Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.266.2026.2.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 22 czerwca 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. sp. z o. o. (Nabywca, Spółka)

NIP: (…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.A. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje.

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca, Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem przeważającej działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

A.A. (Sprzedający) jest współwłaścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych, położonych w miejscowości (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) składających się z działek numer:

-  1 o powierzchni (…) ha („Nieruchomość 1”);

-  2 o powierzchni (…) ha („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) z (…) 2010 r. sygn. akt (…) („Udział w prawie własności Nieruchomości”).

Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym i ma w Polsce stałe miejsce zamieszkania.

Nabywca planuje nabyć od Sprzedającego Udział w prawie własności Nieruchomości na warunkach i w okolicznościach opisanych w dalszej części wniosku.

W dalszej części wniosku Nabywca i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony”.

Informacje dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

(…) 2024 r. przed notariuszem W.P. Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, objętą aktem notarialnym Rep. A nr (…) („Umowa Przedwstępna”).

Stronami Umowy Przedwstępnej, obok Sprzedającego, są również inne osoby fizyczne – pozostali współwłaściciele Nieruchomości oraz właściciele nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością. Sprzedający oraz wskazane osoby fizyczne będą dalej łącznie określani jako „Sprzedający”, natomiast Nieruchomość wraz z gruntami sąsiednimi – jako „Przedmiot Sprzedaży”.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości, natomiast pozostali Sprzedający – do sprzedaży pozostałych udziałów w Nieruchomości oraz nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością, tak aby łącznie doszło do zbycia całego Przedmiotu Sprzedaży. Strony ustaliły odrębne ceny sprzedaży dla każdej z nieruchomości lub udziałów w Nieruchomości, zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Nabywca oraz Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

1) stan prawny i faktyczny Przedmiotu Sprzedaży, opisany w Umowie Przedwstępnej, nie ulegnie zmianie do chwili zawarcia Umów Przyrzeczonych, z wyjątkiem zmian wymaganych i określonych w Umowie Przedwstępnej lub uprzednio uzgodnionych przez strony Umowy Przedwstępnej;

2) oświadczenia Sprzedających są prawdziwe według stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umów Przyrzeczonych;

3) wyniki przeprowadzonego przez Nabywcę audytu stanu prawnego, audytu glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży będą – według oceny Nabywcy – satysfakcjonujące zgodnie z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, przez które rozumiane jest m.in. potwierdzenie przez (...) możliwości realizacji zamierzenia inwestycyjnego, tj. między innymi możliwe będzie zrealizowanie inwestycji polegającej na wybudowaniu (…) hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu sprzedaży („Inwestycja”);

4) nabyciu przez Spółkę w trybie bezprzetargowym nieruchomości, tj. działek o numerach ewidencyjnych (…), należących do Skarbu Państwa, które to działki wchodzą w skład terenu planowanej inwestycji;

5) uzyskaniu przez Nabywcę od właściwego organu, decyzji środowiskowej dot. uwarunkowań środowiskowych dla Inwestycji – na dzień złożenia tego wniosku Nabywca złożył już stosowny wniosek o jej wydanie;

6) przedstawienia Nabywcy prawomocnego orzeczenia w sprawie zasiedzenia działki o numerze ewidencyjnym (…), z uwzględnieniem że przedmiotowa działka będzie gotowa pod kątem prawnym i technicznym – według oceny Spółki – do nabycia razem z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład terenu planowanej Inwestycji;

7) uzyskaniu przez Nabywcę informacji, że Inwestycja posiadać będzie dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, w tym m.in. zapewniającą obsługę komunikacyjną Inwestycji dla samochodów ciężarowych (typu TIR) o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi napędowej co najmniej 11 ton;

8) uzyskaniu przez Nabywcę satysfakcjonujących warunków technicznego przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji i urządzeń z nimi związanych a kolidujących z planowaną Inwestycją;

9) zawarcia do (...) 2024 r. przez Nabywcę umów przedwstępnych z właścicielami nieruchomości o numerach (…) (na dzień złożenia wniosku umowy przedwstępne dotyczące wskazanych działek zostały już zawarte przez Nabywcę), które wraz z ww. działkami należącymi do Skarbu Państwa łącznie stanowić będą teren planowanej Inwestycji, oraz że wszyscy właściciele tych wymienionych nieruchomości zawrą umowy przyrzeczone;

10) Spółka nabędzie własność wszystkich nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych;

11) Sprzedający uzyskają indywidualne interpretacje podatkowe określające skutki dostawy nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej Inwestycji.

Jednocześnie zgodnie z Umową Przedwstępną, warunki wskazane w ww. pkt 1-10 zostały zastrzeżone na korzyść Nabywcy, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (i w takich okolicznościach warunek/warunki, których zrzekł się Nabywca będą uważane za spełnione).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej upoważniony jest do przeprowadzenia na swój wyłączny koszt, m.in. badań prawnych, środowiskowych oraz technicznych (badanie gleby, podglebia, wód gruntowych, itp. – „Audyty”).

W związku z uprawnieniem Nabywcy do przeprowadzenia Audytów, Sprzedający zobowiązali się do:

a) udostępnienia wszelkich posiadanych dokumentów, odnoszących się do Przedmiotu Sprzedaży lub w jakikolwiek sposób z nim związanych;

b) udzielenia pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Nabywcę, upoważniającego te osoby do uzyskania informacji i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia Audytów (zakres pełnomocnictwa poniżej). Pełnomocnictwo będzie zawierało zakaz dokonywania czynności prawnych i faktycznych w imieniu właściciela związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości oraz składania wniosków o wyłączenie z produkcji rolnej.

Zgodnie z zakresem pełnomocnictwa, o którym mowa pod ww. lit. b), Nabywca jest uprawniony do:

1) przeglądania księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz akt i dokumentów załączonych do ww. księgi wieczystej, jak też do przeglądania ksiąg wieczystych i akt oraz dokumentów załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla ww. Nieruchomości lub jakiejkolwiek części Nieruchomości, jak też do uzyskiwania lub sporządzania odpisów, kopii oraz fotokopii (w tym wykonania fotografii cyfrowych) wyżej wymienionych ksiąg wieczystych lub dokumentów (akt) dołączonych do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych oraz akt załączonych do tych ksiąg wieczystych;

2) uzyskiwania informacji z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie lokalizacji inwestycji celu publicznego;

3) uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

4) uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

5) uzyskiwania wszelkich informacji dotyczących dostępu Nieruchomości do drogi publicznej;

6) uzyskiwania wszelkich informacji dot. pochodzenia gleby znajdującej się na Nieruchomości, w tym również stanu zanieczyszczenia Nieruchomości, ewentualnych przeprowadzonych na terenie Nieruchomości remediacjach oraz osiągniętych w ich wyniku efektach ekologicznych, prowadzonych w tym zakresie postępowaniach administracyjnych, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska;

7) uzyskiwania wszelkich informacji zw. z występowaniem Nieruchomości na obszarze chronionym, w tym m.in zagrożonym wystąpieniem powodzi;

8) uzyskiwania wszelkich informacji dot. objęcia Nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania, w tym m.in. ewentualnym objęciem Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu;

9) uzyskiwania wszelkich informacji zw. z potencjalnym wystąpieniem Nieruchomości na terenie górniczym, w tym zw. z ustaleniem czy na obszarze Nieruchomości występują jakiekolwiek kopaliny;

10) uzyskiwania wszelkich informacji w zakresie ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie ochrony przyrodniczej, w tym m.in. w strefie rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego lub obszaru Natura 2000, jak również uzyskiwania informacji czy na terenie Nieruchomości znajduje się jakikolwiek pomnik przyrody, stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny lub zespół przyrodniczo-krajobrazowy;

11) uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie rewitalizacji, na obszarze zdegradowanym lub na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;

12) uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością, ewentualnych roszczeń o zwrot Nieruchomości, ustanowienie użytkowania wieczystego, prawidłowości jej nabycia;

13) przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących Nieruchomości zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania lub sporządzania wszelkich kopii, fotokopii (w tym wykonywania fotografii cyfrowych), odpisów i wypisów z tych akt;

14) uzyskiwania informacji o Nieruchomości w (...);

15) uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

16) uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości podatkowych oraz braku zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

17) podejmowanie wszelkich działań celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia na Nieruchomości, w tym do dokonywania wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią otrzymanie tej decyzji, uzgodnień, postanowień i opinii zgodnie z obowiązującym Prawem ochrony środowiska, ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku oraz Kodeksem postępowania administracyjnego, w tym również do złożenia we właściwym urzędzie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia, występowania przed urzędami, instytucjami, władzami RP wszystkich instancji, a także podmiotami gospodarczymi, dostawcami mediów i osobami fizycznymi, odbioru dokumentacji dot. inwestycji z urzędu w celu jej uzupełnienia, składania i odbioru pism, wniosków i dokumentów z tym związanych, a także do dokonywania wszelkich czynności, jakie w tym celu okażą się konieczne;

18) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

19) uzyskiwania decyzji administracyjnych, m.in. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów położonych na Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji;

20) dokonywania badań gruntu i odwiertów w celu weryfikacji czy na Nieruchomości możliwe będzie zrealizowanie zamierzenia inwestycyjnego;

21) uzyskiwania map do celów projektowych;

22) dysponowania Nieruchomością w celu wykonania niniejszego pełnomocnictwa, w tym uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych.

Opisane wyżej pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń i innych dokumentów, przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Jednocześnie pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu właściciela Nieruchomości zobowiązań finansowych, nie upoważnia do dokonywania czynności prawnych i faktycznych związanych ze scalaniem lub podziałem Nieruchomości, nie upoważnia do składania wniosków o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający zobowiązał się należycie współpracować z Nabywcą w odniesieniu do wszystkich kwestii związanych z Audytami, w szczególności Sprzedający odpowie, w zakresie swojej wiedzy, na pytania otrzymane od Nabywcy oraz w miarę możliwości przekaże posiadaną dokumentację.

Sprzedający i Nabywca uzgodnili w Umowie Przedwstępnej, iż w dniu jej zawarcia Sprzedający udzieli Nabywcy zgody na dysponowanie Przedmiotem sprzedaży, dla celów prowadzonych przez Nabywcę Audytów, tj. na potrzeby składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że na Nieruchomości możliwa będzie realizacja Inwestycji, z zastrzeżeniem, że koszty ww. działań ponosić będzie Nabywca.

Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości oraz pozostałych opisanych wyżej nieruchomościach wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji – Inwestycję (tj. budowę (…) hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży). Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej sprzedaży w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej od tego podatku.

Informacje dotyczące Nieruchomości.

Nieruchomość objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z (…) r., poz. (…) (dalej „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość 1 położona jest na ternie oznaczonym symbolem „3UP” (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów) oraz w liniach rozgraniczających tereny drogi publicznej klasy drogi zbiorczej (symbol: „1KDZ”), natomiast Nieruchomość 2 położona jest na ternie oznaczonym symbolem „3UP” (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość 1 stanowi grunt orny, grunt pod rowem natomiast Nieruchomość 2 stanowi grunt orny, grunt po rowem, rolny grunt zadrzewiony i zakrzewiony oraz łąkę trwałą. Nieruchomość jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nieruchomość jest terenem zmeliorowanym, na którym w ziemi znajdują się rury drenażowe (rurociągi drenarskie), a na Nieruchomości 2 ponadto znajduje się rów melioracyjny (dalej „Budowle”), które stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i które zostały wybudowane wiele lat temu (a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej) i służą do odprowadzania wody z terenu Nieruchomości.

Sprzedający nie posiada wiedzy, kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych rur drenażowych, gdyż Budowle te zostały wybudowane oraz były używane już przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów (wydatków) na Budowle, w szczególności nie ponosił żadnych nakładów (wydatków) na Budowle w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą.

Przez „Udział w prawie własności Budowli” rozumie się udział Sprzedającego w prawie własności Budowli jako części składowych Nieruchomości, objętych współwłasnością w takim samym ułamku jak Nieruchomość.

Okoliczności związane z wykorzystaniem Nieruchomości.

Na Nieruchomości Sprzedający nie prowadzi obecnie ani nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej. Od momentu nabycia Nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego Sprzedającego i nie była wykorzystywana do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość w sposób typowy dla gruntów rolnych – prowadzi na niej drobne uprawy. Uzyskiwane plony są przeznaczane na potrzeby własne gospodarstwa domowego. Uzyskiwane plony nigdy nie były przedmiotem sprzedaży.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Sprzedający nie ponosił nakładów na Nieruchomość. W odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych inwestycji.

Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę tego planu w odniesieniu do Nieruchomości, nie inicjował ani nie uczestniczył w procedurach planistycznych dotyczących Nieruchomości. Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

Sprzedający nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości. Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

Sprzedający nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający w przeszłości dokonał zbycia gruntu zabudowanego budynkami – przy czym z tytułu tej sprzedaży Sprzedający nie odprowadzał podatku od towarów i usług (traktował sprzedaż jako rozporządzenie majątkiem prywatnym).

