Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.446.2025.5.BZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

I.G. („Sprzedający”)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Kupujący”)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan I.G. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej również jako: Sprzedający) jest właścicielem następujących niezabudowanych nieruchomości gruntowych:

a) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), o łącznej powierzchni 0,1420 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 1),

b) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) i (…), o łącznej powierzchni 0,2339 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 2),

c) nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym nr (…), o powierzchni 0,3236 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 3).

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na podstawie umowy o podział majątku dorobkowego, sporządzonej w dniu (…) r., zaś Nieruchomość 3 nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego (bez spłat i dopłat), 26 lutego 2010 r.

Sprzedający planuje sprzedać (dalej: Planowana Transakcja) część ww. Nieruchomości, po wcześniejszym wydzieleniu z ww. Nieruchomości 1-3, działek (…), (…) oraz (…), o łącznej powierzchni 0,6740 ha i założeniu dla tych działek odrębnej księgi wieczystej – Sprzedający zobowiązał się do założenia księgi wieczystej prowadzonej wyłącznie dla działek (…), (…) oraz (…)(dalej: Zbywana Nieruchomość).

Sprzedający (…) r. złożył (w drodze aktu notarialnego) Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (dalej: Kupujący, a łącznie zwani dalej: Strony) ofertę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Zbywanej Nieruchomości (dalej: Oferta), w ramach której strony poczyniły określone ustalenia oraz warunki zawarcia przedmiotowej umowy (a docelowo umowy przyrzeczonej), mając na uwadze również cel nabycia Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego, tj. realizację przez Kupującego na Zbywanej Nieruchomości inwestycji (dalej: Inwestycja) w postaci obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Obiekt). Ustalenia poczynione przez Strony w Ofercie stanowią jedyne, jakie zostały poczynione pomiędzy stronami i zostaną przedstawione w dalszej części wniosku.

Przedmiotowa Nieruchomość jest – w części dotyczącej działki ewidencyjnej numer (…) – zabudowana obiektem budowlanym w postaci namiotu, przy czym Sprzedający rozbierze wyżej wymieniony namiot i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej cała Nieruchomość Zbywana będzie gruntem niezabudowanym, tzn. nie będą na niej posadowione żadne budynki oraz budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), należące do Sprzedającego. Na Zbywanej Nieruchomości znajduje się sieć energetyczna oraz światłowodowa, jednakże nie należą one do Sprzedającego lecz do tzw. gestorów tych sieci.

Przedmiotowa Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym Przedmiotowa Nieruchomość (oraz Zbywana Nieruchomość) położona jest (będzie) na obszarze oznaczonym symbolami AUC – teren administracji i usług, w związku z tym Kupujący oświadczył w Ofercie, że doprowadzi do zmiany MPZP, w taki sposób, aby w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej istniała możliwość zrealizowania Inwestycji. Innymi słowy Strony wskazują, że w dniu Planowanej Transakcji, Zbywana Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę (tj. będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług).

Sprzedający jest również właścicielem kilkunastu innych nieruchomości, jakie nabył (w drodze zakupu) do majątku prywatnego (w okresie od 1996 do 2021 r.) i które nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Co do zasady, są to nieruchomości gruntowe o różnej powierzchni (od około 1 tys. m² do kilku tys. m²) oraz przeznaczeniu, przy czym kilka z nich Sprzedający planuje w bliżej nieokreślonej przyszłości sprzedać i przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na inne, własne cele (Sprzedający nie planuje reinwestycji uzyskanych środków na zakup innych nieruchomości).

Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą (w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej) pod nazwą (…) (NIP: (…), REGON: (…)), jednak obecnie działki gruntu będące przedmiotem Planowanej Transakcji (jak i w przyszłości Zbywana Nieruchomość) stanowią jego majątek osobisty i nie stanowią ani nigdy nie stanowiły środków trwałych lub towarów handlowych w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, aczkolwiek adres położenia Zbywanej Nieruchomości jest wykorzystywany jako adres, pod którym zarejestrowana jest działalność Sprzedającego.

Wyłącznie niewielka część działki nr (…) (pow. 18 m²) została przez Sprzedającego wydzierżawiona innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający ponadto jest również udziałowcem spółek kapitałowych (deweloperskich), które w przyszłości dokonywały zakupów nieruchomości, a następnie po realizacji inwestycji na tych nieruchomościach, sprzedawały te nieruchomości.

Celem nabycia Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego jest – jak zresztą zostało to przedstawione powyżej – realizacja na Zbywanej Nieruchomości Inwestycji, w ramach której Kupujący prowadził będzie na Zbywanej Nieruchomości obiekt handlowy ((…)), w którym będzie prowadzona sprzedaż artykułów spożywczych i przemysłowych ((…)) „w standardzie A.”), co do zasady opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Postanowienia Oferty:

1. Postanowienia ogólne.

Sprzedający w Ofercie wskazał, iż według jego wiedzy Kupujący uzyska na podstawie przygotowanej przez niego dokumentacji projektowej:

1) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Zbywanej Nieruchomości,

2) ostateczne, a w razie skierowania skargi do sądu administracyjnego prawomocne, rozstrzygnięcia administracyjne, pozwalające na odpowiednie skomunikowanie Zbywanej Nieruchomości z drogą publiczną, w szczególności zgodę na lokalizację zjazdu i zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej w kierunku Zbywanej Nieruchomości (według określonych parametrów).

Sprzedający zobowiązał się więc umożliwić przeniesienie na Kupującego wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, przy czym Sprzedający przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzieli Kupującemu – w ramach ceny sprzedaży – prawa do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, a Kupujący złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych, o ile ich treść zgodna będzie z postanowieniami umowy przyrzeczonej.

Strony zobowiązały się – na koszt Kupującego – zapewnić każdoczesnemu właścicielowi Zbywanej Nieruchomości, w wypadku przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Obiektu przez działki gruntu niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych, ustanowienie nieodpłatnych i na czas nieoznaczony służebności gruntowych, polegających na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej działki gruntu, w zakresie zakładania i przeprowadzania danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, w tym również zmiany aktualnych przebiegów istniejących instalacji i sieci kolidujących z Obiektem, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza, względnie instalacji lub sieci oraz przechodu i przejazdu istniejącym szlakiem drożnym oraz dojazdu i dojścia do miejsca, w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza względnie instalacji lub sieci.

Sprzedający oświadczył, że przy współpracy z Kupującym doprowadzi do uzyskania decyzji obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z obiektem lub jego infrastrukturą oraz do poniesienia wszelkich opłat administracyjnych z tego tytułu, przy czym koszty faktycznego usunięcia drzew lub krzewów, względnie koszty przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych zostaną poniesione przez Sprzedającego, a następnie zwrócone przez Kupującego po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Sprzedający ustalił z Kupującym (dalej łącznie: Strony), że jeśli z ekspertyzy podmiotu zewnętrznego (zaangażowanego przez Kupującego najpóźniej do dnia przypadającego na trzy miesiące przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej) będzie wynikało, że w związku z realizacją Inwestycji i na potrzeby prawidłowego jej funkcjonowania, okaże się niezbędne wykonanie prac obejmujących: przygotowanie terenu, wzmocnienie podłoża, wymianę gruntu, wybudowanie układu komunikacyjnego wraz z infrastrukturą techniczną, poniesienie kosztów ustanowienia służebności gruntowych obejmujących doprowadzenie mediów do Obiektu – zaś wartość tych kosztów określonych w powyższych sposób przekroczy 300 000 zł, wówczas Kupujący zawiadomi o tym fakcie Sprzedającego w ciągu 21 dni od dnia otrzymania ekspertyzy i Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy przyrzeczonej.

Sprzedający na koszt i staraniem Kupującego zobowiązał się podpisać porozumienie, umowę lub dokonać innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, które będzie określało zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem Handlowym lub jego infrastrukturą, jak również uzyskać rozstrzygnięcia administracyjne potrzebne do wspomnianej przebudowy lub likwidacji; w wypadku, gdyby w toku wykonywania tej Umowy okazało się to niezbędne.

2. Obowiązek przedłożenia dokumentacji.

Sprzedający zobowiązał się do przedłożenia, najpóźniej w dniu poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej, szeregu dokumentów, sporządzonych najdalej na określoną ilość dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej:

1) aktualnego odpisu księgi wieczystej, jaka będzie prowadzona wyłącznie dla Zbywanej Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że:

a) w księdze wieczystej wpisana jest Zbywana Nieruchomość,

b) w księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest wyłącznie Sprzedający,

c) w dziale III księgi wieczystej brak jest wpisów, za wyjątkiem jednak wpisów: (i) na rzecz Kupującego oraz (ii) wpisów służebności lub praw użytkowania, ustanowionych na rzecz gestorów mediów dostarczających media do Obiektu i poza planowanym obrysem Obiektu (…), z tym jednak zastrzeżeniem, że Sprzedający będzie jednocześnie dążyć do tego, aby wykonywanie ustanowionych służebności gruntowych lub praw użytkowania dotyczących sieci, przyłączy lub instalacji, było ograniczone do terenów zielonych lub zlokalizowanych możliwie najbliżej granic Przedmiotowej Nieruchomości i nie dotyczyło dojścia i dojazdu do Obiektu ani nie obejmowało strefy manewrowania Samochodami Dostawy do strefy dostaw,

d) dział IV tej księgi wieczystej wolny był od wpisów,

2) aktualnych wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów z klauzulą umożliwiającą wpis w księdze wieczystej, dotyczących Zbywanej Nieruchomości, zgodnie z którymi Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona będzie jako grunt niezabudowany,

3) aktualnego zaświadczenia o przeznaczeniu Zbywanej Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie, że w ramach Zbywanej Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, jak również zjazdu zwykłego (…),

4) aktualnego zaświadczenia, że Przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą Rady Miasta wymienioną w art. 8 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji, jak również nie jest położona na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej, o której mowa w rozdziale 5 cytowanej wyżej ustawy o rewitalizacji,

5) aktualnego zaświadczenia, że Przedmiotowa Nieruchomość nie jest położona na terenie objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w związku z czym nie mają do niej zastosowania przepisy wspomnianej ustawy,

6) zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego, wydanych w trybie przepisów art. 306g w związku z art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa, z których będzie wynikać, że Sprzedający nie posiada zaległości podatkowych ani innych niż podatkowe, regulowanych postanowieniami Ordynacji podatkowej (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

7) zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości Sprzedającego w zapłacie składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

8) zaświadczeń o wysokości opłat z tytułu podatku od nieruchomości dla Zbywanej Nieruchomości, jak również dokumentów stwierdzających, że brak jest zaległości w regulowaniu tych opłat (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

9) dokumentu właściwego organu administracji stwierdzającego, że nie ma podstaw do wydania decyzji administracyjnej wobec właściciela Zbywanej Nieruchomości o ustaleniu opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym lub budową infrastruktury technicznej ze środków publicznych, albo że podstawa taka istniała, a należna opłata adiacencka została w całości zapłacona, ewentualnie pisma właściwego organu, obejmującego informację o odmowie wydania takiego dokumentu,

10) zaświadczeń właściwego organu administracji, z których będzie wynikać, że ze Zbywaną Nieruchomością nie jest związany obowiązek uiszczenia, tak wymagalnych jak i niewymagalnych, należności lub opłat rocznych z tytułu użytkowania gruntów rolnych lub leśnych na cele niezwiązane z produkcją rolną lub leśną (tzw. opłata za odrolnienie).

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się do przedłożenia najpóźniej w dniu poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej, ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych:

1) w razie występowania w ramach Zbywanej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów – decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, względnie dokumentu potwierdzającego skuteczne zgłoszenie rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości,

2) decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów,

3) decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Zbywanej Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne (o ile okaże się konieczna) lub zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że nie ma opłat ani należności związanych z wyłączeniem z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Zbywanej Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne,

4) interpretacji właściwego Urzędu Skarbowego wskazującej, czy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości w wykonaniu umowy będzie objęta podatkiem od towarów i usług,

5) decyzji o przeniesieniu na Kupującego wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Zbywanej Nieruchomości, jak również zjazdu zwykłego, spełniających kryteria opisane w Umowie, jak również:

6) zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Zbywana Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,

7) porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,

8) wypis aktu notarialnego „Umowa o podział majątku dorobkowego” sporządzonego 11 września 2002 r.,

9) dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Zbywanej Nieruchomości, pozwalającego na jej skomunikowanie z drogą publiczną poprzez zjazd zwykły.

Sprzedający zobowiązał się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w jego posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Kupujący, dotyczących Zbywanej Nieruchomości. Zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Kupującemu stosownych pełnomocnictw, uprawniających ją do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Zbywanej Nieruchomości oraz Sprzedającego.

3. Przesłanki zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony uzgodniły, że Kupujący przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej w wypadku ziszczenia się, w niżej wskazanych terminach, następujących przesłanek:

1) w razie występowania w ramach Zbywanej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich ziemnych elementów, uzyskania przez Sprzedającego, na jego koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, względnie dokonania skutecznego ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości oraz zrealizowania wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezieniem gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce, zapewniając ich utylizację zgodnie z obowiązującymi przepisami – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

2) uzyskania przez Sprzedającego, na jego koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów, jak również drzew lub krzewów znajdujących się poza nią, a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem lub jego infrastrukturą oraz dokonania faktycznego ich usunięcia, a w wypadku nałożenia przez właściwy organ administracji na Sprzedającego zobowiązania do przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych – dokonania tych czynności zgodnie z treścią uzyskanej decyzji – najpóźniej do 30 maja 2027 r.;

3) uzyskania przez Sprzedającego na koszt Kupującego, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Zbywaną Nieruchomość, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do realizacji Inwestycji) – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

4) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych:

a) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego na Zbywaną Nieruchomość z drogi publicznej,

b) zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej

– umożliwiających skomunikowanie Zbywanej Nieruchomości oraz pozwalających na nieograniczony czasowo lub ilościowo dojazd do Zbywanej Nieruchomości samochodów ciężarowych o masie całkowitej do 40 ton i długości do 18 metrów – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

5) zawarcia przez Sprzedającego, na koszt i staraniem Kupującego, porozumienia, umowy lub dokonania innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, jak również uzyskania ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych, rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do wspomnianej przebudowy lub likwidacji – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

6) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Kupującego, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe – uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Kupującego – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

7) doprowadzenia przez Kupującego, własnym staraniem i na swój koszt, do zmiany postanowień obowiązującego MPZP, tak aby na Przedmiotowej Nieruchomości była możliwa realizacja Inwestycji – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

8) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień władz administracji, inspekcji lub służb, w tym potrzebnych do kompletnej realizacji w ramach Zbywanej Nieruchomości Inwestycji, a w szczególności uzyskania ostatecznego, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnego, pozwolenia na budowę Inwestycji, umożliwiającego co najmniej realizację w ramach Zbywanej Nieruchomości:

a) Obiektu o powierzchni sali sprzedaży 1.350 m²,

b) parkingu obejmującego co najmniej 76 miejsc postojowych na Zbywanej Nieruchomości, przy czym miejsca postojowe zostaną wykonane z kostki brukowej, natomiast przejazdy z asfaltu,

c) pylonu reklamowego Kupującego, oraz

d) terenów zielonych,

– zawierającej uzgodnienia lokalizacji niezbędnych mediów, wraz z ostatecznym, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnym, pozwoleniem wodnoprawnym, umożliwiającym odprowadzanie wód opadowych ze Zbywanej Nieruchomości – jeżeli uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne do prawidłowej realizacji i użytkowania Inwestycji, w tym także zapewniającej ogrzewanie Obiektu za pomocą pomp ciepła lub gazu ziemnego, skomunikowania Zbywanej Nieruchomości za pomocą zjazdu zwykłego z drogi publicznej, pozwalającego na ruch samochodów osobowych oraz ciężarowych – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

9) w wypadku potrzeby przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Obiektu lub kanalizacji deszczowej przez nieruchomości niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych – doprowadzenia przez Sprzedającego w porozumieniu z Kupującym do ustanowienia, na koszt Kupującego, na rzecz każdoczesnego właściciela Zbywanej Nieruchomości, nieodpłatnej i na czas nieoznaczony służebności gruntowej, polegającej na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej nieruchomości w zakresie zakładania i przeprowadzania na tej nieruchomości danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza oraz przechodu i przejazdu do miejsca, w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

10) uzyskania przez Sprzedającego, na jego koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych decyzji przenoszących na Kupującego (w zakresie, w jakim dopuszczają to obowiązujące przepisy) wszystkie decyzje potrzebne do zrealizowania Inwestycji w ramach Zbywanej Nieruchomości, przy czym Sprzedający przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzieli Kupującemu prawa, w ramach Ceny, do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, a Kupujący złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych – najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

11) doprowadzenia przez Kupującego, własnym staraniem i na swój koszt, do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze (o ile umowy takie istnieją), na podstawie których osoby trzecie korzystają ze Zbywanej Nieruchomości lub zlokalizowanych na niej obiektów budowlanych i urządzeń, jak również doprowadzeniem przez Sprzedającego, własnym staraniem i na swój koszt do opuszczenia przez powołane osoby trzecie Zbywanej Nieruchomości, wraz ze wszystkimi rzeczami prawa ich reprezentującymi, najpóźniej do 30 maja 2027 r.,

12) przekazania Kupującemu określonych dokumentów oraz zaświadczeń, w określonym terminie,

13) złożenia przez Sprzedającego przy zawieraniu umowy przyrzeczonej oświadczeń w wykonaniu zobowiązań, o których mowa w Ofercie,

14) przekazanie Kupującemu aktualnej interpretacji właściwego Urzędu Skarbowego wskazującej, czy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie objęta podatkiem od towarów i usług czy innym podatkiem, wydanej na podstawie wniosku przygotowanego przez Stronę zobowiązaną do nabycia, najpóźniej na 1 (jeden) miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej,

15) istnienia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej – możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp., dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd zwykły, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody.

Strony ustaliły, że ww. przesłanki (zastrzeżone na rzecz Kupującego) nie będą uznane za spełnione, jeżeli przed upływem terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie istniała możliwość zrealizowania na Zbywanej Nieruchomości, Inwestycji Kupującego, a to ze względu na zmiany przepisów prawa lub wydane przez właściwe organy rozstrzygnięcia administracyjne, w szczególności dotyczące lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo możliwość taka będzie wprawdzie istniała, ale ze względu na ujawnione poważne ryzyko wszczęcia, albo z uwagi na toczące się postępowania administracyjne, związane z wydanymi rozstrzygnięciami dotyczącymi Inwestycji lub aktami prawa miejscowego, obarczona będzie ryzykiem wynikającym z prawdopodobieństwa ich uchylenia, stwierdzenia nieważności albo wznowienia w stosunku do nich postępowania.

