Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.407.2025.4.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności naniesień na gruncie. Uzupełnili go Państwo pismem z 11 sierpnia 2025 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Zainteresowany 2, Kupujący)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Zainteresowany 1, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej: Zainteresowany 1 lub Sprzedający) jest niemieckim funduszem inwestycyjnym inwestującym w szeroki portfel nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na całym świecie. W ramach swojej działalności inwestycyjnej Zainteresowany 1 posiada nieruchomości w Polsce (głównie biurowe, handlowe i hotelowe). Zainteresowany 1 prowadzi na terytorium Polski działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz zagospodarowywania i wynajmu powierzchni komercyjnej w posiadanych przez siebie nieruchomościach. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający planuje zawrzeć transakcję sprzedaży zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w (…) przy ulicy (…).

Zgodnie z założeniami, Sprzedający zamierza sprzedać:

- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb (…), numery ewidencyjne: (…), (…) i (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…)(dalej łącznie jako: Grunt); (Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu);

- prawo własności budynku biurowo-usługowego, położonego przy ul. (…) w (…), składającego się z trzech poziomów podziemnych i sześciu poziomów nadziemnych, zlokalizowanego na działce nr (…) i (…), określanego nazwą „(…)” i oznaczonego w ewidencji budynków numerem identyfikacyjnym (…);

(dalej: Budynek), Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB") w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), w Budynku nie znajdują się lokale mieszkalne;

- prawo własności budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obejmujących:

- chodnik (działka (...), (...)),

- zjazdy do garażu wraz z murami oporowymi (działka (...)),

- utwardzone miejsca parkingowe (działka (...)),

- pylony reklamowe (działka (...), (...)),

- przepust (działka (...)),

- fundament pod stacją ładowania pojazdów (działka (...)),

- klatkę schodową (działka (...)) (dalej: Klatka schodowa).

Ponadto na sąsiednich działkach (innych niż Grunt) znajdują się:

- przyłącze kanalizacyjne i sieci sanitarna i deszczowa znajdujące się w pasie drogowym, wobec którego została uzyskana decyzja lokalizacyjna z (…) r. (działka (…) oraz działka (...)), które są przedmiotem własności Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem Transakcji (o której mowa poniżej), pomimo że nie znajdują się na Gruncie Sprzedającego.

Wskazane powyżej budowle będą określane dalej łącznie jako: Budowle.

Klatka schodowa jest oddzielną budowlą i nie przynależy do Budynku oraz nie jest z nim funkcjonalnie związana (nie ma przejścia łączącego Klatkę schodową z Budynkiem), ale jest funkcjonalnie związana z budynkiem zlokalizowanym na sąsiedniej działce (dalej: Sąsiedni budynek). Klatka schodowa historycznie obsługiwała wyburzony budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr (...) (jest to uprzedni numer, który uległ zmianie w czerwcu 2013 r. w wyniku podziału na działki o numerach (...) i (...)) oraz budynek zlokalizowany na działce sąsiedniej, tj. Sąsiedni budynek. Aktualnie Klatka schodowa obsługuje Sąsiedni budynek i jest przykryta konstrukcją dachu Budynku. Sąsiedni budynek oraz działka, na której on się znajduje nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu mają i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek.

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Na Nieruchomości znajduje się także infrastruktura techniczna, na którą składają się: sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza oraz sieć energetyczna. Infrastruktura techniczna nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług. Zatem, nie będzie ona przedmiotem Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi, o której mowa poniżej.

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), przyjętym uchwałą (…) z (…) r. nr (…) (dalej: MPZP). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem I-1/UB, UF, UKm z przeznaczeniem pod usługi bankowe, biurowe i kultury ((…)) z garażami podziemnymi oraz KU z przeznaczeniem pod drogi.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2013 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynku na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością określonych innych rzeczy i praw zawartej z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) z 22 maja 2013 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez P.S., notariusza w (…), Repertorium A nr (…). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług w zakresie sprzedaży Budynku i Budowli z wyjątkiem Klatki schodowej. Transakcja sprzedaży Klatki schodowej podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W zakresie w jakim transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Podatkowe rozliczenie nabycia Nieruchomości przez Zainteresowanego 1 (aktualnie Sprzedającego), zostało potwierdzone w wydanych interpretacjach podatkowych uzyskanych przez Zainteresowanego 1 (na wniosek wspólny złożony ze zbywcą).

Nabywcą w planowanej Transakcji dotyczącej Nieruchomości będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania – A. sp. z o. o. (dalej: Zainteresowany 2 lub Kupujący), będąca podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i pozostałe doradztwo w zakresie zarządzania oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2025 poz. 278 ze zm.). Sprzedający i Kupujący w dalszej części wniosku nazywani są łącznie: Zainteresowanymi.

Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (Transakcja). Sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy sprzedaży) planowane jest w 2025 r., wcześniej między stronami Transakcji zawarta zostanie umowa przedwstępna.

Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na jej najmie, opodatkowanym 23% stawką podatku od towarów i usług.

Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata.

