Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.257.2026.1.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

16 kwietnia 2025 r. wraz z XY, nabył Pan nieruchomość na podstawie aktu notarialnego. Przed dniem zawarcia aktu notarialnego oraz w dniu jego zawarcia nie przysługiwało Państwu prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w którymkolwiek z tych praw. Nie posiadali Państwo również żadnych udziałów w nieruchomościach mieszkalnych. Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobrał od Państwa kwotę (…) zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek został pobrany przez notariusza jako płatnika podatku przy czynności dokonanej w formie aktu notarialnego.

W Państwa ocenie, pobranie podatku było niezasadne, ponieważ spełniali Państwo warunki zwolnienia określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten obejmuje między innymi sprzedaż prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli kupującymi są osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw wymienionych w tym przepisie ani udział w tych prawach.

Przedmiotem nabycia była nieruchomość o charakterze mieszkalnym.

Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że część gruntu została oznaczona jako tereny mieszkalne, symbol B, oraz grunty orne, symbol RIVb. Dodatkowo, w dokumentacji widnieje oznaczenie rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych jako budynki mieszkalne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oznacza teren symbolem ML, czyli zabudowa letniskowa.

Oznaczenie to nie zmienia jednak faktycznego i ewidencyjnego charakteru budynku. Budynek pełni funkcję mieszkalną, jest przeznaczony do całorocznego użytkowania i został nabyty przez Państwa w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Istotne jest, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych odnosi się do nabycia prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez osoby fizyczne, które wcześniej nie posiadały wskazanych praw. Warunki osobowe po Państwa stronie zostały spełnione, a charakter nabytej nieruchomości przemawia za uznaniem jej za nieruchomość mieszkalną.

Pytanie

Czy w Pana przypadku, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek został pobrany słusznie?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych pobrany przez notariusza przy akcie notarialnym z 16 kwietnia 2025 r. nie został pobrany słusznie, ponieważ w sprawie spełnione zostały przesłanki zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przed nabyciem nieruchomości nie posiadał Pan prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani udziału w takich prawach. Nabyta nieruchomość ma charakter mieszkalny, co potwierdza między innymi oznaczenie użytku jako tereny mieszkalne B oraz zapis „Rodzaj wg KŚT: budynki mieszkalne”, dlatego oznaczenie terenu w miejscowym planie symbolem ML nie powinno samo w sobie wyłączać prawa do zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z treścią art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-        prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-        prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. udziału w prawach, nabytego w drodze dziedziczenia, nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.

W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dla możliwości objęcia zwolnieniem tej umowy sprzedaży.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu zdarzenia wynika, że 16 kwietnia 2025 r. wraz z XY, nabył Pan nieruchomość na podstawie aktu notarialnego. Przed dniem zawarcia aktu notarialnego oraz w dniu jego zawarcia nie przysługiwało Państwu prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w którymkolwiek z tych praw. Nie posiadali Państwo również żadnych udziałów w nieruchomościach mieszkalnych. Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobrał od Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotem nabycia była nieruchomość o charakterze mieszkalnym. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że część gruntu została oznaczona jako tereny mieszkalne, symbol B, oraz grunty orne, symbol RIVb. Dodatkowo, w dokumentacji widnieje oznaczenie rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych jako budynki mieszkalne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oznacza teren symbolem ML, czyli zabudowa letniskowa. Oznaczenie to nie zmienia jednak faktycznego i ewidencyjnego charakteru budynku. Budynek pełni funkcję mieszkalną, jest przeznaczony do całorocznego użytkowania i został nabyty przez Państwa w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ma Pan wątpliwości czy, mając na uwadze zwolnienie uregulowane w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek został słusznie pobrany.

Przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Jak wynika z powyższego, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc nabyty budynek został oznaczony jako budynek mieszkalny i jest przeznaczony do całorocznego użytkowania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny.

Zatem podatek od czynności cywilnoprawnych został pobrany przez płatnika (notariusza) nienależnie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem – została wydana wyłącznie dla Pana; nie dotyczy zatem Pani XY. Gdyby Pani XY chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.