Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.219.2026.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

-     w części dotyczącej sprzedaży udziału w Budynku mieszkalnym, obejmującego 2/3 części tego budynku (wraz z udziałem w gruncie przypadającym na tą część Budynku) – nieprawidłowe,

-     w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. sp. z o. o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. B. (Sprzedający 1, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Opis Nieruchomości i Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w C., zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A. B. (dalej: „Sprzedający 1”).

Sprzedający 1 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod firmą D. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD: 45.20.Z).

Sprzedający 1 jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

29 grudnia 2025 r. Sprzedający 1 wraz ze swoim bratem E. F. (dalej: „Sprzedający 2”) oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której – z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia, zgodnie z postanowieniami tej umowy, warunków – zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer G., położonej w J., przy ulicy (…), obrębie ewidencyjnym numer (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W dalszej części wniosku:

a)  Sprzedający 1 i Sprzedający 2 będą łącznie zwani „Sprzedającymi”;

b)  Sprzedający 1 wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Stronami” lub „Zainteresowanymi”.

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych – 1/2 części Nieruchomości.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków, lub zrzeczeniu się ich zgodnie z postanowieniami tej umowy:

1)  wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące i tym samym Kupujący nie skorzysta w terminie, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej z zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia od tej Umowy;

2)  Kupujący zawrze przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu numer H. oraz I., położonych w J., przy ulicy (...), w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące;

3)  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na działkach G., H. i J. pozwalającej na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego (dalej: „Inwestycja”);

4)  uzyskania przez Kupującego wszystkich prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Przedmiocie Umowy;

5)  uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej;

6)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

7)  działy III i IV księgi wieczystej, o której mowa w Umowie przedwstępnej, nie będą zawierały jakichkolwiek wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującego.

Na potrzeby wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące współwłasnością Sprzedających:

1)  budynek mieszkalny, klasyfikowany jako budynek wg ustawy Prawo budowlane – dalej: „Budynek mieszkalny”;

2)  budynek handlowo-usługowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego – dalej: „Budynek usługowy”;

3)  budynek inny niemieszkalny (piwnica), klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego – dalej: „Budynek inny”;

4)  drogi wjazdowe (utwardzone grysem), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

5)  plac postojowy (utwardzony kostką brukową), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

6)  brama wjazdowa (metalowo-drewniana, osadzona na betonowej podmurówce), klasyfikowana jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

7)  ogrodzenie (wykonane z siatki metalowej, osadzone na betonowej podmurówce), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego.

Budynek mieszkalny, Budynek usługowy, Budynek inny w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Budynkami”.

Drogi wjazdowe, plac postojowy, brama wjazdowa, ogrodzenie w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Urządzeniami budowlanymi”. Są one funkcjonalnie związane ze znajdującymi się na Nieruchomości Budynkami – służą ich użytkowaniu zgodnie z przeznaczeniem. Urządzenia budowlane nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, są trwale związane z gruntem.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

1)  sieć gazowa,

2)  sieć wodno-kanalizacyjna,

3)  sieć elektroenergetyczna.

Przedmiotem wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku od towarów i usług Transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 1 dokona sprzedaży Nieruchomości (tj. w zakresie tej części Nieruchomości, która stanowi jego własność). W zakresie części Transakcji sprzedaży Nieruchomości jaka zostanie dokonana przez Sprzedającego 2 zostanie złożony osobny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

2.  Historia Nieruchomości oraz informacje o Sprzedających.

Sprzedający 1 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Udział w Nieruchomości stanowi majątek osobisty Sprzedającego 1. Nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością.

Sprzedający 1 wykorzystuje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. W Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa. Część Budynku mieszkalnego (ok. 1/3 jego powierzchni) Sprzedający 1 wykorzystuje jako biuro.

Budynek usługowy jest wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.

Działalność gospodarcza prowadzona na Nieruchomości przez Sprzedającego 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego 1 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedających. Sprzedający udostępniają ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie.

