Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.221.2025.2.ASZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani − w odpowiedzi na wezwanie − 19 maja 2025 r.

Opis zdarzenia przyszłego

W najbliższych miesiącach planuje Pani wraz z mężem zakup swojego pierwszego mieszkania.

W (...) r. zmarł Pani ojciec, który posiadał małżeńską wspólność majątkową z Pani mamą. Wraz z mamą i dwojgiem przyrodniego rodzeństwa odziedziczyła Pani 1/8 w prawie do domu po części ojca. Pozostałe 4/8 należało już do mamy. Wtedy też rozpoczęła się trwająca (...) lat sprawa spadkowa. Poza majątkiem, ojciec pozostawił też znaczące długi, które solidarnie spłacała Pani wraz z mamą, natomiast przedstawicielki ustawowe przyrodniego rodzeństwa nie zamierzały jakkolwiek uczestniczyć w solidarnej spłacie. Finalnie w (...) r. doszło do aktu notarialnego i zniesienia współwłasności i przejęcia udziałów przyrodniego rodzeństwa przez Panią i przez Pani mamę (z uwzględnieniem spłaconych przez Panią i Pani mamę długów).

Obecnie posiada Pani 2/8, natomiast Pani mama 6/8 udziałów w domu jednorodzinnym. Nadmieniła Pani, iż zniesienie współwłasności było jedyną opcją do rozwiązania tej ciągnącej się latami i kosztującej wiele nerwów sprawy. Pani mąż nie posiada i nie posiadał udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Pytanie

Czy w związku z powyżej opisaną sytuacją przysługiwałoby Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego?

Stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, powinna Pani być zwolniona z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu pierwszego mieszkania. Finalnie, Pani udziały w domu jednorodzinnym, nabyte w rezultacie śmierci Pani ojca, nie przekraczają 50% (2/8).

Wskazała Pani, że obecne przepisy nie precyzują opisanej przez Panią kwestii. Prawo do udziału w posiadanej nieruchomości nabyła Pani w drodze dziedziczenia (1/8 w (...) r.) a następnie w drodze zniesienia współwłasności ((...) r.). Niemniej jednak zdarzeniem, które doprowadziło do konieczności zniesienia współwłasności i spłacenia przyrodniego rodzeństwa, była śmierć Pani ojca oraz fakt, że nie byli oni zainteresowani zachowaniem udziałów i zażądali spłaty. Nie była to transakcja wolnorynkowa, ale zdarzenie wynikające ze sprawy spadkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

W myśl art. 5 ust. 2 cyt. ustawy:

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 cyt. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w najbliższych miesiącach planuje Pani wraz z mężem zakup swojego pierwszego mieszkania. W (...) r. zmarł Pani ojciec, który posiadał małżeńską wspólność majątkową z Pani mamą. Wraz z mamą i dwojgiem przyrodniego rodzeństwa odziedziczyła Pani 1/8 w prawie do domu po części ojca. W (...) r. doszło do zniesienia współwłasności i przejęcia udziałów przyrodniego rodzeństwa przez Panią i przez Pani mamę. Obecnie posiada Pani 2/8, natomiast Pani mama 6/8 udziałów w domu jednorodzinnym.

Pani zdaniem, powinna Pani być zwolniona z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że w przypadku posiadania udziału m.in. w budynku mieszkalnym, zwolnienie z opodatkowania będzie miało miejsce, jeżeli udział ten nie przekroczy 50% i został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Jak sama Pani wskazała, prawo do udziału w posiadanej nieruchomości nabyła Pani w drodze dziedziczenia (1/8 w (...) r.) a następnie w drodze zniesienia współwłasności (1/8 w (...) r.).

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, zatem tej kwestii należy odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 ww.:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Zgodnie z art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Przedmiotem współwłasności jest jedna, określona rzecz ruchoma bądź nieruchoma, do której prawo własności posiadają przynajmniej dwie osoby. Każdy ze współwłaścicieli ma takie same uprawnienia względem całej rzeczy wspólnej. Przy korzystaniu z nich musi jednak liczyć się z prawami przysługującymi pozostałym współwłaścicielom. Żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje bowiem wyłączne prawo do wyodrębnionej części.

Z powyższego wynika więc jasno, że nabycie tytułem zniesienia współwłasności i nabycie tytułem dziedziczenia to dwa odrębne tytuły nabycia.

Jak wskazano powyżej, w przypadku kupującego, który posiadał/posiada udział w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału do wysokości 50% i wyłącznie tytułem dziedziczenia. Pani co prawda nabyła udział w prawie do domu w dopuszczalnej wysokości, tj. 2/8, jednakże nie tylko w wyniku spadku, ale także – jak Pani wskazuje − tytułem zniesienia współwłasności.

Tym samym, należy uznać, przy zakupie pierwszego mieszkania nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie spełnia Pani bowiem wymogu tytułu nabycia uprawniającego do zastosowania zwolnienia. Umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pani. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, tylko Pani może czerpać z wydanej interpretacji ochronę prawną. Interpretacja ta stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie powstania po Pani stronie skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do powyższego, jeżeli Pani mąż chciałby również otrzymać interpretację indywidualną, to powinien złożyć odrębny wniosek i uiścić wymaganą opłatę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.