Sprzedający jest właścicielem również innych nieruchomości (gruntów) nabytych w drodze spadku. W odniesieniu do tych nieruchomości Sprzedający nie podejmuje działań zmierzających do ich sprzedaży ani działań ukierunkowanych na pozyskanie potencjalnych nabywców. Jednocześnie Sprzedający nie wyklucza możliwości dokonania ich zbycia w przyszłości.

Sprzedający nie szukał nabywców dla Nieruchomości, Spółka jak i poprzedni potencjalny nabywca zgłosili się sami.

Sprzedający nie podejmował i nie będzie podejmował w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość Nieruchomości.

Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Sprzedającego na cele prywatne.

Opis umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zawartej w przeszłości z (…).

W przeszłości Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości z podmiotem trzecim – spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „Podmiot Trzeci”).

Podmiot Trzeci oraz Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Y., będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „Z”), zawarli umowę, na podstawie której Z nabył prawa i wierzytelności oraz przejął zobowiązania z ww. umowy przedwstępnej. Planowane było, iż w wykonaniu ww. umowy przedwstępnej Z oraz Sprzedający zawrą (przyrzeczoną) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Udział w prawie własności Nieruchomości na rzecz Z. Następnie Z, po nabyciu również pozostałych udziałów w Nieruchomości, planowała wybudować na Nieruchomości oraz sąsiadujących i pobliskich nieruchomościach, niebędących własnością Sprzedającego, inwestycję w postaci (...). Zgodnie z ww. umową przedwstępną umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości miała zostać zawarta po spełnieniu się w szczególności następujących warunków, przy czym warunki te zastrzeżone były na korzyść Z (tzn. Z mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregokolwiek z tych warunków):

1) uzyskaniu przez Z satysfakcjonujących warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej,

2) uzyskaniu przez Z na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji – pozwoleń wodnoprawnych, niezbędnych dla celów realizacji inwestycji na obszarze inwestycji,

3) uzyskaniu przez Z zgody od właściwego organu na zjazd i dojazd z/do drogi publicznej do obszaru inwestycji, który zapewni w przyszłości obsługę komunikacyjną (samochodową, w tym dla samochodów ciężarowych typu TIR), na warunkach satysfakcjonujących Z,

4) nabyciu przez Z wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru inwestycji, bądź też uzyskaniu przez Z nieodwołalnych pełnomocnictw od obecnych właścicieli tych nieruchomości do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży w wykonaniu umów przedwstępnych,

5) uzyskaniu przez Z na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na obszarze inwestycji lub, w przypadku braku konieczności uzyskania decyzji w tym zakresie, dokonania przez Nabywcę kompletnego zgłoszenia wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanego do właściwego organu administracyjnego.

Dodatkowym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości było uzyskanie przez Z oraz Sprzedającego interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości (opisanej poniżej). Przed transakcją Z planowała również uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji (decyzja ta mogła zostać wydana na rzecz Podmiotu Trzeciego, a następnie przeniesiona na Z w trybie administracyjnym).

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający udzielił osobom fizycznym wskazanym przez Podmiot Trzeci prawa do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych na rzecz Z, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. Sprzedający zobowiązał się w umowie przedwstępnej do udzielenia na żądanie Z pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości oddali Z Nieruchomość na czas określony do (...) 2023 roku, do bezpłatnego używania, a Z Nieruchomość do bezpłatnego używania przyjęła (umowa użyczenia). Zgodnie z ww. umową Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zezwolili Z na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie w szczególności:

1) występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

2) składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

3) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

4) składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na Nieruchomości, jak również, dokonywania zgłoszeń wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanych do właściwych organów administracyjnych.

Sprzedający oraz Z wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o interpretację indywidualną, w odpowiedzi na który została wydana interpretacja indywidualna z (…) 2023 roku (nr (…)).

Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości pomiędzy Z a Sprzedającym.

W przypadku gdy Organ uzna, że Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli działa jako podatnik podatku od towarów i usług oraz że sprzedaż ta podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, Sprzedający i Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ww. ustawy. Oświadczenie to zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym obejmującym umowę przenoszącą własność.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Według art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Reasumując, w przypadku uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, jako jej częściami składowymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgonie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) zamierza zawrzeć z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że dostawa Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli – w związku z brakiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.