4. Inne obowiązki stron towarzyszące Planowanej Transakcji.

Sprzedający oświadczył, że najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiąże się wyrazić w odpowiedniej formie i treści oraz w ramach ustalonej ceny, zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich praw wynikających z uzyskanych rozstrzygnięć administracyjnych, umożliwiających prawidłową budowę Inwestycji, o ile przeniesienie tych rozstrzygnięć będzie dopuszczone przez obowiązujące przepisy prawa, a w wypadku, gdyby terminy obowiązywania tych rozstrzygnięć administracyjnych były krótsze, zobowiązuje się wyrazić zgodę przed upływem przedmiotowych terminów.

W ramach Ceny uwzględnione zostało uprawnienie Kupującego do wejścia na Zbywaną Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, a to w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji.

Strony ustaliły, że koszty związane z:

1) opłatami wynikającymi z decyzji obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z Obiektem lub jego infrastrukturą, w tym koszty faktycznego ich usunięcia, względnie koszty przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych,

2) ile to się okaże konieczne, ustanowieniem służebności gruntowych na niestanowiących ogólnodostępnych dróg publicznych w związku z doprowadzeniem mediów do Obiektu na zasadach wskazanych w Ofercie,

3) uzyskaniem, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Zbywaną Nieruchomość,

4) podpisaniem porozumienia, umowy z właściwym gestorem mediów, które będzie określało zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem lub jego infrastrukturą,

– zostaną poniesione przez Sprzedającego, a następnie zwrócone mu przez Kupującego.

Na poczet ceny nabycia Kupujący wypłaci Sprzedającemu zaliczkę w terminie 14 dni od ziszczenia się ostatniej z następujących przesłanek w Ofercie przesłanek, przy czym jednocześnie strony określiły warunki potencjalnego zwrotu tej zaliczki na rzecz Sprzedającego.

W dalszej części Oferty strony ustaliły zasady zabezpieczenia zwrotu zaliczki przez Sprzedającego, wykonania obowiązku wydania Zbywanej Nieruchomości.

Strony zobowiązały się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Kupującego.

Sprzedający zobowiązał się w związku z powyższym wobec Kupującego do wzajemnej współpracy dążąc do:

a) możliwie najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych niezbędnych do budowy i użytkowania Inwestycji,

b) podejmowania – w razie takiej potrzeby – niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z budową Inwestycji.

Ponadto Sprzedający powziął w ramach Oferty szereg zobowiązań do nieprowadzenia działalności konkurencyjnej, w tym:

a) zapewnił, że w wypadku wszczęcia lub prowadzenia przez Kupującego – po zawarciu umowy przyrzeczonej – postępowań administracyjnych związanych z zamierzoną rozbudową, nadbudową lub przebudową Obiektu, albo realizacją na Zbywanej Nieruchomości innej inwestycji, nie będzie – w razie uznania jej za stronę takich postępowań – składać jakichkolwiek protestów, skarg, żądań, odwołań lub zażaleń i zobowiązuje się do niepodejmowania takich działań w okresie 30 (trzydziestu) lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

b) zobowiązał się – w wypadku działek, których jest lub będzie właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym, znajdujących się w promieniu 500 (pięćset) metrów od Zbywanej Nieruchomości, że nie sprzeda tychże działek bądź praw do nich na cele wzniesienia lub prowadzenia działalności w formie obiektów branży spożywczej (operator spożywczy) o charakterze sklepu spożywczego, dyskontu spożywczego, marketu spożywczego, supermarketu bądź hipermarketu,

c) zobowiązał się do niewznoszenia i nieprowadzenia oraz do niepowierzania osobom trzecim do wzniesienia bądź prowadzenia obiektów, w których prowadzona będzie działalność konkurencyjna, na działkach, których Sprzedająca Strona jest lub będzie właścicielem, użytkownikiem wieczystymi lub dzierżawcą, leżących w promieniu 500 (pięćset) metrów od granic Zbywanej Nieruchomości,

d) zobowiązał się do nieinstalowania na jakiejkolwiek części ogrodzenia ze Zbywaną Nieruchomością, zarówno od strony wewnętrznej jak i zewnętrznej ogrodzenia (bez względu na to, czyją ość stanowi ogrodzenie), a widocznych od strony Zbywanej Nieruchomości, jakichkolwiek urządzeń reklamowych, w tym tablic, banerów, szyldów lub innych graficznych form przekazujących treści informacyjne bądź reklamowe, dotyczących lub związanych z działalnością konkurencyjną w stosunku do prowadzonej przez Kupującego.