Budynek oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Rzeczy ruchome, będące również przedmiotem planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też odpowiednio danej Budowli.

Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie następujące elementy:

a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu;

b) prawo własności Budynku;

c) prawo własności Budowli;

d) prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości (dalej jako: Ruchomości);

e) istniejące na moment Transakcji umowy najmu – Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny;

f) prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków z umów najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązania do zwrotu takich zabezpieczeń (w postaci: gwarancji bankowych, gwarancji podmiotów dominujących, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, kaucji lub depozytów najemców, które zostaną przekazane przez Sprzedającego Kupującemu w ramach Transakcji);

g) przysługujące Sprzedającemu prawa autorskie do dokumentacji projektowej zrealizowanej dla Budynku, Budowli oraz wszystkich przynależności w zakresie pól eksploatacji wskazanych w umowach na podstawie, których te prawa nabył Sprzedający;

h) istniejące na moment Transakcji prawa z tytułu gwarancji budowlanych związanych z Nieruchomością;

i) przysługujące Sprzedającemu prawo ochronne do znaku towarowego słowno-graficznego, zarejestrowanego przez urząd patentowy, związanego z Budynkiem;

j) przysługujące Sprzedającemu licencje na oprogramowanie (…) (system zarządzania budynkiem i oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania i obsługi Budynku) oraz do systemu pożarowego wykorzystywane do zarządzania i obsługi Budynku (dalej jako: Oprogramowanie);

k) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej (…) r. pomiędzy Sprzedającym, a (…) sp. z o.o. na uruchomienie i korzystanie z oprogramowania służącego do rezerwacji i podglądu dostępności miejsc parkingowych w Budynku („Umowa (…) Parking”);

l) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej (…) r. pomiędzy Sprzedającym a (…) S.A. regulującej rozliczanie przez najemcę kosztów oprogramowania służącego do rezerwacji i podglądu dostępności miejsc parkingowych w Budynku („Umowa (…) Parking”).

Jeżeli (...) nie wyrazi zgody na cesję praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umowy (...) Parking lub (...) sp. z o.o. nie wyrazi zgody na cesję praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umowy (...) Parking przed dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. przed dniem zamknięcia Transakcji), wówczas: (i) cesja praw i obowiązków wynikających odpowiednio z Umowy (...) Parking i/lub Umowy (...) Parking na podstawie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży będzie uwarunkowana od uzyskania zgody (...) S.A. i (...) sp. z o. o.; oraz (ii) Strony będą koordynować działania i współpracować w dobrej wierze po dniu zamknięcia Transakcji w celu zapewnienia, aby nie wystąpiła luka w świadczeniu usługi związanej z systemem rezerwacji miejsc parkingowych oraz w świadczeniu usługi związanej z rezerwacją miejsc parkingowych i Umową (...) Parking; oraz (ii) Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu zamknięcia Transakcji w celu zapewnienia, że nie wystąpi luka w świadczeniu usług związanych z systemem rezerwacji miejsc parkingowych, a koszty związane z funkcjonowaniem takiego systemu będą obciążać (...) S.A.;

m)dokumentacja prawna, techniczna oraz powykonawcza związana z Nieruchomością będąca w posiadaniu Sprzedającego;

n) środki pieniężne uzyskane z polisy ubezpieczeniowej oraz roszczenia wynikające z tej polisy w celu pokrycia kosztów napraw, które będą przeprowadzone przez Kupującego po Transakcji, po spełnieniu warunków określonych w umowie;

o) prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z (…) Sp. z o.o. dotyczącej uzyskania ponownej certyfikacji (…).

Sprzedający i Kupujący uzgodnili także, że jeśli po dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. po dniu zamknięcia Transakcji), Sprzedający będzie uprawniony do jakichkolwiek wiążących rękojmi budowlanych albo projektowych albo budowlanych albo projektowych gwarancji jakości robót związanych z: a) Budynkiem, b) pracami wykończeniowymi, pomiarami, wykończeniem lub ulepszeniem lokali wynajmowanych przez najemców na podstawie umów najmu (tzw. fit-outy), c) Budowlami lub d) Ruchomościami innymi niż wymienione w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, Sprzedający dokona cesji, w ramach wynagrodzenia z tytułu Transakcji, swoich praw wynikających z takich wiążących gwarancji budowlanych albo projektowych albo budowlanych albo projektowych gwarancji jakości robót.

Sprzedający zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji prawnej, technicznej, projektowej, powykonawczej związanej z Nieruchomością oraz dokumentacji dotyczącej bieżącej obsługi Nieruchomości (w tym instrukcje obsługi dotyczące urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa Budynku i jego systemu ochrony przeciwpożarowej, książkę obiektu budowlanego, karty dostępu do Budynku, świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku), w zakresie posiadanym przez Sprzedającego.

Na dzień zamknięcia Transakcji Sprzedający doręczy Kupującemu zgodę na przeniesienie decyzji z (…) r. zezwalającej na lokalizację infrastruktury kanalizacyjnej i deszczowej w pasie drogowym bez dodatkowego wynagrodzenia (wynagrodzenie z tytułu Transakcji będzie obejmować wynagrodzenie za ww. zgodę).

Zainteresowani wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione inne niż wyżej wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia (w tym w drodze cesji) umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Zamiarem Zainteresowanych jest również to, aby nie doszło do przeniesienia (w drodze cesji) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.).

Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji Sprzedający wypowiedział te umowy i aby umowy te nie zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy serwisowe, mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, z wybranymi przez siebie usługodawcami (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym na obsługę Nieruchomości).

W drodze wyjątku, gdyby z różnych względów nie wszystkie umowy serwisowe związane z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości udało się zakończyć przed dniem zamknięcia Transakcji, niektóre umowy mogą zostać przeniesione na Kupującego w ramach cesji (wyłącznie umowy na media), albo mogą zostać utrzymane przez Sprzedającego do czasu zawarcia nowych umów przez Kupującego (w takim przypadku Sprzedający będzie refakturował na Kupującego koszty ponoszone w tym okresie z tytułu utrzymanych czasowo umów).

Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

a) umowa o zarządzanie Nieruchomością;

b) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego (w tym prawa i obowiązki z umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych, itp.);

c) umowy związane z obsługą serwisową Nieruchomości (wyjątkiem mogą być pojedyncze umowy zgodnie z informacją wskazaną powyżej);

d) umowy o finansowanie Nieruchomości;

e) rachunki bankowe Sprzedającego;

f) wierzytelności (z wyjątkiem wierzytelności związanych z elementami będącymi przedmiotem planowanej Transakcji);

g) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umów najmu lub gwarancji budowlanych tj. depozytów lub kaucji pieniężnych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego;

h) księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku, dotyczące Nieruchomości);

i) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu przepisów KC);

j) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości, w taki sposób który obciąża użytkowanie wieczyste Gruntu lub tytuł własności Budynku lub Budowli;

k) know – how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego;

l) źródła finansowania działalności Sprzedającego.

Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem na Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego, w tym również w ramach przejścia zakładu pracy.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych czy podatkowych.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Zainteresowani będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług). Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich Budowli objętych Transakcją.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i przekazaną Kupującemu w dniu Transakcji.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że Budynek zlokalizowany na działkach nr (...) i (...) spełnia definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane. Przyłącze kanalizacyjne stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Ponadto, wszystkie opisane we wniosku naniesienia z wyjątkiem Budynku zostały zdefiniowane jako „Budowle”. Tym samym, przedmiotem dostawy poza Budynkiem będą takie budowle jak: chodnik (działka (...), (...)), zjazdy do garażu wraz z murami oporowymi (działka (...)), utwardzone miejsca parkingowe (działka (...)), pylony reklamowe (działka (...), (...)), przepust (działka (...)), fundament pod stacją ładowania pojazdów (działka (...)), klatka schodowa (działka (...)) oraz znajdujące się na sąsiednich działkach (innych niż grunt): sieci sanitarna i deszczowa znajdujące się w pasie drogowym.

Dodatkowo, wskazali Państwo, że przedmiotowe przyłącze kanalizacyjne jest częścią składową Budynku, ponieważ jest z nim fizycznie połączone i zapewnia możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast, sieć sanitarna i deszczowa stanowią odrębne Budowle.

Żadne z naniesień określonych we wniosku jako „Budowle” znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży nie stanowi ruchomości, tj. nie jest częścią składową Budynku. Jednakże, jedyną częścią składową Budynku jest przyłącze kanalizacyjne, ponieważ jest z nim fizycznie połączone.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

Czy opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 4)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

W Państwa ocenie, przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa), na rzecz Kupującego w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 omawianej ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno, Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Państwa zdaniem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo wieczystego użytkowania Gruntu (tj. działki nr (...), nr (...) oraz nr (...) ) wraz z prawem własności posadowionych na gruncie Budynku i Budowli określonych we wniosku łącznie Nieruchomością. Ponadto, na sąsiednich działkach (innych niż Grunt), znajduje się przyłącze kanalizacyjne, które jest częścią składową Budynku oraz przyłącze sieci sanitarnej i deszczowej, które stanowią odrębną budowlę. Na Nieruchomości znajduje się infrastruktura techniczna, która stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Transakcji. Wskazali Państwo, że żadne z naniesień (oprócz przyłącza kanalizacyjnego), znajdujących się na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie jest częścią składową Budynku.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- czynność zbycia nakładów (budowli sieci sanitarnej i deszczowej w pasie drogowym) stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym podlega opodatkowaniu (przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia dla czynności odpłatnego zbycia nakładów) tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ww. ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług;

- transakcja sprzedaży Budynku, Budowli (za wyjątkiem nakładów na sieci sanitarną i deszczową) i przyłącza kanalizacyjnego, które jest częścią składową Budynku, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

- jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje) i złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to dostawa budynków i budowli, a co za tym idzie także Gruntu, na którym są posadowione, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana opisana we wniosku Transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji cała opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.