Nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym.
Podatniczka (osoba fizyczna) nabyła wraz z mężem od osoby prywatnej nieruchomość z budynkiem w stanie surowym zamkniętym. Budynek nie posiadał pozwolenia na użytkowanie ani zawiadomienia o zakończeniu budowy. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) został pobrany przez notariusza w wysokości 2%. Podatniczka wcześniej…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 31 maja 2026 r. oraz w piśmie z 1 czerwca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego doprecyzowany w uzupełnieniu
(…) 2026 r. wspólnie z mężem nabyła Pani od osoby prywatnej nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym – akt notarialny z (…) 2026 r., Rep. A nr (…). Podatek od czynności cywilnoprawnych został pobrany przez notariusza według stawki 2%.
Budynek posiada dziennik budowy, jednakże w momencie zakupu nieruchomość nie posiadała prawa do użytkowania ani informacji o zakończeniu budowy. Jednakże wykonywane są teraz pracę, aby otrzymać pozwolenia i móc zamieszkać. Państwo są osobami fizycznymi nabywającymi pierwszą nieruchomość mieszkalną.
Wcześniej przysługiwało Pani prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności budynku mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jednakże udział w nieruchomości mieszkalnej był niższy niż 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia, co zgodnie z ustawą nie wyłącza prawa do zwolnienia.
Pytanie przeformułowane w uzupełnieniu
Czy zakup opisanej we wniosku nieruchomości, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po Pani stronie? Czy będzie Pani mogła ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku w sytuacji gdy został pobrany on przez notariusza?
Pani stanowisko w sprawie przeformułowane w uzupełnieniu
Uważa Pani, że w związku z zakupem owej nieruchomości na cele mieszkalne dla Pani i Pani rodziny, należy się Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem może ubiegać się Pani o zwrot nadpłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest Pani osobą fizyczną, nabywającą pierwszą nieruchomość mieszkaniową. Zakupiona nieruchomość posiada cechy budynku mieszkalnego; został on zaprojektowany i realizowany jako budynek mieszkalny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Natomiast w myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży tzw. „pierwszego mieszkania”, którego dotyczy Pani pytanie, uregulowane są w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią:
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątkiem jest nabycie tytułem dziedziczenia. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 %.
W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Ustawodawca jednoznacznie ten warunek wskazał w treści zwolnienia poprzez sformułowanie: „którym w dniu sprzedaży”.
Z wniosku wynika, że nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym. Od nabycia ww. nieruchomości notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych. Budynek posiada dziennik budowy, jednakże w momencie zakupu nieruchomość nie posiadała prawa do użytkowania ani informacji o zakończeniu budowy. Obecnie wykonywane są pracę, aby otrzymać pozwolenia i móc zamieszkać. Są Państwo osobami fizycznymi nabywającymi pierwszą nieruchomość mieszkalną. Przed zakupem posiadała już Pani udział w innej nieruchomości mieszkalnej, który nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Uważa Pani, że w związku z zakupem nieruchomości przysługuje Pani prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem może ubiegać się Pani o zwrot nadpłaconego ww. podatku.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny, do którego należy sięgać w przypadku czynności opisanych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, dla potrzeb ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Mając na uwadze powyższe, zakup nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W sprawie będącej przedmiotem wniosku wskazała Pani, że na dzień zakupu nieruchomości, znajdujący się na niej budynek mieszkalny był w stanie surowym zamkniętym, tj. nie posiadał prawa do użytkowania oraz nie została złożona informacja (zawiadomienie) o zakończeniu budowy.
Skoro więc nie są spełnione warunki, o których mowa w Prawie budowalnym, to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Zatem jeżeli do dnia zawarcia umowy sprzedaży nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie budynku lub nie zostało złożone zawiadomienie zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe jest jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tym samym nabyty budynek na dzień sprzedaży nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia w świetle przepisów obowiązującego prawa użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zatem, nie mogła Pani skorzystać z ww. zwolnienia; tym samym nie będzie Pani mogła ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Organ interpretacyjny nie prowadzi postępowania dowodowego, zatem wydając tą interpretację opieramy się wyłącznie na opisie stanu faktycznego podanego we wniosku (dokumenty załączone do wniosku nie są przedmiotem analizy).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo