Umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której planuje Pani zakup lokalu mieszkalnego nie może być objęta zwolnieniem, ani w całości, ani w części. Jak wynika z treści analizowanego przepisu, zwolnienie adresowane jest do umowy sprzedaży całej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) a nie do umowy sprzedaży udziału.
Podatniczka wraz z mężem, z którym ma wspólność majątkową, planuje zakup mieszkania z rynku wtórnego. Wartość nieruchomości to (…) zł. Część kwoty (…) zł jako wkład własny otrzyma w formie darowizny od rodziców, resztę (…) zł pokryje kredyt hipoteczny zaciągnięty wspólnie z mężem. Udziały we własności będą nierówne: 70% dla podatniczki, 30% dla męża. Mąż jest już właścicielem…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 czerwca 2026 r. (wpływ: 3 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w uzupełnieniu)
Wspólnie z mężem (mają Państwo wspólność majątkową) zamierza Pani zakupić nieruchomość, mieszkanie z rynku wtórnego. Nieruchomość jest warta (…) zł, z czego (…) zł jako wkład własny, otrzyma Pani drogą darowizny od swoich rodziców, a (…) zł to kwota kredytu, który zaciągnie Pani wspólnie z mężem. Takie finansowanie zakłada, że Państwa udziały we własności nie będą równe, około 70 do 30.
Pani mąż jest właścicielem gruntów rolnych z zabudowaniami gospodarczymi i budynkiem mieszkalnym, które nabył drogą darowizny, dlatego nie przysługuje mu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych. Pani nie posiada i nie posiadała praw do żadnej nieruchomości.
Pytanie
Czy przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (z 70% wartości nieruchomości)?
Pani stanowisko w sprawie przeformułowane w uzupełnieniu
Uważa Pani, że skoro nabywa większą część nieruchomości i jest to Pani pierwsza nabywana nieruchomość, to przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obliczanego proporcjonalnie od nabywanej przez Panią części nieruchomości. Sugeruję się Pani ostatnio opublikowanym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego: proporcjonalne zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy wspólnym zakupie nieruchomości – wyrok z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży tzw. „pierwszego mieszkania”, którego dotyczy Pani pytanie, uregulowane są w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątkiem jest nabycie tytułem dziedziczenia. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 %.
W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Ustawodawca jednoznacznie ten warunek wskazał w treści zwolnienia poprzez sformułowanie: „którym w dniu sprzedaży”.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że planuje Pani wraz z mężem zakupić nieruchomość – mieszkanie z rynku wtórnego. Mieszkanie jest warte (…) zł, z czego (…) zł jako wkład własny, otrzyma Pani drogą darowizny od swoich rodziców, pozostała kwota to kwota kredytu, który zaciągnie Pani wspólnie z mężem. Takie finansowanie zakłada, że Państwa udziały we własności nie będą równe, około 70 do 30. Pani mąż jest już właścicielem innej nieruchomości (budynku mieszkalnego), którą nabył drogą darowizny. Pani nie posiada i nie posiadała praw do żadnej nieruchomości.
Uważa Pani, że skoro nabywa większą część nieruchomości i jest to Pani pierwsza nabywana nieruchomość, to przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obliczanego proporcjonalnie od nabywanej przez Panią części nieruchomości.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje warunki, jakie mają być spełnione do zastosowania zwolnienia.
Jednym z warunków jest, by w wyniku umowy sprzedaży został nabyty cały lokal mieszkalny. Przepis brzmi bowiem, że: zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawodawca nie wskazał więc, że zwolnieniem ma być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w takim prawie. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.
Drugi warunek zwolnienia z opodatkowania to taki, że w przypadku, gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (w opisanej we wniosku sytuacji – Pani i mąż) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej mieszkania lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Ten warunek zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych wynikający z art. 9 pkt 17 ww. ustawy nie został spełniony w przypadku Państwa – obu kupujących. Co prawda dla Pani – jak wynika z opisu – będzie to pierwsza nieruchomość (pierwszy lokal mieszkalny) – nie posiada i nie posiadała Pani żadnej nieruchomości ani udziału w nieruchomości. Pani mąż, z którym planuje Pani zakup mieszkania – jak sama Pani wskazała – nie spełnia warunku zwolnienia z art. 9 pkt 17 ww. ustawy (posiada nieruchomość gruntową z zabudowaniami gospodarczymi i budynkiem mieszkalnym).
Zatem, umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której planuje Pani zakup lokalu mieszkalnego nie może być objęta zwolnieniem, ani w całości, ani w części. Jak wynika z treści analizowanego przepisu, zwolnienie adresowane jest do umowy sprzedaży całej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) a nie do umowy sprzedaży udziału. Zwolnienie to nie odnosi się do nabywcy lecz do czynności – do umowy sprzedaży, której przedmiot jest ściśle określony. Aby jednak takie zwolnienie mogło być zastosowane, wszyscy kupujący muszą spełniać warunki w nim określone. W opisanej sytuacji, ten warunek nie został spełniony w przypadku Pani męża.
Podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie zatem od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do przywołanego przez Panią orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego, wskazuję, że orzeczenia wydawane są w indywidualnych sprawach, a zatem orzeczenia te nie mogą być podstawą dla rozstrzygnięcia w Pani sprawie. Orzeczenia te dotyczą konkretnej sprawy podatnika osądzonej w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego. Zapoznałem się z sentencją oraz tezą powołanego przez Panią wyroku, jednak nie podzielam poglądu w nim wyrażonego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo