Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.371.2026.2.BZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o. o. (Nabywca, Spółka)

NIP: (…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca, Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem przeważającej działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

B. („Sprzedający”) jest współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna numer (…), o powierzchni 0,0782 ha, z obrębu (…), położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Nieruchomość 1”).

Sprzedający nabył udział wynoszący 1/12 części w prawie własności Nieruchomości 1 na podstawie dziedziczenia, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przed (…) notariuszem w (…) 2021 r., Rep (…) („Udział w prawie własności Nieruchomości 1a”).

Sprzedający jest ponadto spadkobiercą testamentowym po (…) („Spadkodawczyni”), która zmarła (…) 2026 r. Z chwilą śmierci (…) Sprzedający nabył udział w spadku po (…), przy czym na dzień złożenia wniosku nie został jeszcze sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia ani nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

(…) 2025 r. przed notariuszem (…), Nabywca, Sprzedający oraz Spadkodawczyni zawarli umowę przedwstępną sprzedaży objętą aktem notarialnym Rep. (…) („Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest m.in. sprzedaż:

1)  udziału w prawie własności Nieruchomości 1 – stanowiący własność Sprzedającego;

2)  udziału wynoszącego 9/12 części w prawie własności Nieruchomości , który na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej stanowił własność Spadkodawczyni;

3)  nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna nr (…), o powierzchni 0,1227 ha, z obrębu (…), położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Nieruchomość 2”) – który na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej stanowił własność Spadkodawczyni.

Z chwilą śmierci Spadkodawczyni prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej w zakresie składników majątku wskazanych w pkt 2 i 3 powyżej przeszły na jej spadkobierców.

Powyższe oznacza, że w związku z nabyciem udziału w spadku po (…) Sprzedający jest właścicielem udziału wynoszącego 1/2 w udziale opisanym w pkt 2 powyżej („Udział w prawie własności 1b”), oraz udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości 2 („Udział w prawie własności 2”).

Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym i ma w Polsce stałe miejsce zamieszkania.

Nabywca planuje nabyć od Sprzedającego Udział w prawie własności Nieruchomości 1a, Udział w prawie własności Nieruchomości 1b, Udział w prawie własności Nieruchomości 2, na warunkach i w okolicznościach opisanych w dalszej części wniosku. Sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b oraz Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 nastąpi po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

W dalszej części wniosku Nabywca i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony”.

Informacje dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Stronami Umowy Przedwstępnej, obok Sprzedającego (a przed śmiercią również Spadkodawczyni), są również inne osoby fizyczne – pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1 oraz właściciele nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2. Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz wskazane nieruchomości sąsiednie będą dalej łącznie określane jako „Przedmiot Sprzedaży”.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży przysługującego mu udziału w prawie własności Nieruchomości 1, Spadkodawczyni – do sprzedaży przysługującego jej udziału w prawie własności Nieruchomości 1 oraz prawa własności Nieruchomości 2, natomiast pozostałe strony Umowy Przedwstępnej – do sprzedaży przysługujących im praw do pozostałych nieruchomości objętych Przedmiotem Sprzedaży, tak aby łącznie doszło do zbycia całego Przedmiotu Sprzedaży.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Nabywca oraz wszystkie strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

1)  stan prawny i faktyczny Przedmiotu Sprzedaży opisany w Umowie Przedwstępnej, nie ulegnie zmianie do chwili zawarcia Umów Przyrzeczonych, z wyjątkiem zmian wymaganych i określonych w Umowie Przedwstępnej lub uprzednio uzgodnionych przez strony Umowy Przedwstępnej;

2)  oświadczenia Sprzedających, są prawdziwe według stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umów Przyrzeczonych;

3)  wyniki przeprowadzonego przez Nabywcę audytu stanu prawnego, audytu glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży będą – według oceny Nabywcy – satysfakcjonujące zgodnie z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, przez które rozumiane jest m.in. potwierdzenie przez (...) możliwości realizacji zamierzenia inwestycyjnego, tj. między innymi możliwe będzie zrealizowanie inwestycji polegającej na wybudowaniu (...) hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży („Inwestycja”);

4)  nabyciu przez Spółkę w trybie bezprzetargowym nieruchomości, tj. działek o numerach ewidencyjnych (…), należących do Skarbu Państwa, które to działki wchodzą w skład terenu planowanej inwestycji;

5)  uzyskaniu przez Nabywcę od właściwego organu, decyzji środowiskowej dot. uwarunkowań środowiskowych dla Inwestycji – na dzień złożenia tego wniosku Nabywca złożył już stosowny wniosek o jej wydanie;

6)  przedstawienia Nabywcy prawomocnego orzeczenia w sprawie zasiedzenia działki o numerze ewidencyjnym (…), z uwzględnieniem że przedmiotowa działka będzie gotowa pod kątem prawnym i technicznym – według oceny Spółki – do nabycia razem z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład terenu planowanej Inwestycji;

7)  uzyskaniu przez Nabywcę informacji, że Inwestycja posiadać będzie dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, w tym m.in. zapewniającą obsługę komunikacyjną Inwestycji dla samochodów ciężarowych (typu TIR) o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi napędowej co najmniej 11 ton;

8)  uzyskaniu przez Nabywcę satysfakcjonujących warunków technicznego przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji i urządzeń z nimi związanych a kolidujących z planowaną Inwestycją;

9)  zawarcia do (…) 2024 r. przez Nabywcę umów przedwstępnych z właścicielami nieruchomości o numerach (…) (na dzień złożenia wniosku umowy przedwstępne dot. wskazanych działek zostały już zawarte przez Nabywcę), które wraz z ww. działkami należącymi do Skarbu Państwa łącznie stanowić będą teren planowanej Inwestycji, oraz że wszyscy właściciele tych wymienionych nieruchomości zawrą umowy przyrzeczone;

10)  Spółka nabędzie własność wszystkich nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych;

11)  Sprzedający Przedmiot Sprzedaży uzyskają indywidualne interpretacje podatkowe określające skutki dostawy nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej Inwestycji.

Jednocześnie zgodnie z Umową Przedwstępną, warunki wskazane w ww. pkt 1-10 zostały zastrzeżone na korzyść Nabywcy, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (i w takich okolicznościach warunek/warunki, których zrzekł się Nabywca będą uważane za spełnione).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej upoważniony jest do przeprowadzenia na swój wyłączny koszt, m.in. badań prawnych, środowiskowych oraz technicznych (badanie gleby, podglebia, wód gruntowych, itp. – „Audyty”).

W związku z uprawnieniem Nabywcy do przeprowadzenia Audytów, sprzedający Przedmiot Sprzedaży zobowiązali się do:

a)  udostępnienia wszelkich posiadanych dokumentów, odnoszących się do Przedmiotu Sprzedaży lub jakikolwiek sposób z nim związanych;

b)  udzielenia pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Wnioskodawcę, upoważniającego te osoby do uzyskania informacji i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia Audytów (zakres pełnomocnictwa poniżej). Pełnomocnictwo będzie zawierało zakaz dokonywania czynności prawnych i faktycznych w imieniu właściciela związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości oraz składania wniosków o wyłączenie z produkcji rolnej.

Zgodnie z zakresem pełnomocnictwa, o którym mowa w ww. lit. b), Nabywca jest uprawniony do:

1)  przeglądania księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotu sprzedaży akt i dokumentów załączonych do ww. księgi wieczystej, jak też do przeglądania ksiąg wieczystych i akt oraz dokumentów załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla Przedmiotu sprzedaży lub jakiejkolwiek części Przedmiotu sprzedaży, jak też do uzyskiwania lub sporządzania odpisów, kopii oraz fotokopii (w tym wykonania fotografii cyfrowych) wyżej wymienionych ksiąg wieczystych lub dokumentów (akt) dołączonych do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych oraz akt załączonych do tych ksiąg wieczystych;

2)  uzyskiwania informacji z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu sprzedaży oraz uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Przedmiotu sprzedaży w strefie lokalizacji inwestycji celu publicznego;

3)  uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym z adnotacja, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Przedmiotu sprzedaży objętych ewidencja gruntów i budynków;

4)  uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Przedmiotem sprzedaży od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Przedmiotu sprzedaży;

5)  uzyskiwania wszelkich informacji dotyczących dostępu Przedmiotu sprzedaży do drogi publicznej;

6)  uzyskiwania wszelkich informacji dot. pochodzenia gleby znajdującej się na Przedmiocie sprzedaży, w tym również stanu zanieczyszczenia Przedmiotu sprzedaży, ewentualnych przeprowadzonych na terenie Przedmiotu sprzedaży remediacjach oraz osiągniętych w ich wyniku efektach ekologicznych, prowadzonych w tym zakresie postępowaniach administracyjnych w tym do uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Przedmiotem sprzedaży od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska;

7)  uzyskiwania wszelkich informacji zw. z występowaniem Przedmiotu sprzedaży na obszarze chronionym, w tym m.in zagrożonym wystąpieniem powodzi;

8)  uzyskiwania wszelkich informacji dot. objęcia Przedmiotu sprzedaży obszarem ograniczonego użytkowania, w tym m.in. ewentualnym objęciem Przedmiotu sprzedaży uproszczonym planem urządzenia lasu;

9)  uzyskiwania wszelkich informacji zw. z potencjalnym wystąpieniem Przedmiotu sprzedaży terenie górniczym, w tym zw. z ustaleniem, czy na obszarze Przedmiotu sprzedaży występuje jakiekolwiek kopaliny;

10)  uzyskiwania wszelkich informacji w zakresie ewentualnego położenia Przedmiotu sprzedaży w strefie ochrony przyrodniczej, w tym m.in. w strefie rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego lub obszaru Natura 2000, jak również uzyskiwania informacji, czy na terenie Nieruchomości znajduje się jakikolwiek pomnik przyrody, stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny lub zespół przyrodniczo-krajobrazowy;

11)  uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Przedmiotu sprzedaży w strefie rewitalizacji, na obszarze zdegradowanym lub na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;

12)  uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnieniach związanych z Przedmiotem sprzedaży , ewentualnych roszczeń o zwrot Przedmiotu sprzedaży, ustanowienie użytkowania wieczystego, prawidłowości jej nabycia;

13)  przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących Przedmiotu sprzedaży zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania lub sporządzania wszelkich kopii, fotokopii (w tym wykonywania fotografii cyfrowych), odpisów i wypisów z tych akt;

14)  uzyskiwania informacji o Nieruchomości w (...);

15)  uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

16)  uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości podatkowych oraz braku zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

17)  podejmowanie wszelkich działań celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia na Przedmiocie sprzedaży, w tym do dokonywania wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią otrzymanie tej decyzji, uzgodnień, postanowień i opinii zgodnie z obowiązującym Prawem ochrony środowiska, Ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku oraz Kodeksem Postępowania Administracyjnego, w tym również do złożenia we właściwym urzędzie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia, występowania przed urzędami, instytucjami, władzami RP wszystkich instancji, a także podmiotami gospodarczymi, dostawcami mediów i osobami fizycznymi, odbioru dokumentacji dot. inwestycji z urzędu w celu jej uzupełnienia, składania i odbioru pism, wniosków i dokumentów z tym związanych, a także do dokonywania wszelkich czynności, jakie w tym celu okażą się konieczne;

18)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

19)  uzyskiwania decyzji administracyjnych, m.in. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów położonych na Przedmiocie sprzedaży, decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji;

20)  dokonywania badan gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Przedmiocie sprzedaży możliwe będzie zrealizowanie zamierzenia inwestycyjnego;

21)  uzyskiwania map do celów projektowych;

22)  dysponowania Przedmiotem sprzedaży w celu wykonania niniejszego pełnomocnictwa, w tym uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych.

Opisane wyżej pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń i innych dokumentów, przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Jednocześnie pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu właścicieli nieruchomości zobowiązań finansowych, nie upoważnia do dokonywania czynności prawnych i faktycznych związanych ze scalaniem lub podziałem nieruchomości, nie upoważnia do składania wniosków o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający Przedmiot sprzedaży zobowiązał się należycie współpracować z Nabywcą w odniesieniu do wszystkich kwestii związanych z Audytami, w szczególności Sprzedający odpowiedzą, w zakresie swojej wiedzy, na pytania otrzymane od Nabywcy oraz w miarę możliwości przekażą posiadaną dokumentację.

Sprzedający Przedmiot Sprzedaży i Nabywca uzgodnili w Umowie Przedwstępnej, iż w dniu jej zawarcia udzielą Nabywcy zgody na dysponowanie Przedmiotem Sprzedaży, dla celów prowadzonych przez Nabywcę Audytów, tj. na potrzeby składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że na nieruchomości możliwa będzie realizacja Inwestycji, z zastrzeżeniem, że koszty ww. działań ponosić będzie Nabywca.

Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości 1 i 2 oraz pozostałych opisanych wyżej nieruchomościach wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji – Inwestycję (tj. budowę (...) hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży). Obiekt komercyjny, który powstanie na Przedmiocie sprzedaży będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej sprzedaży w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej od tego podatku.

Informacje dotyczące Nieruchomości 1

Nieruchomość 1 objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2018 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z (…) 2018 r. poz. (…) (dalej „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „3UP” (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość 1 stanowi grunt orny. Nieruchomość 1 jest nieogrodzona i nieuzbrojona. Nieruchomość 1 nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Informacje dotyczące Nieruchomości 2

Nieruchomość 2 objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2018 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z (…) 2018 r. poz. (…) (dalej „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na ternie oznaczonym symbolem „3UP” (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów) oraz w liniach rozgraniczających tereny drogi publicznej klasy drogi zbiorczej (symbol: „1KDZ”).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość 2 stanowi grunty orne. Nieruchomość 2 jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nieruchomość 2 jest terenem zmeliorowanym, na którym w ziemi znajdują się rury drenażowe (rurociągi drenarskie) (dalej „Budowle”), które stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i które zostały wybudowane wiele lat temu i zostało rozpoczęte jego użytkowanie wiele lat temu (a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej) i służą do odprowadzania wody z terenu Nieruchomości 2.

Sprzedający nie posiada wiedzy, kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych rur drenażowych, gdyż Budowle te zostały wybudowane oraz były używane już przed nabyciem Nieruchomości 2 przez Sprzedającego.

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów (wydatków) na Budowle (tj. rury drenażowe), w tym na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w szczególności nie ponosił żadnych nakładów (wydatków), w tym na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym na Budowle (tj. rury drenażowe).

Ww. rury drenażowe stanowią część składową gruntu (Nieruchomości 2).

Okoliczności związane z wykorzystaniem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2

Nieruchomość 1 od chwili nabycia kolejno udziałów przez Sprzedającego znajduje się w majątku prywatnym Sprzedającego. Na Nieruchomości 1 Sprzedający nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej, rolnej ani leśnej. W przeszłości Sprzedający wykorzystywał przysługujący mu Udział w prawie własności Nieruchomości 1a do celów rolniczych, prowadząc uprawy rolne, przy czym uzyskane plony były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby. Natomiast Udział w prawie własności Nieruchomości 1b nie był nigdy wykorzystywany do upraw rolniczych. Obecnie Nieruchomość 1 leży odłogiem.

Nieruchomość 2 od chwili jej nabycia znajduje się w majątku prywatnym Sprzedającego. Na Nieruchomości 2 Sprzedający nie prowadzi i nie prowadził działalności rolnej, leśnej ani żadnej innej działalności gospodarczej. Nieruchomość 2 leży odłogiem.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości 1 i 2 w infrastrukturę techniczną. Sprzedający nie ponosił nakładów na Nieruchomość 1 i 2. W odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2 Sprzedający nie podejmował żadnych inwestycji.

Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę tego planu w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2, nie inicjował ani nie uczestniczył w procedurach planistycznych dotyczących tych działek. Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

Sprzedający nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości 1 i 2. Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

Sprzedający nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości 1 i 2. Nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości 1 i 2.

Nieruchomość 1 i 2 nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

W przeszłości Sprzedający nie zbywał żadnych innych nieruchomości

Nieruchomość 1 i 2 nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od tego podatku ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający nie szukał nabywców dla Nieruchomości 1 i 2, Spółka jak i poprzedni potencjalny nabywca zgłosili się sami.

Sprzedający nie podejmował i nie będzie podejmował w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość Nieruchomości 1 i 2.

Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Sprzedający posiada również inne nieruchomości. Nie wyklucza ich zbycia w przyszłości, jednak na dzień złożenia wniosku nie podejmuje żadnych aktywnych działań zmierzających do ich sprzedaży ani pozyskania potencjalnych nabywców.

Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości 1 oraz sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości 2 zostaną przeznaczone przez Sprzedającego na cele prywatne.

Opis umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zawartej w przeszłości z (…)

W przeszłości Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a z podmiotem trzecim – spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „Podmiot Trzeci”).

Podmiot Trzeci oraz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „(…)”), zawarli umowę, na podstawie której (…) nabył prawa i wierzytelności oraz przejął zobowiązania z ww. umowy przedwstępnej. Planowane było, iż w wykonaniu ww. umowy przedwstępnej (…) oraz Sprzedający zawrą (przyrzeczoną) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Udział w prawie własności Nieruchomości 1a na rzecz (…). Następnie (…), po nabyciu również pozostałych udziałów w Nieruchomości 1, planowała wybudować na Nieruchomości 1 oraz sąsiadujących i pobliskich nieruchomościach, niebędących własnością Sprzedającego inwestycję w postaci (...). Zgodnie z ww. umową przedwstępną umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości 1 miała zostać zawarta po spełnieniu się w szczególności następujących warunków, przy czym warunki te zastrzeżone były na korzyść (…) (tzn. (…) mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregokolwiek z tych warunków):

1)  uzyskaniu przez (…) satysfakcjonujących warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej,

2)  uzyskaniu przez (…) na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji – pozwoleń wodnoprawnych, niezbędnych dla celów realizacji inwestycji na obszarze inwestycji,

3)  uzyskaniu przez (…) zgody od właściwego organu na zjazd i dojazd z/do drogi publicznej do obszaru inwestycji, który zapewni w przyszłości obsługę komunikacyjną (samochodową, w tym dla samochodów ciężarowych typu TIR), na warunkach satysfakcjonujących (…),

4)  nabyciu przez (…) wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru inwestycji, bądź też uzyskaniu przez (…) nieodwołalnych pełnomocnictw od obecnych właścicieli tych nieruchomości do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży w wykonaniu umów przedwstępnych,

5)  uzyskaniu przez (…) na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na obszarze inwestycji lub, w przypadku braku konieczności uzyskania decyzji w tym zakresie, dokonania przez Nabywcę kompletnego zgłoszenia wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanego do właściwego organu administracyjnego.

Dodatkowym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości 1 było uzyskanie przez (…) oraz Sprzedającego interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości 1 a (opisanej poniżej). Przed transakcją (…) planowała również uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji (decyzja ta mogła zostać wydana na rzecz Podmiotu Trzeciego, a następnie przeniesiona na (…) w trybie administracyjnym).

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający udzielił osobom fizycznym wskazanym przez Podmiot Trzeci prawa do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych na rzecz (…), a także do wejścia na teren Nieruchomości 1 w celu przeprowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość 1 jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. Sprzedający zobowiązał się w umowie przedwstępnej do udzielenia na żądanie (…) pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości oddali (…) Nieruchomość na czas określony do dnia (…) 2023 roku, do bezpłatnego używania, a (…) Nieruchomość do bezpłatnego używania przyjęła (umowa użyczenia). Zgodnie z ww. umową Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zezwolili (…) na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie w szczególności:

1)  występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

2)  składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

3)  dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości 1 do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

4)  składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na Nieruchomości 1, jak również, dokonywania zgłoszeń wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanych do właściwych organów administracyjnych.

Sprzedający oraz (…) wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o interpretację indywidualną, w odpowiedzi na który została wydana interpretacja indywidualna z (…) 2023 r. (nr (…)). Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a pomiędzy (…) a Sprzedającym.

W przypadku gdy Organ uzna, że Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami działa jako podatnik podatku od towarów i usług oraz że sprzedaż ta podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, Sprzedający i Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ww. ustawy. Oświadczenie to zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym obejmującym umowę przenoszącą własność.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.  Czy sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

2.  Czy sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

3.  Czy sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona? (pytanie oznaczone we wniosku nr 12)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że:

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnej;

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo w zakresie wszystkich trzech pytań, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Reasumując w przypadku uznania, że:

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1a, jako jej częściami składowymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 1b, jako jej częściami składowymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

-     sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości 2 wraz z Budowlami, jako jej częściami składowymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgonie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) zamierza zawrzeć z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży Udziałów w prawie własności Nieruchomości 1a, Nieruchomości 1b oraz Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budowli posadowionych na Nieruchomości 2.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że dostawa Udziałów w prawie własności Nieruchomości 1a, Nieruchomości 1b oraz Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż Udziałów w prawie własności Nieruchomości 1a, Nieruchomości 1b oraz Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Udziałów w prawie własności Nieruchomości 1a, Nieruchomości 1b oraz Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budowli – w związku z brakiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.