Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.313.2025.4.BZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 lipca 2025 r. (wpływ: 28 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan E.G. („Sprzedający, Zbywca”)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka Akcyjna („Nabywca”, „Kupujący”)

NIP: (...)

Opis zdarzenia przyszłego

E.G. (dalej; „Sprzedający") oraz A. S.A. (dalej „Nabywca", Zainteresowany”). Sprzedający oraz Nabywca określani będą dalej łącznie jako: „Zainteresowani”. Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym (nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce) i na moment składania wniosku nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający zamierza dokonać dostawy (dalej „Transakcja”) na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości, znajdującej się w jego majątku odrębnym:

- 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę numer (…), objętej KW nr (…), położonej w (…) przy ul. (…), którą Sprzedający nabył w 2000 r., zabudowanej budynkiem niemieszkalnym (dalej" "Nieruchomość").

Sprzedający jest wspólnikiem spółki (…) spółka jawna (dalej: „Spółka jawna"). Spółka jawna prowadziła działalność gospodarczą na Nieruchomości od daty jej powstania tj. od 2001 r.

Na Nieruchomości od momentu jej zakupu znajduje się budynek biurowy oraz budynek magazynowy. Ponadto w latach (...) na Nieruchomości powstały naniesienia w postaci budynku niemieszkalnego (hali produkcyjno-magazynowej).

Przedmiotowy budynek niemieszkalny (hala produkcyjno-magazynowa) został wybudowany przez spółkę cywilną, która była poprzednikiem prawnym Spółki jawnej (przekształcenie spółki cywilnej w Spółkę jawną nastąpiło w roku 2001. Wspólnikiem spółki cywilnej, której następcą prawnym jest Spółka jawna, był również Sprzedający. Hala produkcyjno-magazynowa była użytkowana od 2001 r. przez Spółkę jawną.

Obecnie na Nieruchomości, poza wskazanym budynkiem biurowym oraz budynkiem niemieszkalnym (halą produkcyjno-magazynową), znajdują się jeszcze: utwardzony plac (wykorzystywany do parkowania samochodów) oraz chodnik, które stanowią budowle w znaczeniu Prawa budowlanego. Każdy z obiektów jest użytkowany od ponad 2 lat, i na żaden z obiektów w ostatnich 2 latach nie ponoszono nakładów, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Wskazana hala produkcyjno-magazynowa postawiona jest na fundamencie i przed sprzedażą Nieruchomości będzie od niego oddzielona i przeniesiona w inne miejsce bez uszczerbku dla jej funkcjonalności. Z kolei fundamenty i posadzka, które znajdowały się pod halą (stanowiące budowle w znaczeniu Prawa budowlanego) pozostaną na Nieruchomości.

W latach (...) Spółka jawna ponosiła również nakłady na przedmiotową halę produkcyjno-magazynową, utwardzała grunt, wybudowała drogi dojazdowe. W ostatnich 2 latach Spółka jawna (ani Sprzedający) nie ponosili na halę produkcyjno-magazynową nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani w związku z nabyciem Nieruchomości, ani w związku z wybudowaniem czy ulepszeniem hali produkcyjno-magazynowej. Sprzedający nie ponosił także osobiście wydatków na wybudowanie hali produkcyjno-magazynowej ani na jej ulepszenie.

Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami nie została nigdy skutecznie wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki jawnej.

Na Nieruchomości ustanowiono hipoteki łączne zabezpieczające: (...).

Część Nieruchomości jest przedmiotem umowy najmu zawartej w 2009 r. Ponadto dwa lokale znajdujące się w budynku położonym na Nieruchomości jak również znajdujący się na Nieruchomości magazyn o pow. około (...) m² stanowią przedmiot umowy najmu zawartej w (...) r.

Teren Nieruchomości nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości została wydana decyzja Burmistrza Miasta (…) o warunkach zabudowy nr (…) zezwalająca na zabudowę usługową, produkcyjno-magazynową.

Planowana Transakcja dotycząca zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego będzie składać się z 2 etapów:

1 etap – umowa przedwstępna sprzedaży warunkowej zawarta w (...) 2025 r., w której określono warunki sprzedaży oraz harmonogram płatności zadatku oraz pozostałej ceny sprzedaży. Płatność zadatku przez Nabywcę nastąpi po ustaleniu statusu Sprzedającego na gruncie regulacji podatku od towarów i usług w drodze wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

2 etap – umowa przyrzeczona, w której zostanie przeniesiona własność Nieruchomości oraz zapłata pozostałej części ceny. Umowa przyrzeczona nie została jeszcze zawarta i nie zostanie zawarta przed wydaniem interpretacji indywidualnej, o którą wnioskują Zainteresowani.

Sprzedający wyraził w umowie przedwstępnej zgodę na:

- dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym w szczególności lecz nie wyłącznie w zakresie niezbędnym do wykonania wszelkich prac projektowych, sprawdzeń i analiz, dokonania niezbędnych uzgodnień i pozyskania decyzji lub uchwał, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na rozbiórkę, a także wymaganych decyzji o lokalizacji zjazdów, uzgodnień sposobu zmiany planowanego zagospodarowania Nieruchomości;

- zgody na wykonywanie na terenie Nieruchomości wszelkich koniecznych badań geologicznych i technicznych;

- zgody na występowanie przez Nabywcę do gestorów wszelkich mediów, w tym o wydanie lub przeniesienie na Nabywcę warunków technicznych;

- zgodny na dokonywanie czynności wznowienia granic, scalania lub podziałów geodezyjnych Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa Nabywcy oraz wskazanemu pracownikowi Nabywcy do:

- występowania w imieniu mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami władzy, administracji państwowej i samorządowej, urzędami we wszystkich sprawach związanych z wystąpieniem do gestorów wszelkich mediów, w tym w szczególności: energii elektrycznej, wody i kanalizacji, sieci ciepłowniczej, gazowej, melioracji, teletechnicznej o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów do powyżej opisanej Nieruchomości i uzyskania zaświadczeń o zapewnieniu dostawy do nich mediów;

- przeprowadzania wszelkich postępowań w zakresie dokonywania inwentaryzacji geodezyjnej i wznowienia granic Nieruchomości oraz dokonywania scaleń lub podziału tych nieruchomości;

- przeprowadzenia wszelkich postępowań, o których mowa powyżej;

- występowania w imieniu mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi, prawnymi, organami władzy, administracji państwowej i samorządowej, urzędami we wszystkich sprawach i pozyskaniem niezbędnych uzgodnień związanych z pozyskaniem decyzji lub zagospodarowania nieruchomości, decyzji w przedmiocie decyzji środowiskowych, decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeń budowlanych, decyzji lub innych rozstrzygnięć w przedmiocie scalenia lub podziału powyżej wskazanych nieruchomości;

- składania w imieniu mocodawcy wszelkich wniosków, podań, oświadczeń oraz składania i odbioru wszelkich dokumentów, w tym decyzji, postanowień, zawiadomień lub innych związanych z wykonaniem czynności objętych udzielonym w niniejszym akcie notarialnym umocowaniem.

Należy wskazać, iż Transakcji przedstawionej we wniosku towarzyszyć będą także inne transakcje sprzedaży nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na rzecz tego samego Nabywcy realizowane przez drugiego współwłaściciela Nieruchomości, przez Sprzedającego i jego małżonkę jak również Spółkę jawną. Wszystkie transakcje zostaną objęte jednym aktem notarialnym gdyż z perspektywy Nabywcy przydatność gospodarczą ma jedynie całościowe nabycie Nieruchomości (tj. 100% udziałów) oraz nieruchomości sąsiadujących. Żadna jednak z tych dodatkowych transakcji nie jest przedmiotem tego wniosku.

Ze względu na położenie na Nieruchomości wskazanych budynków i budowli, w przypadku uznania przez Organ, iż Sprzedający działa dla celów dostawy Nieruchomości jak podatnik podatku od towarów i usług, Sprzedający dokona rejestracji dla celów podatku od towarów i usług, a następnie w umowie przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości, ewentualnie w aneksie do umowy przedwstępnej zawieranym w formie aktu notarialnego, Zbywca (występując już jako czynny podatnik podatku od towarów i usług) i Nabywca złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług które przysługuje na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do Nieruchomości.

Nabywca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości pod inwestycję mieszkaniową (dalej: „Inwestycja"). Nabywca planuje wybudować na Nieruchomości Inwestycję, a następnie wyodrębnić lokale i sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nabywca nie wyklucza, iż w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej skorzysta z uprawnienia wynikającego ze zgód udzielonych przez Sprzedającego (opisanych szczegółowo powyżej) i w oparciu o pełnomocnictwa (opisane szczegółowo powyżej) dokona podziału Nieruchomości na (...) działki (przy czym na każdej działce po podziale pozostaną naniesienia w postaci budynku lub budowli). W przypadku dokonania podziału, przedmiotem Transakcji będzie niezmiennie 1/2 udziału w powstałych z podziału Nieruchomości działkach.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży, brak jest naniesień stanowiących ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) oraz, że hala produkcyjno-magazynowa, która ma być „oddzielona od fundamentu", nie będzie przedmiotem sprzedaży; Spółka jawna przeniesie ją w inne miejsce i będzie prowadzić w niej nadal działalność gospodarczą.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych doprecyzowane w uzupełnieniu

Państwa zdaniem, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym). Zatem w sytuacji, gdy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przedmiot umowy sprzedaży nie stanowi dostawy towarów czy usług – czynność ta w tej części nie podlega wyłączeniu z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) zamierza z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Kupującym) zawrzeć umowę sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej wraz z naniesieniami w postaci budynków i budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: (…) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

- transakcja sprzedaży budynków i budowli, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

- Sprzedający dokona rejestracji dla celów podatku od towarów i usług, a następnie w umowie przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości ewentualnie w aneksie do umowy przedwstępnej zawieranym w formie aktu notarialnego Sprzedający (występując już jako czynny podatnicy podatku od towarów i usług) i Nabywca (zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług) złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług;

- zatem w związku z rezygnacją ze zwolnienia dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr (...) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku;

- z uwagi na to, że dostawa budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, sprzedaż gruntu (udziału w działce nr (…)), na którym posadowione są budynki i budowle również nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, lecz opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan E.G. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.