Podatnik posiada lokal mieszkalny nabyty wcześniej na rynku pierwotnym i planuje zakup kolejnego mieszkania, tym razem na rynku wtórnym. Kwestionuje on konieczność opłacenia podatku PCC od planowanej transakcji, powołując się na nowelizację ustawy o PCC wprowadzającą zwolnienie dla osób nabywających pierwsze mieszkanie. Podatnik…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca:
Przed kilkoma laty nabył Pan nieruchomość na rynku pierwotnym. Obecnie planuje Pan zakup nieruchomości na rynku wtórnym.
Wskazał Pan, że zgodnie z nowelizacją ww. ustawy zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% w przypadku kupna na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego obowiązuje, jeśli kupującym jest osoba fizyczna, która nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadała takich nieruchomości ani udziału w takich nieruchomościach.
Pytanie
Czy będąc w posiadaniu mieszkania na rynku pierwotnym i planując zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym jest Pan zwolniony z opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, zgodnie z nowelizacją ww. ustawy zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, w przypadku kupna na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego obowiązuje, jeśli kupującym jest osoba fizyczna, która nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadała takich nieruchomości ani udziału w takich nieruchomościach.
W myśl przepisów - w Pana opinii - posiadanie pierwszej nieruchomości na rynku pierwotnym oraz nabycie pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym (de facto drugiej biorąc pod uwagę liczebność) daje możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy potencjalnej transakcji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%.
Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabytych w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Z wniosku wynika, że posiada Pan lokal mieszkalnym nabyty na rynku pierwotnym. Planuje Pan nabycie lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym.
Według Pana powinno zostać zastosowane zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym, pomimo posiadania już przez Pana innego mieszkania, które jednak było nabyte na rynku pierwotnym.
Z takim stwierdzeniem nie można się zgodzić.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego (lub udziału w niej lub w ww. prawach - chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia).
Nie spełnił Pan zatem jednego z podstawowych warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, wynikającego z art. 9 pkt 17 ww. ustawy. Warunkiem tym jest to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Nabywca nie zapłaci zatem podatku od czynności cywilnoprawnych, wyłącznie wówczas, gdy w dniu zawierania umowy sprzedaży oraz wcześniej nie będzie mu przysługiwało żadne z tych praw (ani udział). Musi kupować pierwsze mieszkanie, nie może mieć innego.
Tymczasem Pan posiada już inne mieszkanie (nabyte na rynku pierwotnym).
Przeszkodą w skorzystaniu ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych z art. 9 pkt 17 ww. ustawy będzie zatem to, że posiada Pan lokal mieszkalny (nabyty na rynku pierwotnym). Posiadanie takiej nieruchomości uniemożliwia skorzystanie z ww. zwolnienia. Ustawodawca nie uzależnia bowiem prawa do zastosowania zwolnienia od tego czy posiadany już lokal mieszkalny (nieruchomość) był nabyty na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Uregulowania dotyczące zwolnień podatkowych należy interpretować ściśle, zwolnienia są bowiem istotnym odstępstwem od zasady powszechności i równości opodatkowania.
Zatem w Pana przypadku zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie mogło znaleźć zastosowania.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo