejmuje Działkę Pierwotną, a po jej podziale Działkę):

1) działka (…) i działka (…) stanowią tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną;

2) działka (…) położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem KD13, przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych – ulica klasy dojazdowej ul. (…).

Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Sprzedający nie byli współwłaścicielami Drugiej Nieruchomości, nie mieli oni wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczyli w procedurze uchwalania tego planu i nie składali żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie działek wchodzących w skład Drugiej Nieruchomości.

Tym niemniej, w związku z podjęciem przez Radę Miasta (…) (...) 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (…), o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Sprzedający planują złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Drugą Nieruchomość, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Działki (…), (…) i (…) nie są zabudowane żadnymi budynkami ani budowlami (lub ich częściami) będącymi współwłasnością Sprzedających.

Grunty stanowiące obecnie Drugą Nieruchomość zostały nabyte przez rodziców Sprzedających w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawały w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Jak już wskazano powyżej, Pani J.Z. nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, jest ona wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wchodzący w skład Drugiej Nieruchomości grunt nie był i nie jest klasyfikowany przez Panią J.Z. jako majątek działalności gospodarczej.

Ww. działki nie były i nie są klasyfikowane przez Pana K.W. jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. działkami nie są przez Pana K.W. traktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów, i nie został od nich odliczony podatek od towarów i usług.

Druga Nieruchomość po jej nabyciu przez Sprzedających nie była przez nich wykorzystywana, a jedynie utrzymywana w stanie niepogorszonym (np. koszenie trawy). Żadna z działek składających się na Drugą Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Drugiej Nieruchomości żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie będą podejmować działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tych nieruchomości. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci podziału Drugiej Nieruchomości na kilka działek, uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.

Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Drugiej Nieruchomości w radiu, telewizji oraz prasie. Jednocześnie, Pan K.W. zamieścił w serwisie internetowym jedno ogłoszenie o sprzedaży ww. nieruchomości. Żaden ze Sprzedających nie podejmował też i nie będzie podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Drugiej Nieruchomości. Zamiar sprzedaży Drugiej Nieruchomości został przez nich ponadto zgłoszony do pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednakże umowa z pośrednikiem wygasła bez żadnego rezultatu (pośrednik nie skierował do nich żadnego potencjalnego nabywcy). Rola pośrednika ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców tej nieruchomości.

G. Przedwstępna umowa sprzedaży Drugiej Nieruchomości zawarta przez Sprzedających.

Sprzedający 27 października 2023 r. zawarli w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę sprzedaży Drugiej Nieruchomości z osobą fizyczną. Umowa ta została rozwiązana 27 marca 2024 r. i tego samego dnia Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Drugiej Nieruchomości z osobą prawną (Drugim Kupującym), której ww. osoba fizyczna jest jedynym udziałowcem.

Wspomniana powyżej osoba fizyczna była wcześniej pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, z którym Sprzedający współpracowali w zakresie potencjalnej sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami. Przy okazji rozmów o Działce Pierwotnej, osoba ta dowiedziała się o planach zbycia również Drugiej Nieruchomości. Po pewnym czasie od tej rozmowy, wspomniana osoba zgłosiła się do Sprzedających wyrażając swoje zainteresowanie zakupem Drugiej Nieruchomości.

Drugi Kupujący zamierza zrealizować na Drugiej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

W ramach umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Drugiego Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, decyzji o pozwoleniu na budowę polegającego na realizacji opisanej powyżej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie Drugą Nieruchomością przez Drugiego Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii i decyzji komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Drugiego Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Drugiego Kupującego, w szczególności o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej wraz z infrastrukturą drogową na Drugą Nieruchomość, warunków technicznych przyłączy dla tej nieruchomości, o zezwolenie wodnoprawne, o wydanie wszelkich pism, uzgodnień, postanowień i decyzji w zakresie dokumentacji projektowej i wszelkich innych działań mających na celu wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Powyższe ma umożliwić Drugiemu Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji tego podmiotu na Drugiej Nieruchomości. To Drugi Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, którego adresatem i stroną będzie Drugi Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Drugiemu Kupującemu ww. zgód ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aby Drugi Kupujący mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Drugiego Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego – tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Drugiemu Kupującemu tytułu prawnego oznacza, że może on we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Drugi Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Drugiego Kupującego, a nie po stronie Sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Drugiego Kupującego będą wydawane tylko i wyłącznie na ten podmiot jako stronę. Sprzedający nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Drugiego Kupującego, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów.

Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Drugiemu Kupującemu możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Druga Nieruchomość jest w posiadaniu Sprzedających i zostanie wydana Drugiemu Kupującemu dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia tej nieruchomości, Drugi Kupujący nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na tym gruncie. Posiadany przez Drugiego Kupującego tytuł do dysponowania Drugą Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Drugi Kupujący poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak badań geologicznych działek stanowiących Nieruchomość lub koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy zawarcie umowy sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających i Kupującego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w tym zakresie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ciążył na Kupującym (pytanie oznaczone nr 4)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zawarcie umowy sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających i Kupującego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w tym zakresie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ciążył na Kupującym.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i praktyka organów podatkowych potwierdza, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynność cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających temu podatkowi.

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych:

1) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych);

2) przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży co do zasady na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy);

3) podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (art. 2 pkt 4 ww. ustawy);

4) użyte w tej ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich (art. 1a pkt 7 ww. ustawy);

5) obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy);

6) obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Skoro zbycie udziałów w Nieruchomości będzie dokonywane w ramach umowy sprzedaży, to transakcja ta może potencjalnie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż w przypadku umów sprzedaży nieruchomości (oraz udziału w nieruchomości) o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a zarazem zastosowania nie znajduje zwolnienie z podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 (w zakresie podatku od towarów i usług) za prawidłowe i konsekwentnego przyjęcia, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, żadna z przesłanek wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie spełniona.

Niezależnie, również w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, a stanowiska w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe (poprzez przyjęcie, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie będzie ona korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli strony tej transakcji nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług), żadna z przesłanek wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie spełniona.

Tym samym, w Państwa ocenie, w przedmiotowej sytuacji wyłączenie z opodatkowania podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania, co oznacza, że powstanie po stronie Kupującego obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, Państwa zdaniem, zawarcie umowy sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających i Kupującego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w tym zakresie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ciążył na Kupującym.

Wskazali Państwo na interpretację indywidualną, która – Państwa zdaniem – potwierdza Państwa stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym w ustawie).

Z opisu wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Sprzedających udziały w prawie własności gruntu (tj. działce nr (…)) wraz z naniesieniami; łącznie te przedmioty sprzedaży określono we wniosku jako Nieruchomość.

Należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie). Ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działce nr (…)) nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ww. ustawy i w zakresie tej sprzedaży Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług. Tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro – jak wynika z powołanej powyżej interpretacji − sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku planowana umowa sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie tu zastosowania.

W takim przypadku umowa sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Kupujący (zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Końcowo zaznaczam, że w kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług, bezzasadna jest ocena tej części stanowiska dotyczącego podatku od czynność cywilnoprawnych, która odnosi się do sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem (pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 2 oraz 3).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan K.W. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.