Wyżej wskazane zobowiązania w zakresie braku działalności konkurencyjnej wiążą Kupującego w okresie 30 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (dotyczy to również spółek osobowych i kapitałowych, w których Sprzedający będzie posiadać prawa lub udziały w ilości powodującej, iż spółki te będą spółkami zależnymi w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych).

Sprzedający zobowiązał się również, że w okresie związania Ofertą nie zbędzie praw do Zbywanej Nieruchomości osobom trzecim, nie podejmie żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkujących jakimkolwiek obciążeniem na rzecz osób trzecich (w tym także obciążeniem prawami obligacyjnymi) Zbywanej Nieruchomości lub jej zanieczyszczeniem w rozumieniu przepisów ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ani też nie przyjmie zadatków lub zaliczek od osób trzecich na poczet ceny sprzedaży Zbywanej Nieruchomości.

Sprzedający w Ofercie zobowiązał się, że jeżeli po dniu wydania Zbywanej Nieruchomości na jej gruncie, w jej glebie lub wodach płynących na lub pod jej powierzchnią ujawnione zostaną jakiekolwiek zanieczyszczenia spowodowane czynnościami podejmowanymi na Zbywanej Nieruchomości przed dniem jej wydania, w związku z którymi Kupujący może zostać lub zostanie obciążony obowiązkiem podjęcia działań zapobiegawczych lub naprawczych, albo obowiązkiem zapłaty za podjęcie takich działań przez uprawniony organ, Sprzedający zobowiązuje się zwolnić Kupującego z obowiązku świadczenia, w tym zobowiązuje się do wykonania wszelkich działań zapobiegawczych lub naprawczych, jak również do pokrycia kosztów takich działań podjętych przez uprawniony organ. Natomiast gdyby to Kupujący swoim staraniem i na swój koszt podjął działania zapobiegawcze lub naprawcze, Sprzedający zobowiązał się zwrócić Kupującemu wszelkie poniesione z tego tytułu koszty.

5. Pełnomocnictwa Sprzedającego.

Celem zabezpieczenia wykonania przez Sprzedającego zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu Sprzedającego umowy przyrzeczonej, na warunkach określonych w umowie.

Ponadto, Sprzedający udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego przy zawarciu Oferty odrębnego pełnomocnictwa, którego zobowiązał się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Ofertą, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedającego postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji. Pełnomocnictwo to obejmuje także umocowanie Kupującego do wystąpienia w imieniu mocodawcy do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Kupującego wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedającego w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji.

W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie ww. postępowań administracyjnych, wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedającego, wówczas Sprzedający zobowiązał się te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na żądanie Kupującego lub jego pełnomocników.

Ponadto, Sprzedający:

1) udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego przy Ofercie pełnomocnictwa upoważniającego do występowania do właściwych: Urzędu Skarbowego (US) oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz innych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach oraz pełnomocnictwa do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących ich wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

2) udzielił Kupującemu prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nią cele budowlane;

3) udzielił Kupującemu zgody na ujawnienia w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych działek gruntu, jak również w księdze wieczystej, która zostanie założona dla Zbywanej Nieruchomości, praw i roszczeń Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej,

4) udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego, upoważniającego do prowadzenia w imieniu Sprzedającego, ale na koszt i staraniem Kupującego, rozmów lub negocjacji, w tym zawarcia porozumień lub umów, określających warunki przeniesienia lub likwidacji znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci;