Sprzedający 1 nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający 1 nie planuje również obecnie sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

Sprzedający 1 w celu sprzedaży Nieruchomości nawiązał współpracę z agencją nieruchomości, która opublikowała ogłoszenie sprzedaży w Internecie. Sprzedający 1 nie podejmował żadnych dodatkowych działań reklamowych ani marketingowych ani nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i ceny sprzedaży.

Nieruchomość jest aktualnie dzierżawiona na rzecz Kupującego na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem innej umowy dzierżawy lub najmu.

Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. Sprzedający na początku wykorzystywali przez krótki okres Budynek mieszkalny także na swoje potrzeby mieszkaniowe, później był on wykorzystywany na cele mieszkaniowe tylko przez ich rodziców.

Sprzedający 1 dokonał rozbudowy Budynku mieszkalnego i rozpoczął użytkowanie rozbudowanej części w 1995 r.

Sprzedający 1 wybudował i rozpoczął użytkowanie Budynku usługowego w 1998 r., a Budynku innego w 2006 r.

Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków.

Sprzedający 1 nie odliczał podatku od towarów i usług od wydatków związanych z ww. rozbudowaniem i wybudowaniem Budynków.

Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (rozbudowa, modernizacja, adaptacja itd.). Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane zostały postawione przez Sprzedającego 1 po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości w tym samym czasie co Budynków, z którymi są one związane – czyli ponad 2 lata temu. Urządzenia budowlane także nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od tego czasu.

Pomiędzy Sprzedającymi nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedający 1 korzysta z części Nieruchomości przysługującej Sprzedającemu 2 (1/2 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Kupującego do reprezentowania ich w szczególności:

1)  w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

2)  w zakresie realizacji planowanej inwestycji na terenie Nieruchomości do:

a)  występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej inwestycji, w tym:

 i.       w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

ii.      uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

iii.       uzyskania decyzji wodnoprawnej;

b)  reprezentowania Właściciela we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Właściciela dotyczących:

 i.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta J. Planu Ogólnego Miasta J.;

ii.      spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

iii.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;

iv.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

3)  w zakresie toczącego się postępowania K. nr (…) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(...)”, którego Właściciel jest stroną, do reprezentowania Właściciela, w tym do:

a)  wglądu do akt postępowania, w tym sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów;

b)  składania wyjaśnień, wniosków dowodowych i zastrzeżeń;

c)  wniesienia ewentualnych odwołań od decyzji w imieniu Właściciela;

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

Sprzedający oddali także Kupującemu Nieruchomość w dzierżawę w celu przygotowania jej do rozpoczęcia prac budowlanych związanych z realizacją Inwestycji, w tym w celu wykonania wszelkich niezbędnych oględzin, testów i pomiarów Nieruchomości, jak również w celu uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych (dalej: „Umowa dzierżawy”).

Umowa ta jest odpłatna (1000 zł brutto za cały okres dzierżawy), lecz ma charakter czysto techniczny i służy wyłącznie Kupującemu. Nie jest związana z żadną działalnością gospodarczą Sprzedających ani nie ma charakteru inwestycyjnego.

Strony zwracają jednocześnie uwagę, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego w oparciu o Pełnomocnictwa, Zgodę, Umowę dzierżawy są związane z planowaną przez niego Inwestycją (zdefiniowaną poniżej) i są wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający nie ponoszą żadnych nakładów i nie uczestniczą w tych działaniach. Czynności te są wykonywane wyłącznie w interesie Kupującego, a nie Sprzedających – służą realizacji ww. Inwestycji Kupującego.

3.  Zakres Transakcji i dodatkowe informacje dotyczące Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do zakupu przez Kupującego od Sprzedających wyłącznie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami i Urządzeniami budowlanymi.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających. Transakcja nie obejmuje wyposażenia Budynków ani przeniesienia lub cesji jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości.

W szczególności przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego 1. W efekcie Kupujący nie przejmie żadnych ruchomości, środków trwałych, wyposażenia budynków, wartości niematerialnych i prawnych, know-how Sprzedającego 1, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego 1. Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego 1. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1, tj.

-     biznes prowadzony w oparciu o Nieruchomość nie jest wyodrębniony w działalności gospodarczej Sprzedającego 1 jako dział, oddział (nie ma statutu, regulaminu, innego dokumentu wewnętrznego w tym zakresie);

-     Sprzedający 1 nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla biznesu prowadzonego w oparciu o Nieruchomość, która pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tego biznesu;

-     Nieruchomość nie umożliwia Kupującemu kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego 1 bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu „doposażenie” Nieruchomości w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej (inne składniki materialne, umowy itd.).

Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 1 dokona tej sprzedaży (tj. części Nieruchomości, która stanowi jej własność) zostanie uznana za podlegającą zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, to Sprzedający 1 i Kupujący (będąc zarejestrowanymi jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) nie wykluczają, że mogą podjąć decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

Dodatkowo, Strony wskazują, że Kupujący wpłacił na depozyt notarialny zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości od Sprzedających. Zgodnie z Umową przedwstępną zadatek ten został zwolniony na rzecz Sprzedających po spełnieniu określonych w Umowie przedwstępnej warunków, co miało miejsce 27 kwietnia 2026 r.

4.  Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiadujących, tj. działkach gruntu nr G., H., I. (obręb (…), J.), Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym (1 kondygnacja podziemna), drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na nie mniej niż 5.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).

Inwestycja będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

4 marca 2026 r. Kupujący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla Inwestycji.

Po Transakcji Kupujący dokona rozbioru Budynków oraz całości lub części Urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i uslug przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku, to czy Transakcja w zakresie w jakim dokona jej Sprzedający 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług, to Transakcja w zakresie w jakim dokona jej Sprzedający 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) – c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)  niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma miejsce, gdy

 i.       dana czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług – wyjątek dotyczy przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości;

ii.      gdy przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z zastrzeżeniem wyjątków, w tym m.in. sprzedaży nieruchomości;

iii.       dostawa jest dokonana między członkami grupy VAT (z zastrzeżeniem wyjątków).

Jeżeli sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakiej dokona jej Sprzedający 1, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku, to znaczy, że znajdzie do niej zastosowanie powyższe wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 nie będzie wówczas podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli zaś sprzedaż udziału Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w rezultacie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego będzie zobowiązany Kupujący.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedającym 1) umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. w działce zabudowanej budynkami i urządzeniami budowlanymi. Urządzenia budowlane nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, są trwale związane z gruntem. Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także sieci będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     dostawa przez Sprzedającego 1 udziału w Budynku mieszkalnym obejmującego 2/3 części tego budynku (wraz z przypadającym na tą część naniesienia udziałem w gruncie) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; dokonując sprzedaży udziału w Budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 części tego budynku, Sprzedający 1 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług

-     sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr G. w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     dostawa Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3, gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi urządzeń budowlanych (udziału w tych naniesieniach) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy;

-     jeśli Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych (wraz z przypadającym na te naniesienia udziałem w gruncie), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem – przy założeniu, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Takie stanowisko jest tylko w części prawidłowe.

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, w tej części sprzedaży, która dotyczy sprzedaży udziału w Budynku mieszkalnym, obejmującego 2/3 części tego budynku (wraz z udziałem w gruncie przypadającym na tą część Budynku), umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie znajdzie tu zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, w części dotyczącej sprzedaży udziału w Budynku mieszkalnym, obejmującego 2/3 części tego budynku (wraz z udziałem w gruncie przypadającym na tą część Budynku) sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ciężar zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie spoczywał na Kupującym.

Tym samym w tym zakresie Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z kolei jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług opisana transakcja, w tej części, która dotyczy sprzedaży udziału w Budynku usługowym, Budynku innym oraz w Budynku mieszkalnym w części 1/3, gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi urządzeń budowlanych (wraz z przypadającym na te naniesienia udziałem w gruncie), będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jeśli podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa w ww. części będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Jeśli zatem w tej części umowy sprzedaży, tj. w zakresie sprzedaży udziału w Budynku usługowym, Budynku innym oraz Budynku mieszkalnym w części 1/3, gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych (wraz z udziałem w gruncie), transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w podatku od towarów i usług), to w tym zakresie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji w tej części sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem w tym zakresie Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...)

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.