Małżeństwo planuje zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym, finansowany środkami ze sprzedaży działki z nieukończonym budynkiem w stanie surowym zamkniętym. Budynek nie miał pozwolenia na użytkowanie, odbioru technicznego i nie nadawał się do zamieszkania. Para nigdy…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W najbliższym czasie wraz z żoną planuje Pan zakup mieszkania na rynku wtórnym. Będzie to Państwa pierwsza nieruchomość, w której można zamieszkać. Pieniądze na zakup mieszkania posiadają Państwo ze sprzedaży działki z zaczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który to budynek jest w stanie surowym zamkniętym. Nie został oddany do użytkowania i nie nadawał się do zamieszkania. Sprzedaż nastąpiła (...) r., repetytorium A nr (...).
(...) r. zakupili Państwo działkę nr (...) o pow. (...) ha, położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), repetytorium A nr (...). Budowa została rozpoczęta w (...) r. i do dzisiaj nie została ukończona. Na tym etapie budowy budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego gotowego do zamieszkania, ponieważ jego stan uniemożliwia jego normalne i bezpieczne użytkowanie. Nie posiada odbioru technicznego i nie były podjęte żadne działania w tym celu.
Zarówno Pan jak i Pańska żona nie posiadają i nigdy nie posiadali Państwo prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.
Pytanie
Czy przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, spełnia Pan wszystkie warunki do zwolnienia Pana z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym zgodnie z art. 9 pkt 17 ww. ustawy, ponieważ wraz z żoną nie posiadali Państwo i nie posiadają nieruchomości mieszkalnych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Pieniądze na zakup posiadają Państwo ze sprzedaży działki z zaczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który to budynek jest w stanie surowym zamkniętym nie nadającym się do zamieszkania.
Sprzedany budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ponieważ nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie, nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy zgodnie z prawem budowlanym; budynek nie posiada odbioru technicznego i nie były podjęte żadne działania w tym celu.
W Pana ocenie posiadanie działki na własność, na której znajduje się wyłącznie budynek, w którym nie można zamieszkać, tj. w stanie surowym zamkniętym, który nie został oddany do użytkowania, a który de facto Państwo sprzedali, nie można uznać, że posiadali Państwo dom jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. taki o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z treścią art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w (...) r. zakupił Pan wraz z żoną działkę, na której w (...) r. została rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, która nie została ukończona. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w (...) r. Na dzień sprzedaży ww. budynek nie został oddany do użytkowania i nie nadawał się do zamieszkania. Nie posiadł odbioru technicznego i nie były podjęte żadne działania w tym celu. Poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje zarówno Panu, jak i Pana żonie prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udział w tych prawach. Planuje Pan wraz z żoną zakup mieszkania na rynku wtórnym za środki uzyskane ze sprzedaży działki z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Ma Pan wątpliwości czy planowany zakup mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z z 2025 r. poz. 418).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Stosownie do art. 56 ust. 1-2 cyt. ustawy:
Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:
2) Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
- o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.
Przepisy ust. 1 stosuje się również w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych.
Niezajęcie stanowiska przez organy, wymienione w ust. 1, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
W myśl art. 59 ust. 1 i 2 Prawo budowlane:
Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.
Organ nadzoru budowlanego może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek - posadowiony na nieruchomości, której był Pan wraz z żoną właścicielem - nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy jest to budynek, który nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, nie posiadał odbioru technicznego.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Wskazał też Pan, że poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje ani Panu, ani Pana żonie prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udział w tych prawach.
Zatem, jeżeli w przeszłości posiadali Państwo wyłącznie nieruchomości z nieukończoną budową domu, w którym nie można było - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, to nie można uznać, że posiadali Państwo budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
Tym samym, przy zawieraniu przez Pana w przyszłości umowy sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego będzie miał Pan prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Jeżeli Pana żona chciałaby uzyskać interpretację dla siebie powinna w tym celu złożyć odrębny wniosek.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo