Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.371.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (Kupujący, Spółka)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

(…) jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej, w miejscowości (…), działki gruntu numer (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji (...) (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie, (pkt 5) okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałych działań dotyczących nieruchomości oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym:

- nr (…) o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) (...) r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) - Obszar I, obejmującego części wsi (…), Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem napowietrznej linii energetycznej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa osób trzecich (przedsiębiorstwa przesyłowego) i tym samym niebędącej własnością Sprzedającego oraz niebędącej przedmiotem Transakcji. Linia energetyczna stanowi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz jest trwale związane z gruntem. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne, które nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, zgodnie z prawem za właściciela urządzeń melioracyjnych uznaje się właściciela gruntów, tzn. Sprzedającego. Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego nie wskazuje jednoznacznie czy urządzenia melioracyjne (zdefiniowane w art. 195 i 197 ustawy Prawo Wodne) stanowią budowle. Niemniej, zgodnie z art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowy obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych (pkt 14). Mając na uwadze powyższe, urządzenia melioracyjne znajdujące się na działce (…), stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, Zainteresowani wskazują, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Jak wynika z portalu (...), Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolami RIVa, RIVb oraz RV.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą od (…) r. działalność gospodarczą w zakresie (...). Sprzedający jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na (...).

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych . Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział I Cywilny (…) r. (sygn. (…)). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było nabyciem w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego i podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z nabyciem Nieruchomości do majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu zakupu Nieruchomości.

Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto, od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona wykorzystywana przez Sprzedającego w żaden sposób, Nieruchomość leżała ugorem.

Sprzedający w przeszłości dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, związanych zarówno z majątkiem prywatnym jak i prowadzoną działalnością gospodarczą. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu jej sprzedaż, w tym nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Kupujący zgłosił się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości.

5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości.

W związku z Planowaną Transakcją Zainteresowani (…) 2024 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1) przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego;

2) uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji na terenie Nieruchomości;

3) uzyskanie interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego i Sprzedającego potwierdzającej opodatkowanie Transakcji;

4) przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być Inwestycja;

5) skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu III i VI Księgi Wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości, wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych na bezobciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;

6) skuteczny, prawomocny wpis w dziale II Księgi Wieczystej Sprzedającego jako właściciela;

7) w działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;

8) wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:

1) nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości;

2) nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości;

3) nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli;

4) nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości;

5) przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących;

6) podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej;

7) braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Zainteresowani, (…) 2024 r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający (wydzierżawiający) oddał Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający zezwolił Kupującemu na korzystanie z Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:

a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód/decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków, negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych (melioracje, rowy) lub studni głębinowych, oraz do zmian tych warunków oraz uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo (…) do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 ustawy Prawo energetyczne;

b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:

- przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

- wykonania badań środowiskowych;

- badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub urządzeń melioracji;

- wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu;

- wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;

c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości.

Ponadto, Zainteresowani, wspólnie, (…) 2025 r. wystąpili do (…) z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej w postaci ograniczenia w sposobie korzystania z Nieruchomości polegającego na udzieleniu zezwolenia na wykonywanie prac związanych z siecią energetyczną.

Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do planowanej Transakcji.

Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (…). Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz analogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar (…) ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię komunikacyjną, 8) uzyskał (…) decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych ((…)), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa ul. (…)), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17) wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji (...). Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomość stanowi teren budowlany, który obecnie jest niezabudowany i będzie niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7UP;

- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

- Nieruchomość została nabyta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego;

- Nieruchomość nie stanowi fragmentu gospodarstwa rolnego;

- Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny na moment złożenia wniosku;

- Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na moment złożenia wniosku;

- Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- obecnie Nieruchomość nie jest użytkowana (leży ugorem).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług to Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (winno być: podatkiem od towarów i usług) nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) Nieruchomość - działkę nr (…). Na działce znajdują się naniesienia, tj. linia energetyczna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym niebędąca własnością Sprzedającego oraz niebędąca przedmiotem Transakcji oraz urządzenia melioracyjne.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.426.2025.3.MW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (działki nr (…)), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ww. ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - znak: 0111-KDIB3-3.4012.426.2025.3.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.