Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.329.2026.4.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 sierpnia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

V. S.A. („Kupujący”, „Spółka”)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.A. („Sprzedający”)

NIP: (…)

3. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B. („Sprzedająca”)

NIP: (…)

Opis stanu faktycznego

Celem wniosku jest określenie skutków podatkowych sprzedaży przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) – działki ewidencyjne nr 1 i nr 2 o łącznej powierzchni (…) ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

A.A. i B.B. (dalej jako: „Sprzedający”) wskazują, że na podstawie umów darowizn zawartych w (…) r. (w części) oraz (…) r. (ostatecznie w całości) byli właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość ta służyła im do celów mieszkalnych, w przeszłości również do działalności rolniczej. W okresie dwóch lat przed sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie ponosili nakładów na jej ulepszenie, przekraczających 30% jej wartości początkowej.

Sprzedający uczestniczyli w procesie przygotowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość (dalej: MPZP). Miało to na celu wprowadzenie jak najkorzystniejszych zapisów w MPZP, z punktu widzenia możliwości sprzedaży Nieruchomości i uzyskania jak najwyższej ceny, tj. zapewnienia jak największej atrakcyjności Nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Sprzedający zawarli umowę z podmiotem świadczącym profesjonalne usługi związane z udziałem w opracowywaniu planów miejscowych. W tym zakresie wykonano koncepcję i chłonność zabudowy na podstawie zapisów projektu MPZP oraz monitorowano przebieg procesu uzgadniania MPZP. Ponadto poprzez pełnomocnika złożono wnioski do projektu MPZP. Jeden z nich, który dotyczył realizacji usług na obszarze Nieruchomości został uwzględniony w przyjętym MPZP. Ponadto składano uwagi do projektu planu ogólnego. Sprzedający poprzez pełnomocnika brali również udział w debacie publicznej związanej z opracowaniem MPZP.

Sprzedający wskazują ponadto, że:

·    zawarli z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa na obsługę procesu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz sprzedaży Nieruchomości;

·    ofertę sprzedaży Nieruchomości Kupujący otrzymał od profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie bezpośrednio od Sprzedających;

·    zawarli umowę z kancelarią prawną, której przedmiotem jest obsługa prawna w relacjach z Kupującym;

·    udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do pozyskania dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości;

·    przed zawarciem umowy sprzedaży dokonali rejestracji jako czynni podatnicy VAT; w zgłoszeniach rejestracyjnych VAT-R, w części C.1. „Okoliczności określające obowiązek podatkowy” zaznaczono poz. 34 „podatnik rezygnuje (zrezygnował) ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy”.

Zainteresowani wskazują, że (…) roku Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienił przeznaczenie Nieruchomości na przeznaczenie podstawowe – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i przeznaczenie uzupełniające – usługi.

(…) r. Sprzedający zawarli umowę w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości z V. S.A. (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”). W umowie wskazano, że Sprzedający w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości są podatnikami podatku od towarów i usług. W umowie strony złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a następie ich sprzedaży, tj. zamierza wykorzystywać przedmiot nabycia do własnej działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Spółka na moment transakcji posiadała status czynnego podatnika VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na działce 1 znajdują się następujące budynki:

1) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²,

2) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy (…) m²,

3) budynek o 1 kondygnacji i powierzchni zabudowy (…) m²,

4) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²,

5) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²,

6) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m².

Na działce nr 2 nie znajdują się żadne budynki.

Dodatkowo na obu działkach znajduje się wspólne ogrodzenie otaczające łącznie obie działki.

Jedynie naniesienia stanowią w świetle Prawa Budowlanego ww. budynki. Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia stanowiące budowle.

Przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości korzysta z wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Sprzedaż Nieruchomości korzystać będzie z wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo, że w Państwa ocenie, rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wybór dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w trybie określonym w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług oznacza, że w sprawie zastosowanie znajdzie ww. przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłączający opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z orzecznictwa sądowoadministracyjnego z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) powstanie obowiązek zapłaty albo podatku od towarów i usług, albo podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie może mieć miejsca sytuacja, gdy przynajmniej część ceny sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu żadnym z tych podatków (w jednym zwolniona, a w drugim nieobjęta).

Tym samym, w Państwa ocenie efektywne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości oznacza, że nie powstał obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez Spółkę jako Kupującego. Sprzedaż Nieruchomości korzysta bowiem z wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na orzeczenie WSA.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Według treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabyła od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) prawo własności Nieruchomości, tj. gruntu (działki nr 1 i 2) oraz budynków na nim posadowionych.

Należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    planowana Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-    dostawa budynków znajdujących się na działce nr 1 korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-    w związku z tym, że strony Transakcji złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa budynków znajdujących się na działce nr 1 podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług; również dostawa gruntu, na którym znajdują się budynki (działka nr 1) podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług,

-    z kolei sprzedaż niezabudowanej działki nr 2 nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki tego podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) w całości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony zrezygnowały ze zwolnienia w zakresie podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji ma zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

V. S.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.