5) zobowiązał się udzielić w umowie przyrzeczonej każdej z osób reprezentujących Kupującego przy Ofercie pełnomocnictwa, umożliwiającego Kupującemu przeprowadzenie w imieniu Sprzedającego jako inwestora formalnego zamierzonej Inwestycji, ale na koszt i ryzyko Kupującego – w wypadku gdy inne rozwiązanie nie będzie możliwe z punktu widzenia przepisów prawa administracyjnego lub będzie to w ocenie Kupującego potrzebne w celu zrealizowania Inwestycji, w tym do:

a) wystąpienia do właściwych organów z wnioskiem o przeniesienie na Kupującego wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedającego w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego budowę Inwestycji,

b) zgłaszania w imieniu Sprzedającego rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych oraz odbioru dzienników robót budowlanych, wykonywania robót budowlanych zgodnie z wszelkimi decyzjami i pozwoleniami wydanymi w związku z planowaną Inwestycją, uzyskiwania wszelkich pozwoleń i decyzji, w tym decyzji na użytkowanie Inwestycji, na budowę której wydano te decyzje, zawierania umów przyłączeniowych na dostawę mediów z odpowiednimi dostawcami mediów w zakresie Inwestycji, na budowę której zostaną wydane ww. decyzje, dokonania zgłoszeń m.in. przyłączy, włącznie z zawarciem umowy o generalne wykonawstwo i umowy o nadzór inwestorski oraz zawierania innych umów niezbędnych dla pełnej realizacji procesu inwestycyjnego,

c) prowadzenia wszelkich prac związanych z Inwestycją, w szczególności prac polegających na: budowie przyłączy, przebudowie i remoncie dróg i innych prac związanych z inwestycją, na które to otrzymał lub otrzyma zgodę lub pozwolenie odpowiednich organów.

6. Pozostałe postanowienia Oferty.

Ponadto Oferta określa również:

1) warunki odstąpienia od umowy przez każdą ze Stron,

2) kary umowne, do poniesienia których zobowiązana będzie każda ze Stron w określonych sytuacjach.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że sieć energetyczna znajduje się na działkach (…) oraz (…). Sieć światłowodowa znajduje się z kolei na działce (…) oraz (…). Przedmiotowe sieci stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przy czym nie należą one do Sprzedającego, lecz do gestorów sieci (nie mogą być przedmiotem sprzedaży).

Na każdej z działek gruntu wchodzących w skład Zbywanej Nieruchomości znajduje się ogrodzenie, stanowiące budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego.

W przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości Zbywanej działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług, strony transakcji złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wybierają opodatkowanie dostawy budowli (ogrodzenia), a tym samym całej Nieruchomości Zbywanej.

W momencie sprzedaży ww. działki będą stanowiły teren zabudowany budowlami w postaci:

a) ogrodzenia należącego do Sprzedającego oraz,

b) sieci należących do gestorów sieci, a nie do Sprzedającego (Sprzedający nie może dokonać sprzedaży sieci, stąd sieci nie będą przedmiotem sprzedaży; wynika to z uregulowań Kodeksu cywilnego).

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku uznania, że Zainteresowany będący stroną postepowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i dostawa Zbywanej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług (tj. nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia z podatku od towarów i usług), dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak Państwo wskazali, dostawa Zbywanej Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, lecz wobec złożenia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, dostawa Zbywanej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w przypadku uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i dostawa Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku (tj. nie będzie finalnie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności gruntu (tj. działek nr (…), nr (…) oraz nr (…)) wraz z naniesieniami (ogrodzenie) określone we wniosku jako „Zbywana Nieruchomość”. Na dzień sprzedaży na Zbywanej Nieruchomości znajdować się będzie sieć energetyczna oraz sieć światłowodowa. Sieci należą do gestorów i nie będą przedmiotem sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy, zatem sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- dostawa budowli w postaci ogrodzenia będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług; ze zwolnienia tego korzysta również dostawa gruntu, na którym ogrodzenie jest posadowione;

- Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem dostawa budowli w postaci ogrodzenia oraz gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Zbywanej Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan I.G. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.