Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.460.2025.4.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 3 i 7 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje.

Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in (...).

A. B. („Sprzedający”) nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający podlega ubezpieczeniu społecznemu w ramach KRUS.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony”.

Opis umów dotyczących Gruntu.

(...) 2025 r. Wnioskodawca i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przed notariuszem C. D. (objętą aktem notarialnym rep. A nr (…), „Umowa Przedwstępna”) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (...) ha, o numerze ewidencyjnym X., z obrębu (…), objętej księgą wieczystą KW numer (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) dział Ksiąg Wieczystych („Grunt”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Gruntu („Umowa Przyrzeczona” lub „Transakcja”) po spełnieniu się następujących warunków, tj. że:

1)  stan prawny i faktyczny Gruntu opisany w Umowie Przedwstępnej, nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz momentem zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

2)  oświadczenia Sprzedającego są prawdziwe wg stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

3)  Wnioskodawca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Gruncie możliwe będzie zrealizowanie inwestycji, polegającej na wybudowaniu hali magazynowo – biurowej („Decyzja Środowiskowa”).

Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający postanowili, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w ciągu 30 dni od dnia otrzymania Decyzji Środowiskowej, jednakże nie później niż do (...) 2026 r. Przedmiotem Decyzji Środowiskowej jest określenie środowiskowych uwarunkowań realizacji planowanego przedsięwzięcia, określającym czy planowane przedsięwzięcie tj. parametry realizacji inwestycji następuje w kształcie zgodnym z wymaganiami środowiskowymi obszaru na którym planowana inwestycja ma zostać zrealizowana. Wnioskodawca, jako potencjalny inwestor, jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie takiej decyzji we własnym zakresie, tj. działa we własnym imieniu i na własną rzecz, nie uzyskuje on do tego celu żadnych pełnomocnictw od Sprzedającego, ani prawa do dysponowania gruntem do celów budowlanych. Uprawnienia wynikające z otrzymanej przez Wnioskodawcę Decyzji Środowiskowej są przypisane wyłącznie na rzecz podmiotu w stosunku do którego decyzja została wydana, czyli Wnioskodawcy, a nie dla Gruntu.

Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do Gruntu w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Gruntem w szczególności nie została wyrażona żadna zgodna na dysponowanie Gruntem do celów budowlanych.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej część ceny sprzedaży zostanie wpłacona przez Wnioskodawcę na rachunek Sprzedającego w terminie do (...) 2025 r. Strony postanowiły, że kwocie tej nadają skutki zadatku określone w art. 394 Kodeksu cywilnego.

Pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona przez Wnioskodawcę przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej i zostanie wypłacona na rzecz Sprzedającego na jego żądanie niezwłocznie po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Informacje dotyczące Gruntu.

Dla Gruntu został uchwalony uchwałą Nr (…) Rady Gminy z (...) wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi D. – Rejon E. (...). Zgodnie z (...) Grunt znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia i zostały one oznaczone następująco:

-     6UP – teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów;

-     1KDZ – teren drogi publicznej klasy drogi zbiorczej;

-     1KDL – teren drogi publicznej klasy lokalne.

Informacje historyczne dotyczące Gruntu.

Grunt został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej z (...) 2020 r. sporządzonej przed notariuszem (…) (Rep. A nr (…)).

Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym F. na działkę G. o obszarze (...) ha i działkę H. o obszarze (...) ha (...) zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę, przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego pod numerem (…) z (...) 2021 r., a następnie podziału działki H. na działkę I. o obszarze (...) ha oraz działkę X. o obszarze (...) ha, zgodnie z decyzją nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaną (...) 2022 r. przez (…) (znak (…)).

Od dnia nabycia Gruntu przez Sprzedającego w drodze umowy darowizny, Grunt znajdował się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego. Przed podziałem działka nr F. była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której uprawiane były głównie ziemniaki, a uzyskiwane z niej plony były sprzedawane w małych ilościach, wyłącznie w obrocie detalicznym, bez prowadzenia sprzedaży hurtowej ani zorganizowanej działalności handlowej. Sprzedający nadal prowadzi na Gruncie działalność rolniczą, w niewielkim zakresie.

Grunt nie był i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie był udostępniany osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej, z wyjątkiem sytuacji, w której – w związku z realizowaną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją przez podmiot powiązany z Wnioskodawcą – Sprzedający wyraził jednorazową i ograniczoną czasowo zgodę dokonanie zsypu piasku niezbędnego do celu prowadzenia ww. inwestycji.

Grunt nie jest zabudowany żadnymi budynkami ani ich częściami. Na Gruncie znajduje się jedynie ogrodzenie („Ogrodzenie”), które stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Grunt łącznie z Ogrodzeniem będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Grunt stanowi grunty orne oraz grunty rolne zabudowane oznaczone odpowiednio symbolami R oraz BR. Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Gruntu. Sprzedający nie podejmował starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Gruntu lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Gruntu.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Gruntu. Jedynym działaniem było wykonanie Ogrodzenia o charakterze zabezpieczającym, którego realizacja była podyktowana wyłącznie faktem, że ogrodzone są również działki sąsiednie. Ogrodzenie to nie miało na celu przygotowania gruntu do sprzedaży i zostało wykonane ponad dwa lata temu. Sprzedający nie odliczył podatku od towarów i usług przy nabyciu ogrodzenia oraz nie dokonywał ulepszeń ogrodzenia.

Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Gruntu i, w szczególności polegających na umieszczeniu na Gruncie tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczała stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

W związku z tym, że spółki powiązane z Wnioskodawcą realizują lub zrealizowały inwestycje na gruntach w okolicy sąsiadujących z Gruntem (w tym na gruncie nabytym kilka lat temu od Sprzedającego), to z inicjatywy Prezesa Zarządu Wnioskodawcy rozpoczęte zostały rozmowy ze Sprzedającym dotyczące sprzedaży Gruntu. Nabycie Gruntu jest objęte na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z (...) 2021 r. prawem pierwokupu przysługującym spółce powiązanej z Wnioskodawcą.

W przeszłości Sprzedający dokonał zbycia prawa własności niezabudowanych nieruchomości, tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym G., o obszarze (...) ha oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym J., o obszarze (...) na rzecz podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą. W odniesieniu do tej transakcji została wydana interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (…) 2022 r., sygn. (…), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Sprzedający nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Informacje dotyczące przeznaczenia Gruntu.

Wnioskodawca planuje zrealizować na Gruncie inwestycję polegającą na wybudowaniu hali magazynowo-biurowej o wysokości (...) metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni Nieruchomości. Obiekt (...), który powstanie na Gruncie będzie wykorzystany do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionych od tego podatku.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, m. in., że:

-     naniesienie w postaci Ogrodzenia na Gruncie stanowi ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. element, który nie stanowi części składowej gruntu;

-     Ogrodzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 5”)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem – w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona – sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) cyt. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są:

-     opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

-     jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Reasumując, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie od tego podatku zwolniona, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) nabędzie od Sprzedającego działkę gruntu. Na gruncie znajduje się naniesienie w postaci ogrodzenia, które stanowi ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. element, który nie stanowi części składowej gruntu. Ogrodzenie to stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane. Przedmiot transakcji (Grunt łącznie z Ogrodzeniem) określili Państwo łącznie jako „Nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że dokonując dostawy Nieruchomości (tj. działki nr X. zabudowanej ogrodzeniem), Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie sprzedaż Nieruchomości na Państwa rzecz nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli Państwo skorzystać jeżeli zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.