Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.421.2025.2.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie pismem z 5 sierpnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

A. sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję (…) (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej: „Działka”).

Inwestycja

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię (…) wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Kupujący planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) z (…) r. Rady Gminy (…). Zgodnie z planem Nieruchomość położona jest w większości na terenach (…). W nieznacznej części obejmuje ona również tereny (…).

Co więcej, w zakresie terenów (…), w (…) MPZP z uwzględnieniem odpowiednich zastrzeżeń ustala dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowych terenów pod 1) utrzymanie istniejących dojazdów, 2) lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

Budynki, budowle lub ich części

Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość (…) r. na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Sprzedającego i w dalszym ciągu stanowi element majątku osobistego Sprzedającego.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ podatek od towarów i usług w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Sprzedający nie prowadził oraz obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Aktualnie Sprzedający jest aktywny zawodowo (zatrudniony na podstawie umowy o pracę). Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego oraz nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości.

Działka była wykorzystywana przez Sprzedającego w celach prywatnych.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, ponieważ takiej działalności nie prowadzi. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

- występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji Inwestycji:

- zgód, zezwoleń, warunków przyłączeniowych, warunków technicznych, decyzji i pozwoleń w tym występowanie do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

- prowadzenia prac związanych z inwentaryzacją i oceną stanu technicznego i zagospodarowania terenu, inwentaryzacji dendrologicznej i przyrodniczej oraz innych, jeśli okażą się konieczne do realizacji planowanej inwestycji;

- dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

- prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji;

- prowadzenie spraw związanych ochroną konserwatorską, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii i wytycznych konserwatorskich;

- prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz granic Nieruchomości;

- uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości;

- wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe panujące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej Inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji;

- zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską;

- wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badań geotechnicznych i środowiskowych;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, jeśli okaże się to zasadne;

- uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania i odbioru;

- składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości – w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

- składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

- zrzekania się przysługującego Sprzedającemu prawa do odwołania od decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Dewelopera na podstawie uprawnień nadanych Umową użyczenia w odniesieniu do Nieruchomości.

Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz Kupującego w ramach cesji. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Kupującego.

Deweloper oraz Zainteresowany stanowią podmioty niepowiązane.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą – Kupującym. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiada również inne nieruchomości oprócz Działki objętej zakresem wniosku. Działki nie są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzi). Sprzedający nie planuje zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwa

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (…), prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…), Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…).

Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

- wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

- wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

- wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

- zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

- zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

- zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

- zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;

- informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;

- innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

W umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielom Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, skomunikowania terenu Inwestycji, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu do Nieruchomości, jak również w zakresie prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: (…), w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Sprzedający upoważnił również przedstawicieli Dewelopera do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;

- otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomości;

- otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;

- otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;

- wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;

- występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;

- otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;

- otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);

- uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;

- uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

- otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;

- otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Kupujący pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabył/nabędzie również inne sąsiadujące działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złożył/złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status VAT Kupującego

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uprzedni wniosek o interpretację

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że pierwotnie Nieruchomość miała zostać nabyta przez inny podmiot, dlatego 13 czerwca 2025 r. został złożony wniosek o interpretację indywidualną przez ten podmiot wspólnie ze Sprzedającym.

Natomiast z powodów biznesowych doszło do opisanej powyżej cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego, a tym samym ostatecznie Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupującego. Zainteresowani występują więc z odrębnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025 r.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie podlegająca zwolnieniu z podatku od towarów i usług, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad 1.

Państwa zdaniem w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie, w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) omawianej ustawy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega podatku od czynności cywilnoprawnych, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej Transakcji. Ogół przedstawionych w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad 2.

W Państwa ocenie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom o podatku od towarów i usług), w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz z brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2, zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Podsumowując, w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom o podatku od towarów i usług), w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że powyższe Państwa stanowisko wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym). Zatem w sytuacji, gdy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przedmiot umowy sprzedaży nie stanowi dostawy towarów czy usług – czynność ta w tej części nie podlega wyłączeniu z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedającego, Nieruchomość tj. działkę nr (…). Działka jest niezabudowana, nieogrodzona oraz nieuzbrojona.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: (…), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Dokonując sprzedaży działki nr (…) Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr (…), a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. „(…) W konsekwencji, sprzedaż działki nr (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. ”

A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…)) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego opisana we wniosku umowa sprzedaży będzie opodatkowana wg stawki 2% wartości rynkowej tej nieruchomości.

Analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 4 – w związku z rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług nieuznającym Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.