Skutki podatkowe zamiany lokali mieszkalnych z dopłatą.
Podatniczka odziedziczyła część udziałów w mieszkaniu po matce, a pozostałą część posiada jej siostra. Następnie wraz z mężem odkupiła od siostry jej udziały, w wyniku czego obecnymi właścicielami nieruchomości są podatniczka i jej mąż. Planują oni dokonać zamiany tego lokalu na mieszkanie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy zamiany. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 31 sierpnia 2025 r. (wpływ 1 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W (…) roku odziedziczyła Pani po matce (…) (…) udziału w mieszkaniu w (…). Właścicielką pozostałej (…) udziału została Pani siostra (…).
(…) roku odkupiła Pani wraz z mężem od Pani siostry (…) jej (…) udziału. Od (…) roku właścicielami ww. nieruchomości jest Pani w (…) udziału i Pani mąż (…) w (…) udziału.
Obecnie chce Pani wraz z mężem dokonać z Pani siostrą (…) zamiany ww. lokalu na mieszkanie w (…), którego właścicielem jest Pani siostra. Siostra (…) roku wraz z byłym mężem zakupiła lokal przy ul. (…). W wyniku podziału majątku po rozwodzie, (…), uzyskała całkowite prawo do tej nieruchomość.
Lokal w (…) jest większy. Zamiana będzie dokonana z dopłatą na rzecz Pani siostry, wynikającą z różnicy wartości ww. nieruchomości.
Przywołując za Panią treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się do podatku dochodowego od osób fizycznych.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
Czy w wyniku zamiany mieszkań powstanie wobec Pani obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
W Pani ocenie, w wyniku zamiany mieszkań nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ należy Pani z siostrą do I grupy podatkowej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Jak wynika z art. 4 pkt 2 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży – przy umowie zamiany – na stronach czynności.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie zamiany:
a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
b) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 i 3 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.
Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1075).
Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w (…) roku odziedziczyła Pani (…) udziału w mieszkaniu po matce. Właścicielką pozostałej (…) została Pani siostra. (…) roku odkupiła Pani wraz z mężem od Pani siostry jej (…) udziału. Od (…) roku właścicielami ww. nieruchomości jest Pani w (…) udziału i Pani mąż w (…) udziału. Obecnie chce Pani wraz z mężem dokonać z Pani siostrą zamiany ww. lokalu na inne mieszkanie, którego właścicielem jest Pani siostra. Siostra (…) roku wraz z mężem zakupiła lokal, do którego – w wyniku podziału majątku po rozwodzie – uzyskała całkowite prawo (…) roku. Zamiana będzie z dopłatą na rzecz Pani siostry, wynikającą z różnicy wartości ww. nieruchomości.
Ma Pani wątpliwości czy zamiana nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Pani zdaniem planowana umowa zamiany powinna być zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ należy Pani z siostrą do I grupy podatkowej.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Jak wynika z przywołanych przepisów, umowa zamiany rodzi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. W art. 9 pkt 5 ww. ustawy ustawodawca przewidział co prawda zwolnienie mające zastosowanie do umowy zamiany, jednakże ma ono zastosowanie tylko do konkretnych sytuacji.
Zgodnie z treścią tego przepisu:
Zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.
Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być łącznie spełnione następujące warunki:
1) musi zostać zawarta umowa zamiany,
2) przedmiotem umowy zamiany musi być:
- budynek mieszkalny lub jego część albo
- lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo
- wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym,
3) stronami umowy zamiany muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III – innych nabywców.
Opisana we wniosku umowa zamiany nie zostanie zawarta wyłącznie pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pani mąż, zgodnie z ww. art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczany jest w stosunku do Pani siostry do II grupy podatkowej.
Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że skoro w treści wniosku wskazano, że planowana umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy Panią i Pani mężem a Pani siostrą, a więc nie tylko pomiędzy podmiotami zaliczanymi do I grupy podatkowej, ale również do II grupy – w sprawie wyłączona jest możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym, planowana przez Panią umowa zamiany udziałów w lokalach mieszkalnych, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo