Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.293.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 9 lipca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (...)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan MS (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest osoba prawna (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej oraz zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest użytkownikiem nieruchomości położonej w województwie (...), powiecie (...) miasto, Gminie (...), w miejscowości (...), stanowiącej działkę o numerze (...), obszaru dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) (dalej: „Nieruchomość”). Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z (...) r.

Nieruchomość stanowi były nasyp kolejowy (dalej: „Nasyp Kolejowy”), którego rozbiórka objęta jest wydaną z wniosku Sprzedającego ostateczną i prawomocną decyzją Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę Nasypu Kolejowego znajdującego się na Nieruchomości (dalej: „Decyzja o Rozbiórce”). Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Nasypu Kolejowego.

Sprzedający, w odniesieniu do Nieruchomości, uzyskał ponadto w szczególności:

1) ostateczną i prawomocną decyzję Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów z siedzibą w (…) o wyrażeniu zgody na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu zwykłego z ul. (…) na Nieruchomość (dalej: „Decyzja Zjazd”) oraz

2) ostateczną i prawomocną decyzję Prezydenta Miasta (…) zezwalającą na usunięcie drzew na terenie Nieruchomości (dalej: „Decyzja Drzewa”), której przedmiot został przez Sprzedającego w przeważającej części wykonany.

Nieruchomość podlega ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Miasta (…) i znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami i opisami:

1) MW/P.G – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oraz

2) KD – tereny dróg publicznych.

(…) r. Kupujący oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający oraz Spółka zobowiązali się zawrzeć umowę (dalej: „Warunkowa Umowa Sprzedaży”), na mocy której Sprzedający sprzeda Spółce:

1) prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz

2) autorskie prawa majątkowe oraz prawa zależne do utworów (koncepcji, dokumentacji projektowej obejmującej projekt rozbiórki Nasypu Kolejowego, zatwierdzony Decyzją o Rozbiórce) wraz z własnością egzemplarzy tych utworów (dalej łącznie: „Prawa Autorskie”).

Sprzedający w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, w szczególności:

1) udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji (dalej: „Decyzja PnB”) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej: „Inwestycja”),

2) udzielił Kupującemu oraz osobie fizycznej wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do dokonywania w imieniu Sprzedającego wszelkich czynności faktycznych i prawnych opisanych powyżej w punkcie 1, a związanych z przygotowaniem i prowadzeniem na Nieruchomości procesu budowlanego, reprezentowania Sprzedającego wobec wszelkich organów administracji rządowej i samorządowej, sądów, osób fizycznych i prawnych w zakresie związanym z uzyskaniem wszelkich postanowień i decyzji w powyższym zakresie, przy czym przez proces budowlany, o którym mowa powyżej (do którego Kupujący jest uprawniony) należy rozumieć etapy uzyskiwania zgód, pozwoleń, dokumentów i dokumentacji, jednakże z wyłączeniem rozpoczęcia faktycznych czynności budowlanych w postaci rozbiórki, budowy i innych prac, do których wykonania Kupujący uprawniony będzie dopiero po dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i wydania Nieruchomości,

3) wyraził zgodę, w okresie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, na wstęp na teren Nieruchomości przedstawicieli Kupującego oraz podmiotów współpracujących z Kupującym przy przygotowaniu Inwestycji, wyłącznie w celu dokonywania badań i odwiertów, pobierania próbek, dokonywania pomiarów,

4) zobowiązał się wspierać Kupującego we wszystkich działaniach w zakresie określonym w pkt 1.

5) zobowiązał się udzielić w Warunkowej Umowie Sprzedaży pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego jako adresata Decyzji o Rozbiórce przy rozpoczęciu, realizacji i zakończeniu prac objętych Decyzją o Rozbiórce, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży oświadczył, że Przedwstępną Umowę Sprzedaży nie zawiera w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Na dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Kupujący oraz Sprzedający byli zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce. Na moment zawierania Warunkowej Umowy Sprzedaży oraz umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Kupującego, Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Do dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jak i do dnia złożenia wniosku Sprzedający nie wprowadził Nieruchomości do majątku trwałego swojego przedsiębiorstwa, lecz na dzień zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży i umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Kupującego, Nieruchomość będzie stanowić majątek trwały przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłączenie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Kupujący na terenie Nieruchomości planuje zrealizować Inwestycję z przeznaczeniem na sprzedaż wybudowanych lokali na rzecz podmiotów trzecich.

Od momentu oddania Nasypu Kolejowego po raz pierwszy do użytkowania do dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży upłynął okres ponad 2 lat. Nasyp Kolejowy zostanie rozebrany przez Kupującego dopiero po zawarciu umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że na dzień transakcji (tak jak i obecnie) Nasyp Kolejowy znajdujący się na Nieruchomości, będzie spełniał (i spełnia) definicję budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Rozbiórka Nasypu Kolejowego nie rozpocznie się przed dostawą Nieruchomości.

Z uwagi na zakres tej interpretacji przywołano powyżej tę część z Państwa uzupełnienia, która odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – jeżeli Kupujący oraz Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – jeżeli Kupujący oraz Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 omawianej ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem jest nieruchomość (lub udział w nieruchomości).

W związku z powyższym transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – jeżeli Kupujący oraz Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami – Nasyp Kolejowy („Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.458.2025.3.DK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

- dostawa opisanej we wniosku budowli (Nasypu Kolejowego), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; ze zwolnienia od podatku będzie korzystała również dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), na której posadowiona jest ww. budowla (Nasyp Kolejowy), na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług,

- w sytuacji, gdy Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa budowli (Nasypu Kolejowego) wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego działki nr (…)), na którym posadowiona jest ww. budowla (w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.458.2025.3.DK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.