Podatnik pozostaje w nieformalnym związku z Panią A, która nabyła działkę gruntu z kredytem hipotecznym i wybudowała dom, częściowo finansowany dodatkowym kredytem. Nieruchomość jest obciążona hipoteką. Pani A planuje przekazać podatnikowi w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości bez przejęcia kredytu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 17 lipca 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A (…) 2020 r. nabyła na wyłączną własność działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha położoną (…) za (…) PLN, akt Rep. (…). W tym celu zaciągnęła (…) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (...) PLN, nr umowy (…). W wyniku zawarcia umowy kredytowej w dziale (...) księgi wieczystej KW nr (…) została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN.
Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem mieszkaniowym z (…) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości (...) PLN, nr umowy (…). Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (…) 2020 r.) do kwoty (...) PLN. Prace wykończeniowe, które wykonywał Pan już samodzielnie, pokryli Państwo wspólnymi nakładami finansowymi (gotówką). Obecna wartość rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (...) PLN. Dom zlokalizowany jest w (…).
Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej nieruchomości (działka z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych. Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy w przedstawionym opisie sprawy będzie ciążyć na Panu obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Wskazał Pan, że według art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
Podstawą opodatkowania w myśl art. 6 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy jest wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego.
Z racji tego, iż jako obdarowany nie będzie Pan przejmował zobowiązań kredytowych, wynikających z zawartych przez Panią A umów z bankiem kredytującym, nie powinien Pan zapłacić z tego tytułu podatku. Jak wspomniał Pan, w opisanym przez siebie stanie faktycznym, jedynym kredytobiorcą, a zatem dłużnikiem osobistym nadal będzie wyłącznie Pani A.
Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołał Pan interpretację indywidualną dotyczącą skutków podatkowych darowizny domu obciążonego hipoteką.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 3 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie darowizny – na obdarowanym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie darowizny – wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych − 1%.
Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Zatem, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.
Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
Zgodnie z przywołanymi przepisami opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają darowizny, ale te o określonym w ustawie charakterze.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego w tym zakresie należy odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego – świadczenie musi wzbogacić obdarowanego.
Jak już wskazano powyżej, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają: umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
W świetle powołanych przepisów umowa darowizny stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Opodatkowanie to wystąpi wtedy, gdy nabywca wstąpi w miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (nastąpi przejęcie długu). Podstawą opodatkowania jest wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy darowizny jest obdarowany.
Jednakże w przypadku, gdy umowa darowizny, nie wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań osoby darującej, to taka umowa darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego:
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Z treści tego przepisu wynika, że hipoteka obciąża daną nieruchomość.
Z opisu sprawy wynika, że pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A nabyła na wyłączną własność działkę gruntu za (...) PLN. W tym celu zaciągnęła (…) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (...) PLN. W wyniku zawarcia umowy kredytowej została wpisana hipoteka na kwotę (...) PLN. Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem mieszkaniowym z (…) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości (...) PLN. Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (…) 2020 r.) do kwoty (...) PLN. Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych. Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (...) PLN.
Jak wynika z powyższego, w wyniku zawarcia umowy darowizny stanie się Pan właścicielem 1/2 udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), nie przejmując przy tym żadnych zobowiązań darującej czy też innych długów lub ciężarów, a więc w związku z darowizną nie zostanie Pan dłużnikiem osobistym. Stanie się Pan jedynie dłużnikiem rzeczowym, gdyż nabyta nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki (w związku z kredytem).
W przypadku zawarcia umowy darowizny działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym, obciążonej hipoteką, gdzie jako obdarowany nie przejmie Pan zobowiązań osobistych, długów czy ciężarów darczyńcy, obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie. Taka umowa darowizny nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja dotyczy wyłącznie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości. W zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn wydano odrębne rozstrzygnięcie − interpretację, znak: (…)
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo