Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.415.2025.4.BZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A. B. („Sprzedający”)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

X. sp. z o. o. („Kupujący”)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A. B. (dalej także: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

X. sp. z o.o. (dalej także: „Kupujący”) jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w branży (...). Spółka powstała z przekształcenia, w trybie art. 55¹ § 5 Kodeksu spółek handlowych, przedsiębiorcy – C. D., NIP (…).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w E., o łącznym obszarze (...) ha, działka nr F., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Pierwotnie, nieruchomość została oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne oraz zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z (…), przeznaczona była pod teren rolniczy (R) oraz stanowiła nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego i w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Sprzedający nabył przedmiotową nieruchomość (...) 1994 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Sprzedający uprawiał na nieruchomości płody rolne. Nieruchomość nie była wydzierżawiana. Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(...) 2023 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży na mocy, której Sprzedający zobowiązał się sprzedać – w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich – Panu C. D. – niezabudowaną działkę nr F. o obszarze (...) ha, opisaną w § 2 tego aktu, za cenę (...) zł.

Strony zgodnie postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu następującego warunku: uchwalona zostanie przez Radę Gminy. i wejdzie w życie uchwała w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy E. (...), w którym przedmiotowa działka nr F. będzie przeznaczona w całości na cele inne niż rolne, w tym w przeważającej części pod tereny zabudowy przemysłowej (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – symboI P).

Sprzedający w treści umowy udzielił Panu C. D. prawa do dysponowania nieruchomością, na cele budowlane, co oznacza w szczególności, że Pan C. D. miał prawo, z dniem zawarcia umowy, do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku oraz tytuł prawny do korzystania z obiektu (nieruchomości) w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 roku.

Tym samym, Pan C. D. mógł ubiegać się w imieniu własnym, w szczególności o: uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii, uzyskanie warunkowej przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej, umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej, zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości oraz do przeprowadzenia procedury podziału i scalania nieruchomości.

Sprzedający wyraził ponadto w umowie zgodę na przeprowadzenie przez Pana C. D. (lub podmiot przez niego wskazany) własnym staraniem i na własny koszt badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, w tym badań geotechnicznych oraz badania zanieczyszczenia gruntu.

Sprzedający wyraził zgodę na prawo wstępu przez Pana C. D. i jego doradców, w każdym czasie, na teren ww. nieruchomości, po uprzednim zawiadomieniu, w celu przeprowadzenia badań, w tym geotechnicznych, a także w celu prezentacji nieruchomości potencjalnym kontrahentom lub wykonawcom kupującego.

Sprzedający udzielił ponadto Panu C. D. oraz E. F., każdemu z nich z osobna – uzasadnionego treścią umowy, nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmierci stawającego pod 1), pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz stawającego pod 1) przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki, zgodnie z warunkiem umownym, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. nieruchomości, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskania warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości, przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości oraz uzyskania warunków przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według uznania pełnomocnika, z zastrzeżeniem, że pełnomocnik będzie upoważniony do udzielania dalszych pełnomocnictwo osobom zaangażowanym w realizację przedsięwzięcia.

Strony zgodnie postanowiły, że wszelkie warunki, uzgodnienia, opinie, decyzje i umowy Pan C. D. uzyska własnym staraniem i na własny koszt, a w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, Kupujący zobowiązał się nie obciążać Sprzedającego poniesionymi przez siebie kosztami w szczególności kosztami poniesionymi w związku z uzyskaniem warunków, uzgodnień, opinii, decyzji i umów.

Ponadto, Kupujący zobowiązał się pokryć szkody wyrządzone w uprawach w wyniku działań podejmowanych przez niego osobiście lub osoby działające na jego zlecenie oraz oświadczył, że zobowiązuje się pokryć koszty związane z opłatami dotyczącymi wyłączenia przedmiotowej działki z produkcji rolnej czy też koszty opłaty planistycznej w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nawet jeśli dojdzie do ich powstania po przeniesieniu własności nieruchomości. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę do (...) 2025 r., a w przypadku braku nieziszczenia się warunku, umowa przedwstępna wygasała.

Na poczet ceny, Sprzedający otrzymał kwotę (...) zł tytułem zaliczki i kwotę (...) zł tytułem zadatku. Obie płatności nastąpiły przed zmianą planu zagospodarowania miejscowego.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z (...) nr (…), działka położona w E. o nr ewidencyjnym F., znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem UP – teren usług lub produkcji wraz ze strefą zieleni, oznaczoną na rysunku planu o szerokości (...) wzdłuż południowej granicy działki oraz (...) wzdłuż granicy z terenem KDL (...) i na obszarze oznaczonym symbolem KOL – teren drogi lokalnej (...).

(...) 2025 r. Strony zawarły aneks do umowy, nastąpiło to już po przekształceniu w Spółkę, w którym potwierdziły iż warunek umowny został spełniony, a ponadto Strony zmieniły harmonogram płatności w ten sposób, iż Kupujący zobowiązał się do zapłaty zaliczki w kwocie (...) zł do (...) 2025 r. a resztę ceny w dniu zawarcia umowy końcowej oraz wydłużyły termin do zawarcia umowy końcowej na okres do (...) 2026 r.

Ponadto, Strony postanowiły iż wystąpią o interpretację indywidualną w celu potwierdzenia czy czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości lub części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, Strony postanowiły iż w przypadku uznania, iż czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to podwyższą kwotę ceny o podatek od towarów i usług. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Sprzedający przeznaczy na zakup kolejnej nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Sprzedający w 2019 r. sprzedał dwie działki, wyodrębnione z gospodarstwa rolnego i otrzymane na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego, a uzyskane środki przeznaczył na budowę domu jednorodzinnego. Sprzedający planuje sprzedaż innych nieruchomości stanowiących część gospodarstwa rolnego, a uzyskane środki przeznaczy na powiększenie gospodarstwa rolnego. Kupujący nabędzie nieruchomość w celu działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a jeśli tak, to czy w całości czy tylko w części? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

Państwa zdaniem, czynność podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Z powyższego przepisu wynika, iż podatkowi od czynności cywilnoprawne podlegają wszystkie czynności dotyczące nieruchomości, które nie są objęte podatkiem od towarów i usług.

Skoro tak, to sprzedaż działki o nr E. będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedającego działkę nr F. Działka jest niezabudowana.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że z tytułu sprzedaży działki nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, a sprzedaż działki nie będzie czynnością opodatkowaną tym podatkiem.

Z powyższej interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż nieruchomości (tj. działki nr F.) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym będzie w całości opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W opisanej sprawie w ogóle nie ma zastosowanie powołany przez Państwa w stanowisku art. 2 pkt. 4 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jednakże nie wpływa to na ocenę Państwa stanowiska.

W związku z powyższym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż ww. działki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. B.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.