Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.426.2025.4.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i praw z nią związanych. Uzupełnili go Państwo – samoistnie – pismem z 4 sierpnia 2025 r. i w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2025 r. (wpływ: 21 października 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. sp. z o. o.(Nabywca, Kupująca)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. sp. z o. o. (Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

X. sp. z o.o. („Kupujący”) – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest polską spółką kapitałową i polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej.

Y. sp. z o.o. („Sprzedawca”) – Zainteresowany niebędący stroną postępowania – jest polską spółką kapitałową i polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej w Polsce.

W dalszej części wniosku Kupujący i Sprzedawca będą łącznie określani jako „Strony”.

Informacje na temat planowanej sprzedaży.

Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży dotyczącą następujących nieruchomości („Umowa Sprzedaży”):

1)  nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr A., obręb (…), położonej w Z. przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) („Nieruchomość Z.”); ponadto na Nieruchomości Z. położony jest budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (...) m², z (...) kondygnacjami naziemnymi i (...) kondygnacją podziemną, identyfikator budynku: (…) („Budynek Z.”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe;

2)  nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr B. i C., obręb (…), położonej w D. D. przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) („Nieruchomość D.”); ponadto na Nieruchomości D. położony jest pozostały budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy:(...) m², z (...) kondygnacjami naziemnymi i (...) kondygnacją podziemną, identyfikator budynku: (…) („Budynek D.”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone) i sieci przesyłowe.

W dalszej części wniosku Budynek Z. i Budynek D. będą łącznie określane jako „Budynki”.

Prócz tego, w ramach Umowy Sprzedaży przeniesione zostaną:

-     autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (w zakresie, w jakim stanowi ona utwór chroniony prawem autorskim), sporządzonej dla Budynku Z. oraz Budynku D. przez odpowiednie podmioty oraz prawa zależne do tych projektów, a także prawo własności nośników, na których utwory będące przedmiotem praw autorskich zostały utrwalone („Prawa autorskie”);

-     prawa wynikające z następujących umów projektowych (o ile i w zakresie, w jakim pozostają one w mocy): (i) w odniesieniu do Nieruchomości Z. – umowę nr (…) z (...) 2012 r. zawartą pomiędzy Sprzedawcą a Architektem, następnie zmienioną aneksem nr 1 z (...) 2013 r., aneksem nr 2 z (...) 2013 r., aneksem nr 3 z (...) 2013 r. oraz aneksem nr 4 z (...) 2014 r. oraz porozumieniem, dotyczącym przeniesienia prawa autorskich z (...) 2017 r., a także (ii) w odniesieniu do Nieruchomości D. – umowę z (...) a 2010 roku zawartą pomiędzy Sprzedawcą a Architektem, następnie zmienioną aneksem nr (…) z (...) 2010 r., aneksem nr (…) z (...) 2012 r., aneksem nr (…) z (...) 2012 r. oraz porozumieniem z (...) 2015 r. („Umowy Projektowe”).

Ponadto, Sprzedawca przekaże Kupującemu dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem, obejmującą:

-     oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Budynków posiadanych przez Sprzedawcę lub oryginały wszystkich zgłoszeń robót budowlanych dotyczących Budynków posiadanych przez Sprzedawcę, stosownie do okoliczności;

-     skany dziennika budowy;

-     dokumentację posiadaną przez Sprzedawcę, w szczególności projekty budowlane (w formie papierowej) oraz projekty wykonawcze (w formie PDF) dla Nieruchomości;

-     aktualne świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

-     znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentację powykonawczą Budynków (w formie papierowej);

-     znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy instrukcje serwisowe i inne instrukcje dotyczące eksploatacji i konserwacji Budynków oraz dotyczące wszelkich urządzeń zainstalowanych na terenie Nieruchomości (zawarte w dokumentacji powykonawczej);

-     kopie aktualnych instrukcji bezpieczeństwa pożarowego;

-     znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy ekspertyzy techniczne dotyczące Budynków, sporządzone po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń na użytkowanie Budynków;

-     bieżące protokoły z przeglądów Budynków (w formacie plików PDF);

-     skan książki obiektu budowlanego, zawierającej protokoły ze wszystkich przeglądów technicznych dotyczących Nieruchomości;

-     znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentację powykonawczą związaną z zakresem wykonanych prac wykończeniowych;

– „Dokumentacja Techniczna”,

oraz ewentualne inne dokumenty dotyczące Nieruchomości (o ile takowe będą).

Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości Z. oraz Nieruchomości D., Praw autorskich, praw wynikających z Umów Projektowych oraz Dokumentacji Technicznej, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedawcy, takich jak wartości niematerialnych i prawnych ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów. W szczególności, w ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia umów o zarządzanie Budynkami.

Informacje o Budynku Z.

Budynek Z. został oddany do użytkowania w sierpniu 2016 r. na podstawie decyzji nr (…) (nr ref. (…) z (…) 2016 r. (opatrzonej klauzulą ostateczności (…) 2016 r.) w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. na rzecz Sprzedawcy na użytkowanie budynku hotelowego położonego na Nieruchomości Z., wydanego na podstawie pozwolenia na budowę nr (…), sygn. (...) z (…) 2014 r. wydanego przez Prezydenta miasta Z.

Budynek Z. nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany – od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości Z., które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną datą zawarcia Umowy Sprzedaży i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Informacje o Budynku D.

Budynek D. został oddany do użytkowania w (…) 2013 r. na podstawie decyzji nr (...) (nr ref. (…)) z (…) 2013 r. w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta D. na rzecz Sprzedawcy na użytkowanie budynku hotelowego wraz z garażem podziemnym położonym na Nieruchomości D., wydanego na podstawie pozwolenia na budowę nr (…), sygn. (…) z (…) 2010 r. wydanego przez Prezydenta miasta D.

Budynek D. nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany – od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości D., które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną transakcją i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Informacje o obecnym statusie Nieruchomości Z..

Obecnie Nieruchomość Z. jest przedmiotem umowy leasingu zawartej pomiędzy Sprzedawcą a H. sp. z o.o. na podstawie umowy leasingu z (…) 2017 r., aneksowanej następnie (…) 2019 r. („Umowa Leasingu Z.”). W związku z tym Nieruchomość Z. jest obecnie własnością H. sp. z o.o., która nabyła Nieruchomość Z. od Sprzedawcy (w zw. z wykonywaniem Umowy Leasingu Z. w ramach tzw. leasingu zwrotnego) na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2017 r., Rep A nr (…).

Przed zawarciem przedmiotowej Umowy Sprzedaży, H. i Sprzedawca planują zawarcie innej, wcześniejszej umowy, przenoszącej zwrotnie prawo własności Nieruchomości Z. na Sprzedawcę („Umowa Zwrotna Z.”). Dopiero następnie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości Z. na Kupującego. Umowa Sprzedaży może zostać zawarta w tym samym akcie notarialnym, co Umowa Zwrotna Z. (przy czym w takim wypadku Umowa Zwrotna Z. stanowić będzie wówczas pierwszą czynność udokumentowaną powyższym aktem notarialnym, a Umowa Sprzedaży stanowić będzie kolejną czynność).

Zgodnie z Umową Leasingu Z.:

-     Budynek Z. jest przedmiotem leasingu operacyjnego, natomiast

-     pozostała część Nieruchomości Z. (niebędąca Budynkiem Z.) jest przedmiotem leasingu finansowego.

W związku z powyższym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, do dostawy Budynku Z. w rozumieniu tych przepisów dojdzie na mocy Umowy Zwrotnej Z. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług tej dostawy jest przedmiotem interpretacji indywidualnej na wniosek Sprzedawcy, jednak zdaniem Stron, dostawa ta będzie opodatkowana analogicznie do dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży, tj. będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług, jednak stronom Umowy Zwrotnej Z. będzie przysługiwać prawo do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej sprzedaży podatkiem od towarów i usług. H. oraz Sprzedawca skorzystają z tego prawa – wybiorą więc aby ta dostawa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Co zaś się tyczy pozostałej części Nieruchomości Z. (niebędącej Budynkiem Z.), to zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, do jej dostawy doszło w momencie wydania tej części Nieruchomości Z. na podstawie Umowy Leasingu Z. Podatek od towarów i usług z tytułu tej dostawy został w całości uwzględniony w pierwszej racie leasingowej w 2017 r. i także wtedy odliczony przez Sprzedawcę jako podatek od towarów i usług naliczony.

Informacje o obecnym statusie Nieruchomości D..

Obecnie Nieruchomość D. jest przedmiotem umowy leasingu zawartego pomiędzy Sprzedawcą a H. sp. z o.o. na podstawie umowy leasingu z (…) 2014 r., aneksowaną następnie: (i) (…)  2015 r., (ii) (…) 2017 r., (iii) (…) 2019 r. oraz (iv) (…) 2025 r. („Umowa Leasingu D.”). W związku z tym Nieruchomość D. jest obecnie własnością H. sp. z o.o., która nabyła Nieruchomość Z. od Sprzedawcy (w związku z wykonywaniem Umowy Leasingu Z. w ramach tzw. leasingu zwrotnego) na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2015 r., Rep A nr (…).

Przed zawarciem przedmiotowej Umowy Sprzedaży, H. i Sprzedawca planują zawarcie innej, wcześniejszej umowy, przenoszącej zwrotnie prawo własności Nieruchomości D. na Sprzedawcę („Umowa Zwrotna D.”). Dopiero następnie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości D. na Kupującego. Umowa Sprzedaży może zostać zawarta w tym samym akcie notarialnym, co Umowa Zwrotna D. (przy czym w takim wypadku Umowa Zwrotna D. stanowić będzie wówczas pierwszą czynność udokumentowaną powyższym aktem notarialnym, a Umowa Sprzedaży stanowić będzie kolejną czynność).

Zgodnie z Umową Leasingu D. cała Nieruchomość D. (łącznie z Budynkiem D.) jest przedmiotem leasingu finansowego.

W związku z powyższym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, do dostawy Nieruchomości D. (łącznie z Budynkiem D.) doszło zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług w momencie jej wydania na podstawie Umowy Leasingu D. Podatek od towarów i usług z tytułu tej dostawy został w całości uwzględniony w pierwszej racie leasingowej w 2014 r. i także wtedy odliczony przez Sprzedawcę jako podatek od towarów i usług naliczony.

Dalsze wykorzystanie nieruchomości przez Strony.

Po zawarciu Umowy Sprzedaży, Strony planują zawarcie dwóch odrębnych umów najmu dotyczących odpowiednio Nieruchomości Z. oraz Nieruchomości D. („Umowy Najmu”). Na podstawie Umów Najmu Kupujący udostępni Sprzedawcy Nieruchomość Z. oraz Nieruchomość D. w celu prowadzenia na ich terenie działalności hotelarskiej przez Sprzedawcę. W trakcie świadczenia usług na podstawie Umów Najmu Strony będą posiadać status czynnych podatników podatku od towarów i usług, a usługi te zostaną udokumentowane stosowną fakturą (fakturami) VAT.

Nieruchomość Z. oraz Nieruchomość D. pozostaną w posiadaniu Sprzedawcy jako najemcy, w związku z czym przeniesienie posiadania samoistnego Nieruchomości na Kupującego nastąpi poprzez zawarcie Umowy Sprzedaży, zgodnie z art. 349 i 350 ustawy Kodeks cywilny. Przekazanie posiadania samoistnego Nieruchomości nastąpi równocześnie z przekazaniem dokumentacji związanej z Nieruchomościami, w szczególności Dokumentacji Technicznej, w tym w szczególności oryginalnych kopii świadectw charakterystyki energetycznej Budynków) oraz prawa własności do nośników, na których utrwalone są utwory objęte Prawami Autorskimi, które będą znajdować się w posiadaniu Sprzedawcy w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Umowa Najmu w szczególności przewidywać będzie, że w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupujący odda Nieruchomość Z. oraz Nieruchomość D. w najem, obciążając Sprzedawcę czynszem najmu przez cały czas trwania Umowy Najmu. Długość okresu obowiązywania Umów Najmu wyniesie najprawdopodobniej (…) lat z możliwością przedłużenia. Sprzedawca będzie płacić czynsz do Kupującego na podstawie wystawionych przez niego faktur VAT.

Kupujący będzie miał prawo do korzystania z przedmiotu najmu w celu prowadzenia działalności hotelowej oraz świadczenia usług z nią związanych (takich jak przygotowywanie i serwowanie posiłków, prowadzenie restauracji, wynajem miejsc parkingowych, wynajem sal konferencyjnych, wynajem miejsc pracy, sprzedaż napojów, w tym napojów alkoholowych, przekąsek, posiłków, gadżetów itp.). Kupujący będzie miał prawo powierzyć świadczenie usług związanych z przygotowywaniem i serwowaniem posiłków oraz prowadzaniem restauracji podmiotom trzecim.

Brak wyodrębnienia Nieruchomości oraz Budynków w przedsiębiorstwie Sprzedawcy.

Nieruchomość Z. ani Nieruchomość D. nie została wyodrębniona u Sprzedawcy jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedawca nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości Z. albo Nieruchomości D..

Dla zbywanej Nieruchomości Z. oraz Nieruchomości D. nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedawcy, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości Z. albo z Nieruchomości D.. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością Z. albo z Nieruchomością D. nie są przez Sprzedawcę ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Sprzedawca nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości Z. ani dla Nieruchomości D..

Pozostałe okoliczności będące przedmiotem transakcji.

Kupujący i Sprzedawca posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży oraz Umowy Najmu status czynnych podatników podatku od towarów i usług, a sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT.

Sprzedawca oraz Kupujący przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Umową Sprzedaży, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku D. i Budynku Z. oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości D. i Budowli znajdujących się na Nieruchomości Z. i ich części wchodzących w skład, odpowiednio Nieruchomości D. i Nieruchomości Z.. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków (Budynku D. i Budynku Z.) i budowli (Budowli znajdujących się na Nieruchomości D. i Budowli znajdujących się na Nieruchomości Z.) objętych Umową Sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że obiekty w postaci chodnika i parkingu (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości Z. (na działce nr A.) oraz obiekty w postaci chodników i parkingów oraz sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości D. (na działkach nr B. i C.) stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związane. Opisane we wniosku:

-     naniesienia nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. są częścią składową budynku albo gruntu;

-     sieci przesyłowe nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Strony skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Strony skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają czynności cywilnoprawne, do których zaliczają się m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednakże, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 i 2 (dotyczących podatku od towarów i usług) za prawidłowe, należy wskazać, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący i Sprzedawca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym planowana Umowa Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT.

Mając na uwadze powyższe, ze względu na rezygnację ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług do planowanej sprzedaży, w ramach Umowy Sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym, w Państwa opinii, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo wieczystego użytkowania.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Zbywcy) działki zabudowane budynkami i budowlami (łącznie Nieruchomość) wraz z prawami przynależnymi do tej nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.620.2025.3.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     opisana transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług; tym samym dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     dostawa Budynku Z. i budowli w postaci chodnika i parkingu (powierzchnie utwardzone), zjazdu, rampy i sieci przesyłowych znajdujących się na Nieruchomości Z. (na działce nr A.) oraz Budynku D. oraz budowli w postaci chodnika i parkingu oraz sieci przesyłowych znajdujące się na Nieruchomości D. (na działkach nr B. i C.) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu;

-     jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług; dostawa gruntu (działek nr A., nr B. i nr C.), na których posadowione są budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży będzie pozostawać w zakresie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz dostawa Nieruchomości będzie podatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

1.  Dodatkowe informacje

2.  Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.